大家さんのつぶやき

お江戸の和菓子

グッドデザイン展見に行ってきました(^^)
時間の都合上、住宅・インテリア関係しかほとんど見られなかったけど、おもしろかった！
娘たちもご満悦でした(^^)

家へのお土産に赤坂青野の「感謝の喜もち」を購入。
なんといってもネーミングがいいのと、東京らしいお土産、というのでチョイス。

で、帰宅後、口に入れたとたん、家族全員が妙な顔に(^^;;

「おいしいけどナニコレ（；゜０゜）」

こっちではありえない味で一同目が点。
一口大福という姿からは想像できなかった味で、おもいっきりボディブローをくらった気分です。
まさにお江戸な和菓子？？

15個入りじゃなくて、6個入りにしとけばよかったな…。
いえ、おいしいんですけどね(^^;;

あーびっくりした！！

DIY講座

ご無沙汰しております。
子どものいる夏休み、初盆、入退去、各種セミナーと目白押しの8月。
やっと先が見えてきました。
コメントにもなかなか返信できず申し訳ありませんm(_ _)m

今日は同業者仲間でDIY講座。
うちの物件の空室を提供いたしまして、ほんとにいろいろもりだくさん！
楽しい一日でした。
明後日は第二弾でペンキ編です。
そして娘とグッドデザイン展みにいきます。
それで夏休みの目白押しは終わり！のはず(^^)

児童虐待と賃貸物件と緊急解錠

お久しぶりです。
お盆休みまえに夏のご挨拶を仲介業者さんにしてきました。ダンナと手分けして……何軒行ったかしら^^;
プラス同業者の勉強会でペンキの講習、電気の講習、臨時で入った狂言のお稽古……。ちょっとふらふら^^;

さて、大阪の乳幼児遺棄致死事件。
これに限らず、安否確認が必要とされるとき。児童に限らず高齢者もそうです。

賃貸物件であれば、裁判所の許可を待たず解錠できます。
賃貸契約上、貸主（または貸主から委託を受けた管理者）は、緊急時であれば賃借人の許可なしで解錠入室できるからです。（事後通知は必要）

災害・火災等を想定した条文なんですが、実務上は安否確認にも適用います。
残念ながら、緊急解錠したときは「孤独死」ということが多いのですが、人命が助かり、事故物件にならずに済む。そのための安否確認をお断りする理由はどこにもないんです。

職場や学校の方、非同居のご家族の要請で、緊急解錠したことはウチもなんどかあります。
不幸な結果もあれば、ひきこもってただけ（でも放置するとコレも危ない）のこともありました。

安否確認を貸主だけで開けるということはありませんが（やる人もいるけど、無事な賃借人とトラブルになりやすい）、本人から届出のある関係者または警察に立ち会ってもらって解錠します。

通常の安否確認では、まず本人（法人契約で、入居者連絡先が把握できていなければ法人）に電話をします。連絡がとれれば無事という判断。
ここで「元気だよ」って言われちゃうと、
「貸主・管理が警察を呼んで解錠する」ことはできません。
逆に言うと、1ヵ月ほど連絡がとれない状態が続き、関係者に聞いても所在がしれない。そんな時は要請がなくても貸主・管理の判断で警察立会の上、解錠、はやろうと思えばできます。

「児童相談所等の公的機関が入居者の安否確認をする場合、当該機関の要請・立会で解錠」
はやります。できます。警察や消防からの要請に準じた対応をします。少なくともウチは。

住民票が動いてなくても、貸主・管理は入居者名簿を持ってます。（不備もあるけど^^; 原則持ってる)。こちらのヤル気があれば、賃借人さんの権利を侵害しない範囲で、普段のお部屋の見守りをすることもできます。

だって、管理者わかんない、なんて言わないでください。
登記簿とってオーナーに聞く、までしなくても、多くの物件は掲示板みればわかります。
相談所得意の聞き込みすれば確実にわかるでしょう。

業務が大変、ということであれば、お声かけさえあればリスト作りに協力する管理者は多いともいます。

大阪市が消防との連携を言ってましたが、消防にドア壊させる前に、こっちに連絡ください……。
連絡がつかなくて、とか、連絡したけど間に合わないから壊す、やったらいいんですが、連絡する発想がないのは堪忍！

芦屋地獄谷

神戸に用事があったので、帰りに六甲へ行きました。

懐かしの高座の滝から、今日は初めてのルート芦屋地獄谷へ。

小さな滝を巻いたり直登しながら歩きます。
そちこちにキノコ。

小便滝。

ここからピラーロックをめざすはずが、道を間違えてロックガーデン中央稜の鉄塔へでてしまいました。

そのまま風吹岩まで行き、中央稜を高座の滝へ下山。

短いコースですが、ロックガーデン周辺はやはりたのしい！

鳩のヒナ

ダンナの話です。

電球交換中に、ベランダに鳩のヒナがいるんです、と相談されたうちのダンナ。

「わかりました。すぐに処理に行きます」

部屋へいく途中での立ち話、いや歩き話で、

「引き取ってくれはったあと、どないしはるんですか？　飼わはります？

「いいえ」

「逃がさはるんですかね？」

「いいえ」

ここで部屋に到着し、やおらゴミ袋を出したダンナの姿に後ずさる入居者……！

ゴミ袋に巣ごとヒナを入れ、口をくくります。

「このヒナには今日気がつかはったんですかね？」

「いえ、しばらく前から……巣があるのは……」

「次から卵の間に処分してくださいね」

袋のなかでは、ヒナがごそごそ動いてます。

「……ハイ。卵の間にご連絡します……」

いや、ベランダのお掃除は入居者のお仕事ですよ^^;

プロパンと都市ガスと賃貸住宅

うちの某物件のある片田舎。
今まで地域に都市ガスが来てなかったのですが、今度ガス本管がくることになったとかで。
都市ガス屋さんが
「切り替えませんか〜」
と営業に来ました。
一応見積を頼みました。入居者にとっては、都市ガスになったほうがガス代安くなります。たぶん。

一方、都市ガス引いてる築古某物件。
10年前にバランス釜から高温差し湯の給湯器に変更しました。
次の設備更新では追い炊きを、とガス屋さんに相談したら、
「マンション全体のガス容量がシビアです。全戸が追い炊きになると、冬場ガス止まるかも」
今の高温差し湯式は差し湯とシャワーを同時に使用するとシャワー優先になります。
追い炊き式は追い炊きとシャワーを同時に使用すると、両方稼動するので、ガス使用量が上がる、ということ。
こちらはマンションのメーカーに、引き込みの更新にかかる費用と、更新しない場合は何戸までなら許容範囲かを問い合わせすることにしました。

ここで「え？」
初めに書いたプロパン物件はこの都市ガス物件と、規模も築年もメーカーも一緒。
でもプロパン物件は10年前にバランス釜からいきなり追い炊き式に変更し、なんにもトラブル起こってません。ガス屋さんから同様の指摘を受けたこともありません。

考えられる理由がいくつか。(私の想像ですよ)

☆プロパンの方が熱量が高いので、管径が同じだったら棟全体の容量が大きくなる？
☆プロパン物件の設備更新が施主支給だった(メーカーがらみだったけど(^^;;) ので、コミュニケーションギャップにはまった。
☆プロパン物件の入居率が低いので、問題が顕在化しなかった(￣◇￣;)

さて、今回の両物件のケースには業界慣習も含めて、とってもいろんな題材がございます。

書き切れないので、本家サイト「大家さんのひとりごと」にまとめて行こうかと思います。

借主と貸主と某メーカー

「女性のためのひとりぐらしの部屋探し」のallen姐さんのお宅へお邪魔してきました。

さかさまの立場なのに、互いのサイトを通じてのおつきあいが数年間。お誘いいただいた光栄に甘えちゃいました。
私自身は賃貸暮らしをしたことがないので、新鮮＆刺激に満ちておりました。
（こんな稼業になるなら、学生時代に下宿してりゃよかった！　＾＾；　友人の下宿に泊ったことは何回かありますが）

おしゃれな外観の某有名メーカーの二戸一メゾネット。
おしゃれな外観とフツーの賃貸仕様の内装とのギャップはちょっとご不満なご様子。
でも、このメーカー、確かに外観が受けるのか、それとも営業力があるのか、客付けは強いです。

なるほど！　と思ったのが収納についてのご指摘。
賃貸に限らず、収納は壁際や階段下にとれるだけとって、つける扉は既製品です。

「扉の開口に合ったサイズの収納ならいいのに！　合ってないところは結局デッドスペースになって、そこに入れたものは永遠に出さない。掃除もしにくい」

とのこと。言われてみればごもっともです。
正直私はソレが当たり前だと思ってたので疑問にいままで思いませんでした（自宅に死蔵品が多いともいう＾＾；）　
物件にある同じような収納に「よく入ります」と説明つけてたぐらい。……いえ、さすがに「使いやすい」とは書きませんでしたけどね←言い訳
考えてみればコレ、駐輪場とかゴミ置き場とかのスペースとや、方角とのバランスも考えずに、敷地いっぱいに建物を計画するのと同じ発想ですよね。ああ、私って貧乏性^^;

そしてロフト。

「暑い！　エアコン効かない！」

そうなんです。ロフトは小屋裏利用してるが多いのですが、小屋裏＝天井裏と屋根との間の空気層が、断熱にはとーっても大事でありまして。断熱材をいくらいれても空気層のあるなしにはかないません。
昔の日本家屋が断熱材なくても涼しかったのは、風通しのよさのほかに、小屋裏のが高いからでもあるのです。入母屋造の家なんか、めちゃ涼しいですもんね。
賃貸仕様、というのは総じてコストパフォーマンス重視ですから、空間を最大限活用してロフトを造ると、夏はとても暑いです。
昔見学した某物件のロフトはホントに小屋裏をめいっぱい使ってたので立つこともできる快適スペースでしたが……、家主仲間の感想は
「連休までに決めないと、夏場は絶対お客さんつかないね」
でした^^;

ちなみにこの物件のお気に入りポイントは外観と立地、そして風通しのよさだとか。
冷房なしで数時間おしゃべりしましたが、気持ちよく風が通って快適でした！

引っ越し歴10数回のつわもののallen姐さんですが、また引っ越しを検討中とのこと。
理由は夏の暑さ（西日が当たる）と、管理の対応。
管理の対応……って、こないだコメントいただいた外資社員さんと同じパターンですね……(ToT)
このメーカーの物件は、メーカー系の管理会社が入ってますので、そういう対応がその会社で普通なら、まぁライバルの失策なわけで。ちょっと複雑な気分ではありますが、しっかり他山の石にしたいと思いますm(_ _)m
私も人を怒らすの得意なんで気をつけなきゃ……概して気付いたといは遅いんだなこれが^^;

とても楽しい数時間を過ごして帰宅すると、そのメーカーの物件を持ってる家主仲間からのメールが届いてました。
サブリース契約なのですが、その更新交渉や、大修理のお話のメールをちょろちょろいただいてます。

うちにはメーカー管理の物件はありませんが……メーカー管理ってなかなか奥が深い……いろんな意味で^^;
自己管理って、けっこう気楽だな、と思います。したいようにできるもん^^

ウォールステッカーを貼ってみた

賃貸でアクセントクロスが流行ってますよね。

部屋の壁のうち、一面のみクロスを別のにしてアクセントをつける手法です。
印象に残る割に、所詮壁紙なので、お値段もしれてる。
とにかくやると、「ちょっとデザインしました」って雰囲気になる。

というわけで一気に広まった手法です。

でもやっぱりこういうのって、お客様＝借主さんの好みに合う合わないがあって、片田舎の家主としては勇気のいるところ。
「ご入居時にお好みの色に貼り替えます」
たってお互いめんどくさい。

なので、貼ってはがせそうな、でもって少々遊び心をくすぐるウォールステッカーが気になっていたのです。

しばらくうじうじしてたんですが、物件にいきなり貼る勇気がないので、自宅で実験です。購入したのはコレ。簡易なタイプのものです。

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実験としてのポイントは2点。

★　数ヶ月間貼りっぱなしでで、無事にはがれるか。はがした時の日焼けや糊あとはどんなかんじか。

★　凹凸の多い量産クロスでもはがれずにちゃんとくっついてるか。

貼ったのはこんな感じです。
ボスに怒られにくいように、階段に貼りました。

こんな感じ。
窓があると大きさわかるかな。

娘と妹が見るなり、「かわいい！！！！」 と叫んでました。

息子は手伝ってくれましたが、どーでもよさそうです。作業の方が気になるみたいです^^;

マンション駐車場で当て逃げ

「大家さんのひとりごと」に「マンション駐車場で当て逃げ」をＵＰしました。

同業者の駐車場では放火事件があり、車が一台炎上。
うちはうちで別物件で車上荒らし発生。

いろいろと事件の現場になる場所でもあります。

こないだ空いた物件。
ベランダが西向きなので、遮熱フィルムを貼ってきました。

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涼しい日を選んだつもりが、けっこう汗だく。
でも晴れた日に効果をみてみるのが楽しみです。

分譲リノベーションって

昨日、法人の印鑑証明証を取りに隣町の法務局へ行くと、統廃合で消失していました……orz

気をとりなおして、今日は電車で一時間の統合先法務局へ。
しばらくご無沙汰している間に、閉鎖登記簿と和紙公図が電子化されていました。
昔は閉鎖登記簿閲覧申請すると、近隣全部チェックできたり、滅失登記のし忘れ物件がわかったりしたんですが、できなくなっちゃった……。
転記や電子化の際に、たまにミスされることがあるんですが、原本を見えてもらえなくなるとチェックしづらいなぁ……。
自動受付機もあったりしてびっくりです。
いまだにvista対応しないe-内容証明に爪の垢煎じてのませたい。

さて本題です。その帰り、電鉄系不動産屋の店頭パンフでフリーペーパーをとってきました。
表紙のあおり文句にこうあります。

「ワンランクアップの暮らし始めませんか　プロがアレンジした生活空間だから満足度アップのリノベーション住宅です」

どうやらリノベして中古マンションを売ってる、ということのようです。お取扱店欄がスタンプですから、元付業者は別にいるのでしょう。
分譲マンションのリノベとあらば、おおいに参考になりそう！

……と、思いながら、ページを開いた電車内でがっくりしました。もういっそ爆笑モノ。
これで「リノベーション」と名乗るなら、賃貸の入退去ごとにやってる改装もほとんど「リノベーション」ですなぁ。
自主管理してる賃貸オーナーなら、掲載写真見ると笑えると思います。そしてローンの終わった築古なら「うちの物件、区分売りできるんじゃないの？」と思えるような内容でした^^;

ま、賃貸仕様のフツーのリフォームしてあるだけです。
アクセントクロス使ってたりはしますけど、なんでここに？　なんでこんな柄？　も多い。
設備機器はほとんど入れ替えなし。ビルトインコンロやシャンプードレッサーを入れ替えたことが誇らしげに。
キッチンそのものの交換してある物件もちょろっとありましたが……。

お手頃値段だから、ということなのでしょうが、ちょっと複雑な気分です。
中古マンション（分譲）でも気合いの入りまくったリノベ物件もあるだけに……。