大家さんのつぶやき

卒業

実は副業？　で、高校生物の非常勤講師をしていました。
来年度は日数の条件が合わず、今年度でとりあえずおしまい。

一時間に一回は生徒を笑わせることを目標にしゃべってきた授業も終わりです。

勤め先が母校だったので、私も卒業気分です。

息子も小学校卒業なのでダブル卒業。

ちょっと灌漑深い春休みです。

息子は友達と庭にタイムカプセル埋めてました^^

滞納者に電話すると

滞納者に電話すると、呼び出し音がメロディコールでした。

がっくり。有料サービス代の分、払って……！

ミカド 再生手続廃止

キッチンメーカーのミカド。

タカラと業務提携して復活を期待してたんですが。
民事再生もうまくゆかず、破産手続きにはいるようです(ToT)

けっこううちの物件にも入ってますし、地元メーカーがつぶれるのは悲しい。。。。

府営住宅 事故物件の入居を公募

今日の朝日新聞（大阪版）の社会面トップでした。

事故物件というのは。孤独死などのあった物件。ちなみに賃料の割引はありません。
応募して落選した方のコメントに
「人間いつかは死ぬんだし、私も孤独死するかもしれないし、気になりません」

このコメントを読んでちょっと嬉しかった。
孤独死を事故扱いするのはいつも嫌な気分になるので。。。。。
看取る人がいなかったのは残念ではあるけれど、ある意味「畳の上の大往生」。
1ヵ月もほったらかしとかでなければなにも問題はないと思う。

ついでに記事内いある別コメントの見出し

「空き家不足」
財政難で建て替えはしても建て増ししない傾向にある。
受け皿としての公営住宅の充実を云々。

えーと。民間住宅。空き室だらけで困ってんですけど。。。。。
借り上げてくれないかな？
けっこうシビアな借り上げ条件は予想されるけど、それでも手をあげるオーナーはけっこういると思うよ。

太陽熱利用

むかし屋上のセントラル給湯器に太陽熱温水器を組み合わせたい！

と言って実現しなかったのだけど。
最近、またがんばってくれてます。
嬉しいので取り急ぎご紹介！

発電だけではない　古くて新しい太陽熱の可能性

がんばれ、太陽熱利用！
太陽光発電なんかに負けるな！！

熱は熱のまま、光は光のまま利用して、それでう補う分を電気に変換するのが効率いいに決まってるやん。

あ。そうそう。振袖はあきらめました。
値切って買おうかとだいぶ思いましたが、20万円超すからなぁ。うちの某物件の家賃の8カ月分と思うと。。。。

振袖

ご無沙汰しております。
携帯をPHSからiphoneにかえました。めっちゃ便利ですが、とりあえず腱鞘炎にはめっちゃ悪いです。
文章はいまだアドエスのほうが書きやすい。

今年は借主さんからの引きあいが少ないので、資料作りやら営業にまわったりやらで忙しいです。加えて去年から持ち越してる雨漏りがらみの防水工事もありまして。。。。

今日もさる業者さんところに営業にゆき、お部屋の改装工事の打ち合わせに行く間にちょっと時間調整でたちよった百貨店で、呉服の期末セールが。

ひとめぼれです。どうしよう。とりあえず眼福に写真とりました

腱鞘炎

毎年追われる確定申告準備の帳簿つけ。
キーボードの使い過ぎで腱鞘炎を悪化させてしまいました。

ドアノブを回すのがつらい。。。。。
今日はちょっと手首が重い程度ですが、しっかり仕事した日は痛みが出てきますので、湿布を貼ってよしよししています。

今日は新築メゾネット１ＬＤＫの見学会しました。
雨なのが残念。でもパソコンはあまり触ってないので手首はマシというわけです^^;

ばぁちゃんですが、さっそく肺炎発症しました。
軽症なので在宅で点滴治療を4日ほどで軽快。
吸引器もレンタルしました。口からはできるようになりましたが、鼻からは今日初挑戦したけどうまく入らなかった。ごめんね。ばぁちゃん。

「大家さんの台所」更新しました。「干し柿とだいこんのなます」

帰ってきたばぁちゃん

無事退院しました。

リビング横の和室がばぁちゃんの部屋。
介護保険でレンタルしたエアーマット＆電動ベッドの横に点滴台と胃ろうセット。
点滴台があると病院な気分。

フツーの介助用車いすに座れるか心配だったので、リクライニング式のも頼みました。

でも退院時にフツーの車いすに座れたので、上の写真のリクライニング車いすは返そうと思ってます。
でもこのリクライニング車いす。私らが座ってもめちゃくちゃ座り心地がいい！！
座るとからだごと抱きかかえられてる気分です。
人間工学ってスゴイ。

帰ってからぐぅぐぅ寝てはりましたが、さっき目覚めて「おはよう」と言うてくれました。

退院決定！ 在宅と介護施設入居と相続

寒いですね～。あまりに寒いので、暖房とＰＣを立ち上げるのがめんどくさい。
んでもって、毎年のことですが、この時期は仕事が（主に会計）が、机の上に山積みになってます＾＾；

さて、そんな中、入院してたババさまの退院が決定しました。
今日、退院カンファレンスして、ケアマネさんほか介護事業者さんと、病棟ナースさんの打ち合わせも済み、来週に介護タクシーの手配して退院予定です。

その日には寒さがゆるんでるといいな。

新築物件は完成が近づき、建築士さんとチェックにいきました。
すると大工さんが、今日の昼過ぎまで、介護保険をつかった住宅改修の講義きにいってたとのこと。

ババさまは今回在宅に戻りますが、それはたまたまウチが大家族で自営業という理由で手があるからできること。
姑のときに同じようになるかどうかはわかりません。確率的にはならない可能性のほうが大きいでしょう。
今度の税制改正で成立する、相続税における小規模宅地の評価減に関する改正。
親と同居してないと特例が受けられなくなるそうで。
うちは結婚以来ずっと同居してきました。ええ、それも大姑の介護も一緒にするぐらいに。
で、姑の時に、介護施設入居を選択すると、この特例って……。どーなんの？？
けっこう切実です。
それまでずっと同居してて、介護もして、最後に施設に入れて1-2年で相続発生して特例否認されたら、暴れていいよね、とダンナと二人でつぶやきました。

あけましておめでとうございます

今年もよろしくお願いいたします。

気がつけば七草もすぎてしまいました^^;
正月早々風邪をひいたのも敗因。

お正月らしくおせちの記事つくりました。
「うちのおせち」
（親ばかの子ども自慢です^^;)

半年入院していたババさまが在宅にもうすぐ戻ります。
新築中の物件も今月中に完成しそうな勢いであわただしい今日この頃です。

ネタの写真ばかりたまって更新ができない。。。

今年の十大事件①

本題の前に更新告知。
こないだ「大家さんのひとりごと」更新しました。お題は「入居審査の話」。

さて、年末なので、わが家の賃貸経営十大事件を考えてみることにします。
（十個も思いつくかなぁ。まぁ足りなかったらご愛敬ってことで ＾＾;）

1.　借地人が夜逃げした。
敷地面積100坪の上に家財の中身の詰まった店舗共用住宅が建ってるけど、それをまるまるほったらかして逃げた。
「家は放棄します」
とお手紙きたけど、壊すにしたってナンボ費用がかかることやら。。。。。使いやすい土地ならいいが、そうでもないからなぁ。
引っ越し先は当然教えてくれなかったが、住民票とったら中古とはいえ、分譲リゾートマンションだった。ガッデム。

2.本人訴訟で滞納明渡裁判してたら、公判中に借主（被告）が物件内で孤独死した。
冬だったけど、おこたの中だったから。。。。。。嗚呼。

3.所有物件中、４棟が満室で年越し。
過去最高記録！　嬉しい！

4.所有物件中、３棟が入居率50％で年越し。
これも過去最高。。。。。。orz

5.新築物件建築中。
一棟3戸なので利回りはよくない。でもこういうのは心が晴れる。
ウチの親が絵が得意なのでパースも描いてもらった^^
手描き大好き！

よし。あと五つ。また考えます。

LDKが洪水

結露がすごい、という一報で見に行きますと、当該住居の隣戸のLDKが床上浸水3cm状態……！

排水枡が詰まって水が逆流、あふれ出したのが原因とのことです。
空き部屋だったのでこんなになるまでわからなかった……orz

ダンナが走り、バキューム呼んで詰りを処理、ほっとくとカビるので内装屋さんに濡れた床材をはがす手配をし、横引き排水管の高圧洗浄も手配……

と、いうのをダンナが今日やってきました。

詰りを取ってるときに、ごはんの塊がでてきたとか。
誰だそんなん流した奴は（怒）！

入居率が低迷中の物件なので、水量が少ないのもあるのか、それとも単にロクでもないものがながされているせいなのか。
仕事納めを迎えるまえにわかったのは不幸中の幸いでした。

……ワタシ？　　ワタシは税金の支払いに銀行を行脚中に上の事件を知りました。
ああ、お金のかかることばっかり……。

ご近所のライバルさん

仲介業者さんとこへ営業に回りました。

１店舗が臨時休業でオセイボが１個余った。
偶然ですが、友人がごく近所のライバル物件に住んでます。
これは、このオセイボを持って彼女の家に行けっていう天の啓示だな、とお邪魔しちゃいました。

２０数年前、このメーカーはこのエリアで思いっきし建てまくってまして、おんなじような古い物件があっちこっちにポコポコ建ってます。
うちの物件も、友人が住んでるのもその一つ。

そろそろ中も外も大改装が要る年代物なので、友人の好意に甘えて改装状態をチェッ～ク！
カメラ忘れたので、またリベンジさせてもらって、「大家さんのひとりごと」の方にUP仕様と思います。
やー、面白かった！！

最近ネタばっかりパソコンにたまって、あまり更新できてませんが。。。。。

厄日……？

スマッチためいきをつきながら、グチのエントリーです。。。。

隣県の物件の敷地について、筆界特定制度を利用しようとしています。
もともと地積測量図もちゃんとあるのに、去年やった大修理時に隣地のお一方からクレーム。
詳しくはこちらのエントリたちを。

結局再度の境界確定をすることに

で、土地家屋調査士さんに委任状と、当方の印鑑証明を送った。
立会が必要であればいつでも行くので、と。

ところがその後なしのつぶて。夏ごろからちょくちょく――月1回ぐらい、進捗聞くための電話はしていたのだが、たいがい調査士さんが留守で、用件は伝言したもののかかってこない。

でもまぁ頼りのないのは無事の知らせ、時間がかかることもあるだろう、と思っていた。
一か月前にようやう調査士さんがつかまり、進捗を聞けた。このときはあと1軒そろってなかったのだが、やっと連絡がとれた。実印でなく、認印になったが、事実証明書をつける、ということであった。

そして今日。
「遅くなりましたが書類送ります」
ここまではいい。
隣地のお一方（1ヶ月前の認印の方や、係争先とはまた別）が、なぜ所有者（つまりウチ）が来ない、と怒ってはるので、お詫びの電話を入れてくれ、とのこと。
今までクライアントをほったらかしにしておいて、そう言うか。
で、ここも、印鑑証明をもらえず、事実証明書である。実務上問題がないとはいえ。

とはいえ、そうなってしまったものはしかたないので、お詫びの電話はするけれど。うがー。

で、出先でこの電話を受け、帰ろうとしたら電車が止まってる。
停電で運転見合わせだと。

で、とどめに隣県事務所のコピーファックスが壊れたとの連絡。
ちょうど請求書発行の時期なので、修理中に事務を止めるわけにはいかない。
明日は家の事務所のコピーファックスを自動車に積んでいくはめに。

どーなってんのよ、今日は。。。。

追記。以上へこみとうんざり（最近こういったことが続いていた）で、イキオイで書いたけれども、電話の結果、当事者全員の言葉足らずが原因であると、反省することしきり。

調査士の先生、あたってごめんなさい。
でも、もうっちょっと連絡はほしかった！

電気契約

こないだうちの某物件共用部の電気の契約を、従量電灯Ａから従量電灯Ｂに変更しました。

月額4000円の電気代ダウン。
今まで気がつかなかったのが、ちょっとくやしい。。。。。

中央電力とかの自由化電気にも興味はありますが、変電室スペースがたぶんとれないので（奥屋上ぐらいだ）、見送り中。

自由に賃貸を

「大家さんのひとりごと」の方にコメントをいただいたご縁で、この間

リフォームフリーな賃貸物件　Free-c

を運営するクララの濱野さんのお話を伺いました。

私も賃貸業界、動きが激しいようでいて、どっか硬直してるというのはとても感じます。

テナントだけでなく、住居にだって貸すのはスケルトン、インフィルは入居者、というのが分譲マンションだけでなく（分譲マンションのスケルトンは管理組合から借りてるようなモン）、賃貸でもあってもいい。
（ずいぶん前に外資社員さんともこんなお話をしたような）

や、さすがに賃料が修繕積立金レベルってわけにはいきませんが。

流行りのリノベーションだってうっかりやれば、オーナーの自己満足にしかならない、誰のためにやってんだ、ってことを考えると、そこに住む入居者のオーダーを取り入れるというのは合理的です。

リフォームフリーな賃貸物件　Free-c 　の場合、オーダー工事費用は原則借主負担ですが、オーナーと相談できる余地もあります。
逆にオーナーの立場で言えば、借主さんとの相談や調整なしには商品にしにくいです。
一部屋一部屋、状態が違いますからね。。。。

あとは工事費用と賃料とを、どう調整するかという問題。
これがめんどくさいので、薄利多売でないとやっていけない賃貸仲介業者がこれを扱うのは難しい。

でも、建築士や建築会社なら別です。
面白い切り口の商品。コーポラみたいに細く長く魅力的に続くといいな。

そうそう。
借主の方は、建築士さんに、候補物件の内装だけでなく、トータルにどうなのか、躯体や環境、管理状態等も聞くと、仲介業者さんとは切り口が違ってておもしろいと思いますよ。

錦秋

アリッサムを隣県の物件に植え付けに行きました。

物件の裏の山の紅葉がとてもきれいで、
秋晴れの中、前を流れる川の色も麗しく、
山の上には温泉もあり、おくつろぎのひと時を……

でも、これって賃貸住宅の適地じゃないよなぁ。。。。。。

（工場従業員向けで建てられて、こーゆー場所にに3棟120戸かたまって存在^^;）

共用灯にLED電球をつけてみた

階段室の集合ポスト上の電球が切れました。

春の大改修時に、スクエアな外観が気に入って、大光電機 アウトドアライトDWP36160 に器具ごと交換しました。

なにがいいかって、掃除がしやすそう！

その時に白熱灯がついてたんやけど、それが切れたわけですね。
当然のことながら、3室ある階段室の明かりがすべて一斉に球切れです。

器具選定時に蛍光灯もＯＫなものをえらんでいたので、うちにある蛍光灯を持ってって付け替え。。。。。

ところが、二つ入りの箱が二つで4個あると思ってたのに、それぞれ一個しか入ってない。
別の物件で使ったの忘れてたみたいです。

とりあえずある分を付けて……。

おし、1個点灯！

二つめ……。あれ？　点かない。使い古しの蛍光灯には見えないんだけどな。器具がおかしいのかな？　半年しか経ってないんだから、んなわけないか。。。

と、いうわけで蛍光灯と念のため白熱灯を買いにいったのですが、そこでLEDに吸い寄せられてしまいました。

特にPanasonicのは、白熱電球に一番近いサイズ、しかも口金もE26とＥ17の双方がそろってます。
ミニクリプトン球のダウンライトもあるのですが、そこに付け替えできそうなのは、今のとこPanasonicからしか出てません。

本来40Wの白熱灯だったのですが、電気屋のあんちゃんのアドバイス。

「LEDは横へあまり光が広がらないので、今までのよりも明るいのにした方がいいですよ」

というわけで、LEDの60W相当のものを1個購入。電気代ももちろんですが、付け替えの手間が減るのがうれしい。
ミニクリプトン付け替えの実験用にＥ17タイプも一つ買っちゃいました。
もちろん念のために白熱灯40Ｗも。

さて、LEDを付けてみます。
心配していた側方への明かりの広がりですが、器具を見ると確かに横への光が少ない。
でも1-2歩離れますと器具内で反射した光がひろがりますから、ほとんど気になりません。
60Ｗ相当にしたおかげもあって、前よりも明るいです。

もし点かなかったらいやだなぁ、と思って、2個買うべきところ、1個しか買わなかったんです。
念のための白熱電球も買ったからには使わないと。

と、いうわけで、残り1灯には白熱電球を装着。もちろんぱっと点灯します。

そして気がつけば3室ある階段室は、

電球型蛍光灯・LED・白熱電球

と、すべて違うモノが付いたのでした。。。。。。。。^^;

写真も撮ったんやけど、違いがうまく写りませんでした。残念！

オーダー仕様

大家塾　（名古屋不動産賃貸オーナーズクラブ）の方に紹介していただいた、オーダーキッチンの工場を、昨日見学に行ってきました。

設計担当の方のお話も聞けて、うちの現場に落とすにはどうしたらいいか、という検討も具体性を帯びてきました。
次はうちの業者さんとのすり合わせです。
いつも同じ職人さんなら話は早いのですが、うちのメインのエリアでは現場ごとに違う職人さんでレベルもさまざまです。
フローをうまく作れれば素敵なものになると思うし！

さぁ～どの現場にしようかな！
（↑選び放題なのがちょっと悲しい）

見学の帰りには、紹介してくださった方のご厚意で、実際そのオリジナルキッチンがついている物件を見学させてもらいました。
ダンナは人さまの物件を見る機会はあまりないのですが（私より担当物件が多くて遠いのでヒマがない）、すごく刺激を受けたらしく。今日になって、普段は私が言いだしてまわりを困らせる、あーだこーだな改装オーダーを語ってくれました。
さぁ、その調子ではまっちゃえ！

一棟が久々に満室達成しました。
かなり力を入れて改装した部屋と、ほとんどせずにディスカウントした部屋。ダブル仕様それぞれに実例があったのが功を奏したようです。

インフルエンザは子どもを一巡しました。なぜか大人は発症しない。。。。。

施主支給

新築中のメゾネット物件用の施主支給品を発注しました。
品番や数量の指定ミスがないか、ちょっとどきどき。

職人さんにはお手間をかけますが、3戸の計画なのでちょっとでもコストダウン……。

インフルエンザ

息子がA型インフルエンザにかかりました。小学校でも流行ってますからねぇ。。。

本人いわく、胃腸症状がないぶん、普段のカゼよりラク、とのことですが、
元気そうな顔つきの割に、読む本がマンガ（それも軽めの）ばっかりで、ゲームにも手を出さず。食事はお椀に半分の雑炊ですから、自覚してるよりもしんどいはず。

朝、受診してタミフルを処方してもらい、熱が1度ほど下がった、といいながらコロコロしている彼の手には
「アスペルガー症候群と学習障害―ここまでわかった子どもの心と脳」
がありましたので、ホントによく効いたようです。

でも、明日の狂言の発表会はいけません。残念そうにしてました。

発表会に参加する、私や妹たちがダウンしないかという問題もありますが。。。。

更新料有効判決＠高裁

こないだ無効判決が出た大阪高裁で、今度は更新料有効判決が出ました。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20091029-00000010-fsi-bus_all

まぁそりゃあ、そうでしょうねぇ。。。。
私もそう思います。

でもお客さん受けのしない商品は売れないからな。

↑

つまり、敷き引きも更新料も、世間に受け入れられたから広まったんですよ。でもって、世の中が移り変われば、受け入れられない時代もくるだろう。受け入れられる時代もまたくるかもしれないｓ。

入れ替わり

ごぶさたしております。

エレベーター無の4階のお部屋がやっと決まった！　と、喜んだら、3階のお客様から退去届が届きました^^;
時期的には夏に空くより今の方がまだよいですが～。ああ、「振り出しに戻る」な気分。

今年は空きが多いので、営業まわりや広告対策にさかれる時間が多く、机に上にがルーチンワークが山積み。。。。。

それでも芸術の秋で、今週末と文化の日に狂言の発表会です。
息子は模試も続き、中学入試もぼちぼちせまってきた気分。

そして気がつけば、私が息子にしゃべる時の一人称が、「お母さん」から「わたし」になってました。
最近息子に頼ってるかも。。。。。。orz

引き続き入院中のひぃばばさま。
不明熱が続いていましたが、腫瘍マーカーが上昇していることが判明。
腫瘍熱かも、とお医者さんに言われましたが、90歳超えて心臓の悪いひぃばばさまに、確定診断をつけたところで何ができるでもないので。
通過障害がおこれば別ですが、そうでもなければ熱のコントロールのみしてこのまま様子見で、となりました。

雨漏り……！！

台風はほぼ通過しましたが、やっぱり物件で雨漏りしました……orz

昨日心配してたのは別物件です。
春にも実は同じところが雨漏りして、テラス全面の防水工事をしたのですが、あかんかった。

「どんな雨でも必ず漏る」

だと、比較的結果が出やすいのですが、

「暴風雨のときだけ漏る」

だと、なかなか原因個所を突き止めることができません。くすん。

クロだと思われるところを修繕するのですが、次に同じような暴風雨が来るまでそれが正解かどうかわかんないのです。。。。。orz

間の悪い

台風です。一応日暮れまでに物件巡回してきました。

心配な物件が一つ。
一昨日、水道検針してたダンナが、最上階パイプスペース上部に漏水を発見。
雨漏りを疑いました。
築10年超えたので、そろそろ防水のチェック時期。依頼しているさなかの発見です。
毎月検針時に漏水の有無などの目視確認してるのですが。。。。先月は異常なかったのになぁ。

すぐに漏水検査を依頼しましたが、原因箇所がわかる前にこの台風。
なにもこんなときにでかい台風なくても。

ブルーシートをかけるわけにもいかず（意味ないしかえって危ない）
せめて居室内には漏れてくれるな、と祈っています。

郵便受けと防犯

うちの某物件の郵便受けを交換予定です。

防犯性能のＵＰはどこの物件でも課題なので、ダイヤル錠付のに替えようと思ったのですが。
すでに替えた物件で

「どうも勝手に開けられてるみたいなんだけど」

という話が。

フタを開けないと入るはずのない大きさのものが入ってたりするそうで。
抜き取りはされてるかどうかはわからない、と。
そういえば別物件では、郵便受けに入れてた鍵がなくなった、という事件もありました。
（そんなトコに鍵入れんといてよ。。。。。）

まぁ、こうしたトラブルの原因の多くは「施錠忘れ」あのですが、あのダイヤル錠、番号を知らなくてもけっこう簡単にあいちゃうんですよね。
もちろんここには書けませんが、知ってる人は知ってるし、ホントに簡単。

ラッチロックのポストに南京錠をつけたほうが
「勝手に開けられた」
ことがわかる、という意味では防犯性がいいのかも、と思いながらカタログを眺めてます。

あ。見積書にかいてある品番。
確かに注文通りＡ４は入るけど、角2封筒が入んない。
意味無いやん。

入院3か月

ばばさまの入院から3か月経過したので、介護保険で借りてたベッド・スロープ・車椅子を返却しました。

がらんとなっちゃったな。。。。。。。。。。
また借りられたらいいのにな。。。。。。。。。。。

本業の方はそれでもそれなりに忙しく、岐阜まで物件を拝見しに行ったり、勉強会でパネラーさせてもらったり、次の繁忙期に向けての計画を検討したり、とオンラインの活動を絞った分ゆとりが、といいたいところですが、待ち合わせするのに相手の連絡先を忘れて行ったり、住民税払い忘れて督促状くらったり、アタマの動き方が相変わらずヘンです。

↑　こんなだらだらした文章書いてる時点で、まずヘン。

むぅ。ぼちぼちホントに戻して行かんと。

1ＬＤＫ メゾネット新築中

実は1ＬＤＫ　メゾネットを新築中です。

かなり消極的な理由での新規立ち上げなのですが、その話はまあそのうちに。

2週間ほど前から地盤と基礎をやってますが、ここでいきなり費用ＵＰになりました。
地盤調査もちゃんとやって、建築確認もおりた、ベタ基礎。
工務店の特定住宅瑕疵担保の保険から注文がついて、結局、杭うちすることになっちゃった。
3戸なのに60万円のＵＰは痛い。。。。

が、将来の安全料と思わんとしゃぁないですね。。。。

どうも8月からこっち気持ちがローに入ってしまい、あちこちに迷惑かけてますm(_ _)m

無理せずぼちぼちやっていこうと思います。

借り換え検討

賃貸物件のローン。

１０年固定で借りていたのだが、当時の金利と比べると、今はそれなりに下がっていて。
見直したら金利下がるんじゃないか、とボスの命を受けて銀行へ。

固定期間中の返済には違約金がかかるが、それを払ってもトータルで得するだろう、というわけだ。
ボスのこういう指示で、同じ銀行内で借り換え手続きをしたこともあれば、他行へ移したこともあった。

でもって、担当者にこれこれしかじか、と言って、現在の金利を提示してもらうことに。

最後にのいわく、担当者

「こういうお話って、どういったきっかけで……」

「住宅ローン金利を参考に、これぐらい動いたら……、という感じでいつもボスが見てます」

「へぇ～、企業みたいですね」←悪気ゼロ

やっぱりこの商売って、不労所得に思われてるのね。。。。。。。。

と、実感しました。。。。。。だって、この担当者さんいい人なんですよ、ほんとに。

更新料裁判

私にとっては残念ながら、高裁で敗訴しました。
消費者庁ができるタイミングでもあるしな。。。。。

次は上告審、最高裁判断が出ます。

うちの場合は数年前から、更新料ありなし二本立てで、借主の方に好きな方選んでもらってます。法律論以前に、売れない商品置いててもしゃあないので。
すると「あり」の方とる人もそれなりにいてはりますね。転勤時期やボーナス時期のからみで。みなさんかしこく使いこなしてはります。
消費者保護と消費者をスポイルすることは違うよ。

一方で、仲介業者さんに付帯商品をそれと知らずに売りつけられてる借主さんもいてはるので、そう思うと仕方ないのかも、とも思ったり。

また本家サイトに判決文をＵＰせねばですが、とりいそぎ下記紹介します。

貸主側　「更新料問題を考える会」

借主側　「敷金問題研究会」

おひさしぶりです

ごぶさたいたしております。

8月に入って以来、ローギアに入ってしまいまして、わずかに投稿したエントリも保存を忘れた大バカ者でございます。

コメントをいただいてたみなさま、申し訳ありませんm(_ _)m

オフラインの方はそれなりに結構動いてたのですが。。。。。

夏休みだし、子ども相手にいろいろと。家主の勉強会でも司会の当番だったりなんかして。

やっとちょっと復活して、オンラインの活動をする気力が戻ってきました。ぼちぼちとこの間の

ことも書いていきたいと思います～。

あ。更新メルマガを出す気力がなかったのでようやくここで告知。

「大家さんのひとりごと」3件ほど記事が増えてます。

夏のごあいさつ

夏のごあいさつ、と言いながらお中元を持って仲介業者さんを回る8月初旬。
毎年のことではありますが、暑いので帰ったらへろへろで、この日記もごぶさたでございます。

しかしまぁ、どことお話をしても景気の悪いお話ばっかり！
特に管理物件を多く抱えている、いわゆる地域ナンバーワンの業者さんの危機感がすごかったです。

おかげで得割だの地割だのアウトレット賃貸だの。。。。
中には仲介手数料無料！　というところも。。。。

見られる立場の見学会

今日は物件見学会。
いつもとは反対に見られる立場でした。

見落としてたところを教えてもらって助かった！
断続的な豪雨の隙間をぬって、なんとかぬれずに回れたのは僥倖でした。
日頃の行いがいいのか悪いのか。
おかげで暑さにはあまり悩ませされませんでしたが。

貸主VS借主 裁判を三つ

貸主VS借主　で興味深い裁判が三つあります。

①新聞で大きく取り上げられた2009年7月23　京都地裁　更新料無効判決　
判決文はまだ読んでませんが、朝日新聞は今日の社説でも取り上げてました。
　キャンペーン張ってますね（苦笑）

　貸主側から見ると、借主の行動は、更新料に異議があったにしても疑問を感じます。一人前のオトナとしてどうなんだろう。
　詳しくはまたあとで。

②2008年1月30日　京都地裁　更新料無効判決　の控訴審

結審したそうで、判決の言い渡しが、大阪高裁で8月27日にあります。
要注目。結果がどちらであっても各新聞には、上の更新料無効判決と同じぐらいの大きさで取り上げていただきたいものです。。


③2009年6月19日　大阪高裁　敷引有効判決

新聞でも「敷金問題研究会」でも華麗にスルーされてます(苦笑)。
ちなみに「賃貸住宅新聞」ではトップ記事でした。
今まで無効判決の多かった敷引ですが、高裁・控訴審での有効判決。
とはいえ、従来タイプの敷引とは少々異なりますし、通常損耗分を敷引として控除している、という契約です。
詳細にはなかなか含蓄がありますので、これもまた後日詳しく紹介します。
貸主・業者は見出しだけでぬか喜びしちゃいけませんよ。


しばらく法務系の記事からは遠ざかっていましたが、「大家さんのひとりごと」はどちらの立場もできるだけ詳しく紹介することをモットーとしております。

同業者として激しく疑問に思う問題貸主もいれば、消費者保護に甘えて自分の責任を放棄する鉄鎚ものの借主もいます。

私の立場は貸主ってのは変わりませんが、このあたりを、各事例を詳しく紹介することで貸し借り双方の責任がはっきりすると思うからです。

借主側サイトや新聞には一方的な情報しかありませんし、きちんと論証する気がないな、というのは判決当日と今日の朝日の記事を見てよくわかったので、
微力ながら論証の手助けとなる情報をできるかぎり公開し、その上で私の意見はその情報とは別個に書いていきたいと思います。

日食

最大食までまだあと20分ほどありますが、ぼちぼちと日食を眺めながら記事書いてます。

天文は好きなので、日食はできるかぎり毎回見てますが、8割（＠大阪）も欠けるのを見るのは初めて。
あいにくの曇天ですが、遮光板を通すと雲を透かして太陽の姿がくっきりと浮かび上がりました。


ああ、本当なら夏休みに入った子どもと一緒にみるつもりだったのに！
インフルエンザ休校のせいで一学期が延びて、まだ学校なんですよね。
2012年の金環食は……通学時間帯？？


それにしてもわずか2割の太陽でこれだけ明るいのもスゴイ！

もりだくさん

昨日のワタシ。


お昼に壁紙屋本舗さんで、生のり付クロスの貼り方講習。


そしていつもお世話になっている「がんばる家主の会」の物件見学会へ。
築20年&30年の物件を見せていただきました。
築古物件を見るのは大好きです。新築よりも勉強になる。


その間を歩くうちに、給排水管の更新工事をやってる物件を発見し、ばっちり行程表を撮影。


見学会後の意見交換会は、なんと飛田の「鯛よし　百番」！
スゴイ建物でした。まわりもスゴイけど。


「大家さんのひとりごと」の定期更新にこの見学会がかぶっていたのでレポを書こうと思っていたのですが、もりだくさんすぎて写真の整理がおいついてません^^;


と、いうわけで今月も更新が遅れているのでした。

Bフレッツ申込むのはいいけれど

入居者がインターネットを申込むと、共用部工事（電話の分電板）を伴うことがあり、その場合はうちに連絡がきます。

「○○号室さんお申込なんで工事に入らせてもらいます」
「わかりました〜」

というやりとり。

が。

今回の○○号室さん、滞納者である。
４ヶ月ぐらい。ぼちぼち分割払いしてるけど、守れる月とそうでない月がある。
追い出そうかどうかすれすれの方。

で、Ｂフレッツのプレミアム申込むわけね。
仕事にいる？　それもいいだろうけど、この物件にうち、入居者無料のインターネット回線導入したのよね。

そのＢフレッツ代、滞納支払いにまわしてよ！　とつい思ってしまうのは止められない。

カラフル高置水槽

この間、黄色い高置水槽の話をしましたが、電車といわず自転車圏にありました、カラフル高置水槽。

ビリヤードの玉みたい。
ちなみに下は幼稚園です。

幼稚園や保育園って、ときどきものすごい色彩の建物9があってびっくりします。

琵琶湖疎水

月曜日「おさるのお家」のおさるさんと一緒に大津の街を歩いてきました。

ＪＲ大津→三橋節子美術館→長等神社→三尾神社→三井寺→アーカス

ひたすら歩く！
書き出せばきりがないほど見どころがありましたが、ロクな写真がないので比較的ましなのをピックアップ。


三尾神社　どこをみてもウサギさんだらけ

琵琶湖疎水　大津閘門　舟があるのわかるでしょうか

琵琶湖から山に向かって流れる不思議な光景。
奥に見える第一トンネルから、蹴上までの落差は12kmで4mだそうで !
しかも三井寺の山を掘りぬいてる。いろんな意味で凄すぎる。

第一トンネル入口。造形が美しい。
扉があるのも面白いですよね。洪水を心配した下流の人への配慮だとか。
トンネルの学の字は伊藤博文だそうですが、見えない。降りて見られないのがホント残念。

一度疎水を船で巡ってみたい、と思いました。トンネルの中も。

おさるさん、ありがとうございました〜。
次は太閤下水で^^

入居立会、そしてひぃばぁ入院す

退去立会はよくやりますが、今日は新入居者さんからのご要望で入居立会に行ってきました。
法人さまでこういったご要望はときどきありますが、個人の方からは初めてです。
なんでも前の物件でイロイロあったそうで^^;

一緒に元からあるキズとかの写真とってきました。
明日はそれを印刷して確認書類作成です。

さて、金曜ごろから声が枯れてたうちのひぃばぁさま。
土曜夜に熱を出し、座薬入れて熱は下がったのですが、あまりにも傾眠傾向が強いので心配になって病院に連れて行きました。
だって呼んでも叩いても反応ないし。つねるとつねり返されるけど^^;
たぶん誤嚥性肺炎だろうということで入院になりました。毎年初夏に何かあるわ。

それに関して困ったこと。
つらそうなりに落ち着いてるので、救急車呼ばないといけないほどじゃない。
でもばぁちゃん、車いす座れるのか？？？
いつもの介護タクシー業者さんにストレッチャーないんだな。。。。。

幸いなんとか座れたので、いつもの介護タクシーで行きました。
今後寝たきりになるようなら、ストレッチャーのある業者さん探しとかなきゃ。

伊達政宗の茶室

本来は伊達サイトの方でする話かもしれないけれども、前のケッタクソ悪いエントリの憂さ晴らしと、建物がらみってことでスマッチ!　の方で。

大阪市浪速区に願泉寺という寺院がある。
政宗の大阪陣の時の書院と茶室が戦前まで残っていた。
残念ながら空襲で焼失。

こないだ伊達かつ茶会ネタの小説を伊達サイトに書いたのだけれど、読んでくださった方から、

「政宗上洛時の宿所・妙覚寺に、書院と茶室を秀吉から拝領した記事があるけれど、江戸時代の妙覚寺には確認できないので、
妙覚寺→聚楽伊達屋敷→伏見伊達屋敷→大坂と移築された可能性も」

とご教示いただき、間取り図まで頂戴しました。
嬉しいので載せます。

三畳台目のお茶室ですが、貴人口の縁の先は、実は書院の上段の間、武者隠しの扉に続きます。
それがなんとも武家風な気がします。

結局再度の境界確定をすることに

ずいぶん久しぶりのブロック塀騒動シリーズです。
前の記事はこちら
「土地境界にクレーム」
「耐震改修とプライバシーと防犯と」

境界にクレームをつけた隣人。
工事業者の説明では納得せず、境界復元をした土地家屋調査士に説明を依頼した。

隣人の主張は、よくとれば誤解から来たものではある。
前の境界標識はブロック塀の上の方についていたのだが、昔のいいかげんなブロックなので、基礎部がちょっとへこんでいたのね。
それで、ブロック表面から下げ振りすると、基礎よりも隣人の土地よりになるわけだ。（とはいえ、ブロック塀の中心とい主張はそれでもなおおかしい）

前の記事から半年。その間、何回か土地家屋調査士が電話や手紙で接触を試みたがのらくらと逃げるばかり。

と、言うわけで筆界特定制度を利用することにしました。

ただ、この制度。
裁判よりも手間は少ないとはいえ、問題になってるとこ以外は確定してますよ、というのを出さんと受理してもらえない。
おかげでまたまた測量＆立会である。あああああ、それだけでまた数十万かかるよ。。。。さらに筆界特定は担当官の指示で資料作成するから見積できないなんて言われるし。

くすん。

高置水槽の色

高置水槽の色といえば無難にクリーム色とか白とかが普通で、ステンレスタンクだと無塗装のこともあるわけですが。

今日電車にのっていたら黄色の高置水槽を見つけてびっくり。
写真を撮れなかったのが残念です。

いや、私も丸いのには目玉おやじを書きたいな、と思ったこともありますが。

更新講習

宅建主任者の更新講習に行ってきました。
それなりに関係法令とかはチェックしてるつもりだったんですが、テキストみると知らないことがいっぱい。

勉強不足を実感しました。。。。。

でも、寝てしもた^^;

どこも不景気

悲惨物件のフォローのため、ダンナが業者さんを回ってきてくれました。

「最近どうですか？」
と聞いてみますと。。。


青い某フランチャイズさん

「いやぁ、こないだ緑の某フランチャイズの店長さんが空室情報持って営業に来はりまして。。。うちも似たり寄ったりです。。」


ピンクの某フランチャイズさん

「うちの管理物件は築10年までが中心で、全物件敷礼0で、フリーレントのある物件まであるんですよ！　　でもね。。。来店がないとそれもこれもどーしよーもないんですわ。。。」


うちの入居率も悲惨だが（法人契約が8割をしめていた）、うちの隣は9戸中2戸しか入ってない。
レオパのサイトみると、地割＝投げ貸しもスゴイし。

ビジネス誌読むと、製造業の地産地消の話が出てたけど、先行きまだま暗いなぁ。。。

衣替えをすると

今年はどことなく涼しい日が続き、例年はゴールデンウィークにする衣替えを、やっとこさ昨日やりました。

すると出てくるわ、出てくるわ、繕いものが！

子どもたちよ。
お気に入りの服をつづくってほしい、という気持ちは立派だ。

けど。

破れ目や筋切れが拡大する前に言って〜！！

セルフリノベ講習会

「がんばる家主の会」のお世話で、セルフリノベーション講習会に行ってきました。



本町から靭公園の方へ歩くこと数分。

そこかしこに素敵な建物やショールームがあるのでチラチラとのぞきながら、やってきました
ルームキット大阪ショールーム。



入るといきなり、緑の壁がお出迎えです。

これは「プラントウォール」といいまして、室内向けの壁面緑化。

すごい存在感＆高級感です。

でもうちの物件エントランスないし^^;

不織布のポケットにパーライト？に植えた苗を植えてあります。

上からタイマーで自動灌水。水は不織布を通じて回きます。壁の再下部にはステンの水受けがありました。



さて、今日のメインは「デコールメゾン」というスウェーデン製の壁紙貼りのＤＩＹ講習です。

私が貼らせてもらったのは、



【輸入壁紙】デコールメゾン Saga 2430 スリーピングビューティー






壁紙貼り用の刷毛や定規。初めて使いましたが、めっちゃ楽しい！

でもって、障子貼りやよりもはるかに簡単で、

美術の時間にやったケント紙の水貼りよりやりやすいです。

るんるんと調子にのって刷毛や定規を振り回していますと……

遠目にはわからないけれども、近寄るとこのとおり。

ちょっと突き合わせにスキマが……ToT


他にもカッターで切れる薄さの天然木使用のフローリングとか、棚のつけ方とか。

とても楽しい一日でした。

テレビが映らない

テレビが映らない、という苦情が、新入居者からきました。

「線をさしても映らへんねんけど」

この物件、ＣＡＴＶが入ってるので、建物側の理由は考えづらい。

入居者さんのケーブルが断線でもしてるのかな？
と、思いながら一応見に行きますと。

コンセントさしてるだけで、同軸ケーブルさしてませんでした。。。。
割とお年を召した方でしたが、同軸ケーブルもささなあかんことを知らなかったらしい。。。。。。

資金繰りに走る

決算は毎年のことなのに、なんで今年はこうばたばた。。。。。
と、考えてみたら、資金繰りのせいでした。
秋からの大量退去が堪えてます。

4月の所得税（自動引落）、5月の固定資産税、税金支払が重ーくのしかかってます。

けっこうここでも経営のグチを書いてますが、去年までは基本的に固定資産税全期前納してたんで、けっこうやったなぁ、と。今年は当然分割払い！

で、来月は住民税で、7月に固定資産税2期、8月に予定納税、と続きます。
12月末〜3月の退去が多かったので、所得税はまだ多い状態なんだな。。。。予定納税は申請出せば回避できるかも。
しかもローン返済後半の物件が多いからな。。。キャッシュフローが悪いんだな。。。。

大量退去を出した困った物件3棟のうち1棟は、家賃下げ（前年より30％以上の下落）その他の対策により（他の2棟より立地もマシやし）、入居率を50％から100％に戻しましたが、それはそれで改装貧乏。。。。。部屋数が多いから全部で数百万かかったしなぁ。。。。。。

大修繕予定の物件もかかえてるしな。。。

と、いうわけであっちこっちに分散して置いてる貯金をかき集める日々です。
くすん。
満室に戻した物件は返済が終わってるので、夏ごろには資金繰りよくなるはず。

お葬式

うちのあたりは基本的に片田舎で、道を歩いていて1ｍ以内に人がいる、なんてことはないので、みんなフツーに生活してますし、店もフツーに開いてます。
電車にのるときはマスクするかな、って感じ。
道では普段よりもマスクマンが多いですが、つけてないからって特に誰も気にしません。

そして、フツーに日常生活ってことは、フツーに亡くなる方がいはって、フツーにお葬式がありました。

お葬式ですので、さすがにマスク姿の人はいません。
まぁ当然です。私もしてない。

ただ、飛沫感染する強毒性インフルエンザが流行したときは、お葬式は身内だけでひっそり、んでもってマスクだな、とも思いました。

通勤通学、学校会社のことは言われていますが、
葬祭儀礼で感染する、というのはけっこうありそうです。
お葬式ってけっこう人多いですもの。

インフルエンザ

新型インフルエンザがやってまいりまして、うちの市も小中高と24日まで休校になりました。

公衆衛生のいい勉強になります。

でもでも。
学校がない。外出は控える。友達と遊ぶのも基本はNG（うっかりするとたまり場になるので、それじゃ休校の意味がない）

そして暇をもてあます子どもといろいろと調子が狂う私。
なんか一日目にしてすでにくたびれました。

スーパーの中ではマスクしてますが、すかすかした田舎道ははずして歩いてます。

勝手に物件見学

勝手に物件見学をするのが私の趣味で。

デジカメ片手にそちこちの集合住宅を見つけては、勝手に拝見させていただいております。
もちろん共用部のみですが。
空室のカギがどこにあるのかもすぐ察しがつくのも多いですが、そこはさすがに我慢して。

共用部のみでも厳密にいえば不法侵入なのでしょうが、不審な顔で見られましたら、ニッコリ笑って、

「賃貸住宅の家主なんですけれども、通りかかったらこちらさんが素敵なんでつい見せていただきました〜。すみません〜」

で、とおしております。

で、はっと気がついたら、結構な数の写真がたまってたので、記録をつけていこうと決心。

よし、これでしばらく「大家さんのひとりごと」のネタに困らないな、と思った次第。

続柄

新規契約の方から、契約書が返ってきました。
保証人欄には本人との続柄を書く欄がありますが、

「続柄：親父」

妙にウけました。

地域の明暗

1週間空いてしまいました。

去年からぐちっている、法人の大量退去物件は、今も無惨な状況ですが、別エリアのとある物件が、やたら好調です。去年の暮に満室達成で、4月末〜5月末にかけて3室空くのですが、2室は退去を待たずに決まりました。
わーい！

この物件があるので、無残物件（ローンも残ってるし！）を助けられます。
あぁよかった。

この好調物件は近隣のペット可物件の中では最安値でもあり、また家を買わずに借家間で引っ越す選択をしている人が増えている気配もあり。
この物件のエリアは法人需要が少ないので、社宅需要の影響はあまりなかったのも助かりました。

しかし連休をはさんだおかげで改装がてんてこまいです。。。。
手配のド忘れもありました。畳屋さん、電気屋さん、忘れてた上にせかしてごめんなさい。。。。

そんなに無理して投資せんでも

妹の友人の話。

彼女には結婚を考えているカレがいる。
カレは不動産投資にはまっているサラリーマン大家さん。
戸建賃貸を2軒所有し、順調に賃貸経営中。
次なる狙いは6戸のアパートとか。

しかし、融資がそのままではおりない。
そこで彼女にあった相談。

「お前の名前で住宅ローン借りて、オレの戸建一軒買うてくれへんか？」

そのお金を頭金にアパートを、ということらしい。
住宅ローンを、というのは、金利が安いかららしいが、第三者に貸してる家には使えないよ、普通。

それにどぅーも、彼女の名前にしたからといって「オレの物件！」って言いそうな気配。

そんなん無理することないと思うけどなぁ。

たまには親の顔を

お申込みをいただくと、連帯保証人さんに御挨拶と審査を兼ねて確認の電話をします。

ごくごくまれに

「保証人なんか絶対にならない！」

と電話の向こうで叫ばはる方もおられ、それで契約が流れるなんてこともありますが、多くの場合は、お互いに「よろしくお願いします」となります。


さて、昨日の電話。保証人さんは借主さんの親御さんでした。
「よろしくお願いします」の後で親御さんの曰く、

「ところで息子は今、何をしているんですか？」

「もう何年も正月にも帰ってこないし、今回も保証人になってくれという電話があっただけ。元気でやってるんだろうかと心配で」

だそうで^^;

申込書は「自営業」でしたので、

「創業して元気にやっておられますよ」

とお答えすると安心しはったようでした。

こんなやさしい親御さんなんやから、たまには顔を見せてあげて！

送金額648円

送金額648円。
保証会社から送金されてきた金額です。

滞納者から預ったお金を送金してきてくれたわけですが。
いろいろな方向に想像できる送金額だなぁ。。。

【破産】弁護士からの手紙に立腹する

不況に突入して、ぼちぼちと滞納も増えている今日この頃。
借地人さんからーー正確には代理人弁護士から

「破産します」

というお手紙が届きました。

この借地人さん、長年の滞納がありますが、本人に支払い意思もあり、少しずつでも払いに来てはった。そしてそんな中でも盆暮れの挨拶は欠かさない。そんな人です。
正直、数年のうちに追いつく、なんて見込みはとても少なくなっていましたが、そこは100年近く続く借地契約です。
お互いいいときもあれば、悪いときもある。
長い目で行きましょう、という感じでやってきました。

そこへこの手紙。
ボス、かんかんです。

本人に腹を立ててるわけじゃありません。
弁護士に、ですね。
うち以外にも債務がーーありていに言えば、高利貸しからの借金があったから、破産に至ったわけですが、それを通知する文章が高利貸し向けバージョン。

「催促もせず利息もとらずここまで来たのに、なんの挨拶もなく、まるで自分が被害者みたいな書き方をして！」

と、いうのがお腹立ちの内容です。
ちなみに債権額の1/3がウチですから、ウチは大口債権者のはず。（ちなみに現金主義会計なので、損金算入に関しては無関係）

本人は挨拶したくても弁護士に止められてるでしょうし、
弁護士にしたら個人破産事件なんてさして実入りのいい仕事でないでしょうから、定式の文章送って、

という流れなのでしょうけど。。。。

債権者が金融関係でなくて、ホントに普通の個人のときは、やっぱりもうちょっと気を使ったものだとありがたいです。
個人は損得よりも気持ち優先のことも多いんで。。。。

手抜き工事？？

近所の物件が塗り替えをするとかで。

近所とはいっても間近にみたことはあまりなかったのだけれども、ふと直前の様子を見に行ってみた。
築22年の建物で、前に一回塗り替えたと思うんだけどなぁ。
もう塗り替えとはエライ早くないか？

しかし行ってみると、確かにスゴイことになっている。

あれ？　塗ってなかったっけ、

と、壁を触ってもチョーキングがない。
やっぱ塗ってるよね？？　22年間そのままたら、チョーキングするもん。

しかし、コーキングがボロボロで、一部は脱落しているところもある。
当然躯体への雨染みもひどい。
クラックもひどく、鉄筋の鉄錆が流れ、爆裂も何箇所か。
鉄部ペンキの劣化と錆も目を覆う惨状。

なんでそういう施工になったのだか知らないが、外壁塗るときには普通行うコーキングの打ちかえやクラックの修理を、前回塗装時にやらなかったとしか思えない。
実際、チョーキングのまだ出てない前回塗装も、水で浮いたりはがれたりしてる部分が散見される。

ひとの物件ながら、いろいろ怖くなった。

女房に鍵を渡さないでください

「女房に鍵を渡さないでください」

という依頼が借主さんから。

この方、非常に几帳面な方で、階段にゴミがしばらく落ちていようものならすぐに通報、ありがたいようなコウルサイようなお方。
（ごめんなさい！　でもこの物件がきれいなのはきっとあなたおかげ）

家に補助錠をつけた、ということで、律儀にも自分からその合鍵を持ってお越しになったときのセリフである。

どうやら、夫婦別れで奥さんが出てったらしい。
出勤中に勝手に家に入られたくないということだろう。


この方が借主だったので、
「はいわかりました」
ということで鍵をお預かりした。
これがサカサマだったら、契約をどうするかという問題も発生するところである。


それにしてもイロイロあることよ。。。

合目的性と「溜め」「バッファー」

エントリ以前のメモ。まとまらないので言葉の羅列。

生物のシステムの合目的性は非常にメカニカルに見えて、非常に可塑性が高い。
可塑性の部分がバッファーであり、過剰な適応（＝無駄のそぎ落とし）は一定の環境に対して非常に適合するが、環境変化に対する脆さを抱え込む。


草食動物の群れが襲われたとき、一部を見捨てて集団を維持するように、バッファーは環境変化時に自らを潰して全体を維持する。


ある系においてバッファーを維持することは、系を構成する個々がバッファーになることでもある。
維持のために潰れる部分が出るのは必然であるが、全体としては平衡が保たれる必要があり、潰れた部分は平衡によって補充されねばならない（再チャレンジ？）。

バッファーがなくなったときにおこるのは、急激な相転換である。

敷0・礼0・仲介手数料0

週末天気がよかったので町中へ。
何気なく道端にぶらさがっている賃貸情報誌を手にとりますと、表紙にでかでかと

「トリプルゼロ！　敷0・礼0・仲介手数料0」

とあります。
不動産検索サイトを見ても、「初期費用の目安」という項目ができて、初期費用というのが大きなポイントになっているのを感じる今日この頃。

借主さんから仲介手数料をもらわない、ということはその分の予定利益は「広告料」という形で家主へ転嫁されるのですが、それはまぁいいとして（ホンネはよくないけど！）。

一昔前の家主を自戒して言いますが、

「人にただ働きさせるといつかしっぺ返しがくる」

と思うのは私だけかなぁ。
お金を払って仕事してもらうから、自分のためにうごいてくれはるのでは。
借主さんの応対をする仲介業者は「借主側の立場で貸主を探す」のが仕事ですから。
ただ働きという料金体系が借主のためになるとは思えない。
↑
このあたりがいつも敷金問題でポイントになる「入居時の説明」でひかかるんだよなぁ。説明するのは「借主側の仲介業者」なんだけどなぁ。

生協個人宅配がじゃま！

生協の宅配。
最近は留守でも玄関先まで配達してくれる個人宅配が主流ですが、これが困りもの。

うちの物件には玄関にアルコーブなどというしゃれたものはないわけで。
ぼん！　と共用廊下や階段室に宅配ボックスが置かれることになる。

とりあえず、水道検針のじゃま。
検針ぐらいなら一時的にのければしまいだけれど、
さらにいうと、避難通路に物を置くな！　ということにもなる。
自慢じゃないが、さして広い共用廊下ではなし（いや、むしろ狭い）、万一のときにどーすんだ。
注意したものかどうか悩む今日この頃なのである。


オートロックの物件ではどうしてるんだろう、と思って検索すると、

○　管理人常駐物件では管理人が対応
○　暗証番号を教えておく
○　宅配ボックスに入れるか、集合玄関に置いておく

のいずれかのようだ。
どちらにしてもアルコーブのない物件では、できるかぎり帰宅時間に近い時間に宅配をお願いしたい。
共用廊下・共用通路に物を置かないってのは防災の基本なので。

（ちなみにベランダが避難通路の物件も多いので、そこんとこヨロシク）

イス座と床座と介護 その２

寝る場所でいいますと、イス座に相当するのがベッド、床座に相当するのが布団、ということになります。

車椅子を使う場合は当然ベッドの方が遥かに移乗がしやすく、ポータブルトイレの使用も右に同じ。
床座だろうが、イス座だろうが、「高さを合わせる」のがポイントですから、じぃさまのように
「車椅子は自分で動かせないから嫌。這ったら家の中ならどこでもいける。」
という性格（苦笑）の人は布団の方がよかったわけですね。

さて、うちのひぃばぁさま。
一週間ほど前からゼェーゼェーと変な呼吸をしている。
しんどそうやし、うとうとしてはるから、ベッドに寝かすわけですが、どうも、寝てるときの方が呼吸が変です。
でも熱もないし咳もくしゃみもしてないし、食欲はいつものごとくありまくりやし。
で、様子を見ているうちに、なんだか少しずつゼェーゼェーひどくなってくし。。。。
寝てるときの方がしんどそうなので、それをポイントにネットでしらべるとどうも「起座呼吸」というのがアヤシイ。
と、いうわけで医者にかかりますと、やっぱり心臓とのことで、利尿剤等が出されたのですが、寝るときの姿勢についてアドバイス。

「ベッドの背中起こして、半座位で寝てもらいなさい。床ずれにきをつけてね」

だそうです。
夜の受診だったので、薬は明日朝からにして、さっそく言われた姿勢で寝かせてみると。。。。

それだけで顔色が違う！

うちのひぃばぁさまは、介護保険のレンタルベッドを使っているので、電動でギャッチアップができます。
これはベッドのありがたさ。
床座の、たとえば布団に敷くマットでこういう商品はあまり見たことがない。
しいていえば座椅子が該当するのでしょうが。。。。



そしてもうひとつ、ひぃばぁさまと、前の記事のじぃさまとの違い。
それは介助・介護の必要な度合いが全然違うのです。
本人の自立度が高ければ、床座だろうがイス座だろうが、じぃさまがそうであったように、本人が楽に動けて機嫌よく過ごせるものを選べばいいわけです。
新しいものは便利なのかもしれないけど、使い方覚えるのが難儀やから、従前どおりのほうが気楽でいいわ、というのはよくあることですから、新しい便利さにこだわることもない。


しかし要介護度が高くなるほど、「本人の気楽さ」よりも「介護のしやすさ」が床座やイス座の選択、ひいてはバリアフリーのリフォームを計画する上で優先されます。
「自分のために」老後のバリアフリーリフォームを計画するときには、物理的に「介護者の立場に立つ」ことは意外と重要な気がします。

イス座・床座のお話は、本人にとっては嗜好の余地がありますが、介護者にとってはイス座のほうが便利で楽なのです。

イス座と床座と介護 その１

年を取ると床座よりもイス座がよいとよく言われます。
その方が足腰にかかる負担が少ないからですね。


もっとも、これは「活動は通常、立って行うものだ」という社会全体の暗黙の前提によるもので、
この前提はヒトは直立二足歩行をする動物であることから当然でもあるのですが、
足腰が弱って歩けなくなったときに車椅子、というのもそこからきているわけです。


この前提から離れると実はけっこう便利なところもありまして。
なくなった主人の祖父は、足が不自由になったあと、家の中では這ってくらしていたそうです。
本人曰わく、
「その方が便利」
だったそうで。
片マヒがあればそういうわけにもいかないのでしょうが、両手がしっかり使えたので、車椅子ではクリアできない段差も這っていって楽々通過。
移動先でよっこらしょ、と座っていろんな用事をしたそうで。
トイレだけはなかなかそうもいかず、オムツと尿器だったそうですが、これもいっそもっとクラシックに、床板に穴が空いてるようなトイレならば、きっと自分で用が足せたであろうと想像します。
ある意味究極の床座生活です。

じゃ、床座でも困らないかというと、やはりイス座のほうがやりやすいのですが。
↑　なにが、というところで今日は眠たいのでまた明日。

屋根をのぼる子ども

塗り替えの打ち合わせをしながら、

「そういえば最近、自転車置き場や階段室のひさしにのぼって遊ぶ子見なくなったね」

と、ダンナとおしゃべりしてました。

主にうちの物件に住んでる子＆友達がいるいないに関係なく敷地に遊びに来る子。
見つけるたんびに叱りつけていたのですが。

「大きくなったからかなぁ」

屋根に登るのは小学生のうちで、中学生になっても屋根を走る子というのはそうそういてません。

「それだけ入れ替わりないんやねぇ」

と、呟いておりました。

帰宅後、住人の方から電話があり、

「子どもがよく屋根にのぼってるから、足場組むなら気をつけてね」

と。

……ちゃんと伝統の遊びは引き継がれているようです^^;

でも真剣に危ないので、集合住宅の屋根で遊ばないでね！！！

高齢者向け

前のエントリで生活保護者向けの住居の話を書いたら、今日の朝日新聞のトップはそういったタイプの老人施設の火災ニュースでした。

恥ずかしながら、前のエントリでは高齢者は考えに入れてませんでした。
自分の視野の狭さに恥じ入るばかりです。

一般賃貸の場合、「生活の自立」は条件になってしまうわけですが、もう一度いろいろ考えてみたいと思います。

生活保護と住居 メモ

読んだイキオイだけで前のエントリーを書いたけれども、いろいろと後から発見があったのでとりあえずメモ。

☆東京都では住宅扶助で敷金礼金は出なかったらしい

うちらのあたりは普通に出る（引越費用も出る）のでびっくり。


☆前のエントリーで書いた福祉系団体の施設は、「第二種社会福祉事業」の宿泊所である。簡易宿所で保護を需給することもある。

生活保護が受けられる、ということは、ここでも「住所」にできるんだろうな。簡易宿所の方は知ってたけど、無料低額宿泊所はしらなかった。不勉強だった。


しかし、住民票はとれるけれども。
簡易宿所は旅館業で、無料低額宿泊所は社会福祉法だってことは。
借地借家法における借主のような強力な権利が、入居者にないってことですね。むーん。

生活保護と住居と貧困

今週のダイヤモンド　特集「貧困」の中に。
生活保護者に住居を提供するNPOの話が出てきました。
美談ではありません。

家賃が扶助額上限に合わせて設定され、その割に１人あたりのスペースは3畳程度、食事はでる（ごく簡単な味噌汁とかカップめんとか）。
そして支給される生活保護は家賃・食事代・管理費などをNPOに払うと、手取りは3万円、という記事でした。告発調の記事ですね。

3万円で自立ができるか？
地域性が大きいのでコメントは避けますが、記事中の記載通りの住居であるなら、NPOの取り分は大きすぎるようには思います。


自分の商売上腹立たしいのは、このNPO施設への入居を保護係が勧めた点にあります。
なぜ一般賃貸を紹介しない？
家賃に限っていえば、同じ家賃（住宅扶助上限）で遥かに優良な住宅になるケースが多いはず。そして低所得者向け物件では、「生活保護受給者はむしろ歓迎」な物件も多いのです家賃分の収入は保証されていますから。
特定の事業者の利便を図るのはまずい、でも福祉系のNPOなら紹介できる、というのはなにかおかしい。
ボランティアでない事業者でも普通にビジネスとして役にたてるケースは多く、むしろそのほうが互いに健全であると思います。
それがまた利権を生むんだ、と言われれば一言もありませんが、福祉系のNPOだって利権になるんだから、言いだしたらきりがない。どちらかといえば建前だけでも開かれている方が自浄が期待できるのではないでしょうか。


ただ、住所不定で住民票どこにあるのかもわからない。身元の証明ができない。
これは一般賃貸での受け入れは難しいのが正直なところです。
不動産屋たちのココだけの話に関連する話がありますのでお読みください。
しかし、それこそ行政が職権でできれば、かなりの手間が軽減されるはず。
この部分がクリアできれば、地場の不動産屋と家主のタッグでかなりの住宅が提供できるのです。


去年暮れのエントリーで書いた就職安定資金融資ですが、一部大手業者はキャンペーンをはって定期借家での受け入れをうたっています。
われわれ一般家主の場合も、この制度を利用しての契約となると、定期借家という選択になると思います。
しかしこの雇用情勢からいくと、全員が6ヶ月後の就職を達成できるかは心許なく、万一の場合には追い出しにかからざるを得ないことを考えると、「応援キャンペーン」などと軽々しくうたう気にはなれないのです。しかもこの制度、給付ではなくて貸付ですから、借金になっちゃうわけで。
個別に相談があったときには、できる範囲で協力したいとは思いますが。
全部外注してて機械的に追い出していける仕組みが確立してればキャンペーンできるかもしれません。確立したいとはあまり思いませんが……。
「応援したい」も「滞納者出てけ」も本音ですが、それはそれこれはこれ、と割り切って両方の対応を自分で直接差配するのはかなりストレスです。


最近多くの大手検索サイトで「初期費用の目安」が表示されるようになりました。初期費用を減らしたい、という需要に応え、借り手市場の賃貸市場で契約を勝ち取るために、敷礼ゼロ物件も増えています。
消費者保護団体が望んでいる、賃貸費用の家賃一本化は大義名分よりも市場の要求によって実現しようとしているかに見えます。

しかし、使用の対価を家賃に収斂させるのは私の感覚にはそぐわないわけで。
そのあたりの話はまたも遅れている今月の本家サイト更新記事ででもしようかと思います。


上記記事のNPOや居住系の貧困ビジネスについては、追記欄参照。

以下、「南山大学社会倫理研究所 2006年度第5回懇話会 ■講師　湯浅誠先生■」より抜粋



私に相談した人が言ったことで忘れられないのは、47歳の人が20年間の自分を振り返って、自分が仕事を選んできたときの最優先条件は寮と食事がついていることだと言ったんです。彼は時給や日給が幾らとか、正規雇用か非正規雇用かなんかどうでもよかった。住む所がない、食事がないわけだから、まず寮と食事がついている所こそ彼にとって必要な職場だった。そういうところで基本的な労働基準法が守られるわけがない。とにかく、そういうことです。ところが、金融や労働だけではないのでそういうのを幾つか紹介したいと思います。全部は話しきれないので、居住の話をします。

これは、フリーター向けの飯場と私は言っていますが、レストボックスという所です。要するに、定まった住所を持たないフリーターに安く泊まれますよと呼びかけている宿泊所です。これは3年か4年前にできて、あっという間にこれだけ広がりました。山手線全線ほぼ東京都内にあります。これは今後全国化していくと、私はみています。

漫画喫茶に泊まったことがある人がいるかもしれませんが、いないかな、夜間パックで9時間1500円とかと安いんですが、シートが完全にフラットにならない。私も終電をのがして何度か寝ましたが、ちょっと寝た気がしないんです。最近の漫画喫茶は進化していますから、シャワーもついているし、中で軽食も食べられる。要するに、そういう住む人を当て込んでいるつくりになってきているんですが、それでも十分ではない。そういうところに、レストボックスは二段ベッドで10人部屋だけど１泊1500円で泊まれますよ、泊まる場所のないあなたには朗報ですよということで打ち出した。

ここは仕事も紹介します。もともとは建設現場の雑務を提供している会社がバックについてつくった事業です。住みかと職場が一体になったこのシステムは、建設労働現場では古くから飯場システムと言われて、日雇いの人たちの不安定な状態を象徴する言葉でした。それと同じシステムをフリーターに朗報だといってやっている。これはマスコミもかなり好意的に取り上げています。ちなみに、この社長は自分自身が2年間車中生活をやっていたホームレス経験のある人です。前橋さんという人ですが、今度自伝を出しました。『ぼく、路上系社長—ホームレスからでも立ち直れるから大丈夫！』というタイトルです。私も一度会ったことがありますが、髪の毛がさらさらでサーファーを目指していたという人です。これは典型的な貧困ビジネスですが、そうは受け止められないんです。

これはさっきちらっと話したレオパレス21の話です。レオパレス21に入る人は賃貸借契約ではありません。あれは普通のアパートやマンションではなくて、レオパレスの会員契約です。どういうことかというと、レオパレスがあなたと結んでいるのは賃貸者契約ではないので、借地借家法には縛られませんというわけです。だから、1カ月でも滞納したら追い出しますと、ちゃんと会員規定に書いてある。

なぜそのようになるかというと、いまは投資マンションバブル、ちょっと落ちついたといわれていますが、80年代のバブルのときの地上げと違うのは、土地を転がすことによって利益を得るわけではない。上物を建てて、そのマンションに人が入って、この賃料を利回りとして不動産投資の対象になっているわけです。それであれだけREITとかお金を集められるんです。つまり、入居率が命です。

これはレオパレスの事業報告書ですが、「賃貸あってのアパート経営」と書いてあります。そういう考えです。どういうことか。いままでのように礼金、敷金で高いハードルを設けて確実な人しか入れないのでは入居率が確保できない。だから、敷居を下げる。礼金、敷金、保証人不要だといって、貧困者でもアクセスできるようなシステムにするわけです。しかし、そうなれば当然滞納リスクは上がる。だから、一方でいかに追い出しやすくするかということを考えなければいけない。それで、ああいう契約にするわけです。

保証人ビジネスも同じです。いま連帯保証人になるという家賃保証をするビジネスがたくさん出てきましたが、あれが一番訴えているのはオーナーや投資家です。つまり、我々がついていれば本人が出るまで責任を持って保証しますというわけです。フォーシーズという会社があって、不動産業界では「滞納保証事業で健全成長!!　回収業務に独自のノウハウ」といってベンチャービジネスとして取り上げられている会社です。フォーシーズが立て替えていた金額は、平成18年で12億円を超えました。12億円を超える立て替えをやってなぜこの会社はもつのか。それ以上の収入があるからです。なぜそれ以上の収入があるのか。賃借人が滞納すると彼らは3日以内に立て替え払いをします。そうして、その立て替え払いした金に年40.004％の利息をつけて本人に請求します。しかも彼らは保証の代行だといいながら、実は入居する人の親とかに保証人をつけさせます。そして、そこにも40.004％をつける。つまり、サラ金業者なんです。回収業務に独自のノウハウ、要するに取り立てがうまいということです。こういうビジネスが業界的には非常に注目されて、いまどんどん増えているわけです。

これは野宿者を対象にする貧困ビジネスです。宿泊所というのはいま全国で１万2000人の規模があります。その最大手がＮＰＯ法人エスエスエスというＮＰＯ法人です。このＮＰＯ法人は、都内を中心に約130カ所5000人の定員の施設を持っています。彼らはどうやって事業規模を拡大していったかというと、これはちょっとわかりにくいのですが、ホームレスの人の宿泊所というのは社会福祉法に基づいています。ところが、これは何の規制もありません。明治時代にお金を持っている篤志家が自宅を開放して貧民救済をした。それをちょっと裏づけるための規定なんです。それがそのままいままで使われてきているので、何の縛りもありません。彼らが頭が良かったのは、ここに目をつけたことです。

路上から人を連れてきて、6畳の部屋に3人とか4人入れる。そして、生活保護を取らせて、最高額の住宅扶助を請求するわけです。東京でいえば、生活保護の住宅扶助の上限は23区内で1人当たり５万3700円です。５万3700円というと一般のアパートも、風呂付きは借りられないけど、まあ借りられる。でも、それぐらいが精いっぱいです。でも、このシステムにすれば、ホームレスを連れてきて4人入れればその6畳一間の部屋から20万円の上がりが出るんです。こんないいビジネスはない。それで、彼らはどんどん路上から連れていって、どんどん儲けて、次のビルをどんどん競売で落としていって、あっという間に5000人規模の施設をつくってしまった。こういうのも貧困ビジネスだと思っています。ちなみに、愛知県は届け出ているのは1件しかありませんが、名古屋市には470人程度の規模の宿泊所があります。9割方はエスエスエスみたいな所だと思って間違いありません。

集合ポストの下着

「さらに厳しい春」で養生テープだらけの集合ポストを紹介したが、うちでは空き部屋のポストへのテープ貼りはしていない。
あまりにもさびしいし、空き部屋が多いことがわかるとそれだけで内見のお客さんが引いてしまうからである。

おかげで空き部屋だろうがなんだろうが、遠慮会釈なく投函されるチラシの山と戦うはめになるのだが。

ファミリー向けの物件のチラシ整理に出向いたダンナがものすごく妙な顔をして戻ってきた。

空き部屋のポストに入っているのは、実はチラシだけではない。
転居手続きが十分でないと、メール便や郵便がつみあがっていることもある。
これらはだいたい、こちらから住民が引っ越したことを届け出る。
多いのは通販関係のDMやカタログ、役所からの通知——保険料等の督促やカード会社の封書。
そして個人が差出人の「親展」封書。これは借金の督促状だが、そんなものはごくありふれていて、いちいち妙な顔になったりはしないのである。


その妙な顔のダンナのいわく、

「空き部屋のポスト整理してたら、中から女性の下着が出てきた……>o<」

一同絶句。

「し、新品ですか……？」

うちの女性スタッフが戸惑いながら訊く。

「ぱっとめ汚くはなかったんで、ふつうに素手でつかんでゴミ袋にいれたけど……まさか物件の玄関前で広げてしげしげ見るわけにもいかんしな……」

そりゃそうだ。そして、包装してある明らかな新品でもなかったわけやね。

誰がなんのために入れたかしらんが、はたメイワクな。

白のホワイトデー

昨日はホワイトデーでした。


決行した「黒のバレンタイン」に対応する料理を期待していたのですが。


「考えるのがめんどくさい」


と、ブツは金曜の晩に事務所の近所の和菓子屋で買わはった金平糖。

ところが、その後、スーパーの見切り品でアサリを２パック買うてきやはったんですね。
私もダンナも貝好きですから、味噌汁か酒蒸しか。
ここで、「ボンゴレ」と私がつぶやいたとき、ダンナが「いいねぇ」といったのを聞き逃しませんでした。


「ホワイトデーやし、ボンゴレビアンコ作って！」


ダンナ、にっこり微笑んですでに逃げ腰です。


「そんな難しいの、よぉ作らん」
「やっぱり、嬶（カカ）が作ってくれるのが一番おいしいし」


と言い訳フル動員。
じゃあダンナが録画してまでみている、「土井・宮部の男の料理教室」や土井サンの「今日の料理」はなんなのでしょう。


じゃあいっしょに作るから、と、台所に強制連行し、昼ごはんにムリヤリ作らせました。
昨日の残りのお造りも投入。


ちょっとゆですぎでしたが、おいしかった！
ただ大量にできてしまって、あまりまくり。夜もボンゴレです。
やっぱりまったく昼と同じじゃさびしいので、なにか付け足そうと、もらいもんのカブラが台所の隅で花を咲かせていたので、それでスープ作りました。
で、やはり賞味期限すぎたキムチで豚キムチを作っているところへダンナ登場。


「お、豚キムチか」


「古いキムチで作れて言うてはったやん」


「わし作るわ」


「もう私作ってんねんけど」


「いや、わしが作るねん！」


押しのけられてしまいました。。。。。。ので、


「余計なモノ入れたあかんで！」


と、釘をさしました。だってすぐに「実験」と称して変な調味料を入れたがるんですもん。
初めっから「赤のホワイトデー」でリクエストしといたらよかったかなぁ。






土井サンの語りが好きです。
すぐに飛び出した食材もさりげなく鍋に戻さはるし。
そういえば、食材を擬人化するのはひょっとして関西人の習性？

家賃の予算 5万円じゃ足りませんか？

うちの隣接エリアにある病院に研修医でいく子がいるのだが、いい部屋はないか、と同業者から電話があった。
当該エリアでは同じ管理会社に頼んでいる仲である。

「予算は家賃5万円ほどやねんけどな。管理会社に聞いたら『あの辺は大学生協が強いからもう物件がない』、っていうんよ。やっぱりもう少し家賃出さな物件ないやろか」

やる気のない管理会社の答えも噴飯ものなのだが、この場合6万円出したって物件はない。逆に予算を下げると、まだまだ余っている物件があるはずである。

このエリアで5万円といえば築浅セパレートの価格帯。値段的にも手が出やすく、物件数もそれほど多くないので、確かに見つかりにくいかもしれない。では、他の価格帯に目を向けるとどうなるか。

1万円台〜2万円台前半
→風呂もしくはトイレ共同。取り壊しが進み物件数は減少するも、まだ健在。

2万円台後半〜3万円台
→3点ユニット物件。３点ユニットは人気がない上、物件数がとても多いので、余りまくり。予算を安くあげたい人には狙い目。

4万円台
→セパレート物件。一番人気でこの季節は品薄気味。築年数や交通の便にこだわらなければまだあるかも。

5万円以上
→築浅の独立洗面台物件。または新築。新しいゆえの人気＆数自体少ない。

と、いう構成なので、３点ユニットでいいや、と割り切れば必ずあるはずなのだ。

場合によっちゃ、予算を上げるよりも、設備や築年数を妥協するとリーズナブルな物件の中から選び放題になるよ、というお話。

うちの物件？
えぇ、3点ユニットで空きまくっていますとも！

ご指名！

3月退去予定のさるお部屋に問い合わせ。

「何日に今の方ご退去かもうきまりました？」

いえ、まだですけど。

「実はお客さんいてはるんですけどね、そちらの物件よくご存じで、空いたらぜひ見たいって言うてはるんですよ」


やったぁ！　ご指名だ〜！

この間からグチっている、空いて空いて空きまくっている物件とは別なのだが、こんな風にお客さん側から「気になってるから」と言うてくれはるのはむちゃくちゃ嬉しい。

口コミで決まるほどうれしいことはないです。
まだ決まってないけど！

15年目の原付バイク

うちの某物件に放置してある原付。
何度か処分しかけたが、ナンバーがついているので、なかなか面倒くさく、ふと気付けば2年ほど不動の位置を保っていた。

いい加減に処分しようと、警察に盗難車か否かの確認の電話と、ナンバーを発行した自治体に確認電話。

長期放置や盗難車の場合、ナンバープレートの返納なしに廃車手続きがされていることがあるからだ。
廃車手続きさえしてあれば、ただの放置鉄くずなので処分できる。

さて、その自治体からの回答。



「お問い合わせのナンバーのバイクですが、15年前に登録された大変古いものでして」

まぁ見るからに古くはある。が、15年ものとは思わなかった^^;

「廃車にはなっていないのですが」

あらら。

「登録から2年後には、所有者と連絡がつかないというか」

あらららららららら。

「うちとしても税金の督促なども、もうあきらめている状態で、間にたって連絡を取ることもできないんですね」

あららららららららららーーーー。

「ですので、プレートだけ返してもらって、処分していただければけっこうです」

あぁ、よかった！

それにしても、先方の市にとっては、10数年所在不明のものが現れた、というわけですね。
うちの物件の入居者のものだとは思いますが、今となっては誰のものなのかわかりません。
でも、10数年もここにはないと思う。苔むしてもいないし。

おそらく主と一緒に流転の人生を歩んできたバイクなんだろうな（しみじみ）。。。。

さらに厳しい春

お得意様だった大手派遣会社さん。
県内から撤退……orz
うちの契約も派遣契約の終了に合わせて、残りも順次解約。
担当だった正社員さんも退職なので、どうしようもない。

ああ、また10室以上空くな。。。。。。
今からってことは、シーズン過ぎるな。。。。
いや、シーズン中でも引き合いないから、少しでも長くいてくれた方が……。
どうせ在庫いっぱいあるし。


と、いうわけで近隣全部こんな感じ。

テープの貼ってある所が、全部空室というわけ。
この物件なんか、うちよりも新しくて、賃貸マンションだけど、廊下まで全部タイル貼ってあって、最寄駅から10分以内で、セパレートで。
このテープを見るとギョッとするけれど、掃除も管理もすっごく行き届いている物件なんだな。テープの貼り方も几帳面でしょ。

空き室対策で最近よくターゲットマーケティングをせよと言われるが、工場が操業を縮小すると単身者の数がガタ減りなこの町。
人口もきっと半年前に比べれば、かなり減ってるはず。
減った人の大半ははじめから住民票を移していないと思われるので、統計にどの程度反映されるかわからんけど。

ターゲットったってなぁ。。。。。
地元の若者はわざわざ一人暮らししないしなぁ。
年よりはそもそも引っ越さないしなぁ。

軒天井や外廊下の天井

先日「暗い外壁をなんとかしたい」でお話していた、「ここを変えれば明るくなる」、その場所。

コメント欄ではすでにお話していたけれども、答えは「軒天井と外廊下天井の色」である。

下の写真は、近所のとある物件。
外廊下の天井が鮮やかなオレンジ。

このように、近くで見ると天井というのはけっこう面積を占めるのである。
うちの物件の類似色である、白や茶色の天井の写真もとろうとしたんやけど、どうも影で暗くなって、ただの濃い灰色にしか映らないんだな。

次のこの物件などは、

天井の色を壁の色より一段階明るくしてるんだけれど、少し離れてみるとこのとおり天井の方が暗く見える。

忘れがちだけど、けっこう大事かも。

追伸。
今月の「大家さんのひとりごと」更新遅れてますm(_ _)m

黒のバレンタイン

いつからか、ダンナのホワイトデーは

「白けりゃいいやろ」

みたいになっていて、マシュマロだとか、白い小枝なんかはまぁいいとして、ポン菓子やレトルトのおかゆまで登場する始末。

で、以前からのやり返しを行うことにした。
相手がそう来るならこっちも、

「黒けりゃいいやろ」

だって、どうせチョコレートはそんな食べはれへんし。

と、いうわけで一日遅れで決行した「黒のバレンタイン」

夕食メニューである。

かぶらとブリの黒ゴマあんかけ
黒豚シューマイ
黒豚と黒毛牛合びきに黒ゴマ入りの肉詰めシイタケ
チンゲンサイの黒ゴマ和え
黒ゴマ豆腐（一応ハートで型抜きしてみた）
黒米と玄米入りごはん

ダンナの感想をぜひ聞きたかったのだが、こーゆー時に限って風邪ひきで不機嫌な顔で、ひととおり食べて
「ごちそうさん」
と、そそくさと自室へ引っ込まれてしまった。

つまらん。

暗い外壁をなんとかしたい。

さて、今年も一棟、外壁塗替予定です。
お金がナンボあっても足りないのｄ、やりたいけどやれない部分はけっこうあります。

今回の塗りの課題は

「暗い雰囲気をなんとかする」

で、業者さんに色の相談をしておりました。

「重くて暗いんです〜。なんとかいい色ありませんか〜」

今メインに使われている色はこんな茶色で

まぁ無難な色ではある。

考え込んでいた業者さんから今日お返事。

「原因がわかりました！　ここの色変えたら明るくなるはずです！」

その場所とは。
聞いてナットク！　だったのだが、この記事を書くために撮った写真が不出来だったので、また今度m(_ _)m

相続争い

さる借地人さん。
お父さんがなくなって、相続が発生した。
一昨年の地代を滞納してはったのだけれども、それはそのごたごたですっとんじゃってたらしく、去年の夏、完納とともに丁重なお詫びがあった。


で、それを機会に借地契約を巻きなおすことになった。
こちらの要望は「借地借家法ベース」＆「原状回復義務の明記」
向こうの要望は「建物買取請求権の明記」
である。

原状回復義務は当然の義務、建物買取請求権は強行規定。
矛盾する条項ではあるけれども、条項がないからと言って、これらの権利義務が消えうせるわけではないので、盛り込むことに互いに異論はない。

「権利義務の確認をしといて、その時の建物の状態を見てお話合いをしましょう」

ということだ。

旧借地契約を借地借家法ベースに改定することは現段階では実はNGである。
しかし、旧借地法以前の契約（彼の契約もそう）でも、借地法が常識の世の中になってくると、まき直しをしなくても借地法が適用された。
いくら「法は遡及しない」といっても、借地契約のスパンでは信義則の問題で、事実上遡及することの方が多い。
それなら紳士協定を結びましょう、ということでこれも気持ちよく合意。

そして、こちらからもう一つ注文をつけた。

「建物の相続登記をきちんとしてくださいね」

一人っ子だから、特に問題ないはずである。極端な話、相続登記しなくてもいいぐらいなのだが、この方には子供さんが複数いはるので、先のことを考えればしてもらったほうがいい。

「それはそうですね」

と、快く頷いてくれはった借地人さん。

ところがこれが発端で、とんでもない方向へこの問題は迷走し始める。


この借地には二棟の建物がある。借地人さんはもともと此処に住んでいたが、お父さんの代に仕事の都合で都心に転出し、今は二棟とも借家である。
うち一棟は亡くなったお父さんの名義。

もう一棟がなんとひい祖父さんの名義のままだったのである。

ひい祖父さん→お祖父さん　は家督相続の時代なので、特に問題はない。
しかしこのお祖父さん、子だくさんで7人の子持ち。
お祖父さんは戦後の新民法後の死亡なので、原則この全員に相続権がある。

7人のうち、親より先に亡くなった夭折者が2人。成人した5人のうち3人が既に死亡し、その配偶者と子どもに代襲相続も発生。
それで相続権者が合計10数人。

相続登記にはこの10数人のハンコを集める必要があるが、このうちの何名かが借地権の相続を主張し始めたのだ！


ずっと地代払ってきはったのは、彼のお父さんなんだけどな。。。。


半年経っても話し合いは収まらず、嫌気がさした彼は去年の暮、当年度分の地代を支払いがてら、

「解約したい」

と漏らしてきはった。

でも、でも。
こういう状態になってしまった以上、彼一人の意思表示で解約を受けることはできないし。。。。。

やっぱり相続登記は話がまとまり次第、すぐにしておいたほうがいい、というお話。
ホント困るよ。。。。。

賃貸物件の広告料

長くなったので記事を分けました。
さて、2/3朝日新聞「我が家のミカタ」のお隣の賃貸契約の記事。
不動産コンサルタントの西岡さんのお話。
たぶんこの西岡さんやと思うんやけど、違ってたらごめんなさい！
私とは立場を異にしますが、このサイト読み応え抜群で勉強になること間違いなしです。
「不動産屋さん」なのにこういう作りのサイトも珍しい＾＾；


ところで業者さんの案内優先物件順位が、ずばっと書かれてましたね。

「広告料の高い物件＞＞＞＞＞借主の希望条件」と。

われわれ家主が業者さんに「広告料」を払っているのは本当です。
記事中では「違法」と書かれてましたが、「仲介手数料」との区別も含めて「規定がない」というのが本当のところ。
契約成立時の成果報酬ですから、仲介手数料との区別がつかない、という意味では「灰色」です。
加えて言うなら、この広告料は地域によって支払う慣習のあるところと、ないところがあります。
しかし、報酬が多いほどやる気がでるのも人の常。
広告料慣習のある地域では、借主市場を反映して高騰傾向です。


かといって、借り主の希望に合わせる優先順位が低い、という記事内容は、少なくとも私の実感とは違います。
だって、供給過多の借り主市場だもの！
借主さんの条件に、大筋で合うものをまず業者さんはピックアップします。
借り主の方の希望に合う、というか正確には妥協範囲というべきでしょうが、物件は山ほどあるのです（所詮大量供給品だから、大同小異なことが多い）。

こちらの立場では、その中から確実に内見してもらうための広告料。
築古になると「見てもらう」までのハードルが高いので。。。
いや、もちろん見てもらうだけじゃなくて契約してもらったほうがいいんですけど。
（プッシュやクロージングに力が入るのは事実）
契約時成果でなくて、案内成果（レポートくれるなら）でお支払するのも、私はOK！　ですよ。これなら業法的にも問題あるまい。

ゴーストタウン化する街

2月3日朝日新聞の「我が家のミカタ」の感想です。


とても身につまされるし、ひとごとじゃない。
片イナカ築古マンションの家主としては、明日は我が身と恐ろしい。
若い人の流出と高齢化に伴ってのゴーストタウンが記事中で語られてましたが、高齢化した人たちもこの街に来たときには若かった。


うちの親の実家なんかは、道路がついたり、駅前が整備されてたりして、きれいになるごとに寂しくなってゆく現実がある。
便利になれば、人が来てくれるのではなく、便利になったから出ていきやすくなったのです。

翻って分譲マンションを見るに、ある意味、片イナカ築古マンションの家主よりも恐ろしい。
と、いうのは去年、ケン・プラッツで、
「建替決議は一定以上の賛成多数で決議できても、解散（マンションを壊し土地を売って精算）は全員一致でないとできない」
ことを知ったから。

私はそもそも、賃貸マンションには住む気になっても、分譲マンションには住む気にならない。その理由は「朽ちる自由がほしい」からなのだが、分譲マンションの制限がここまでとは思わなかった。

実際、今でこそ分譲マンションの建替は増床＆販売or賃貸ということをやっているが、人口動態からゆくと、幸運なごく一部の物件を除いては減築にむかわざるをえないだろう。
……そちこちのタワーマンション、どないなるんやろ。あぁ恐ろし。
せめて、法人化した管理組合だけにでも、解散する権利がほしい。


ゴーストタウン化で検索するとこんなのを見つけました。
「■高齢化に伴うゴーストタウン化は優しい政策が原因では？■

日本人の土地信仰。所有にこだわるのは記事中にあるように幻想です。
けれども、人口の流動に限っていえば、少なくとも幕藩体制確立移行は流動は抑制され続けてきました。大雑把に400年間。
土地の所有とは別の次元で「流れない」「根を張って生きる」ことをよしとする価値観の歴史は長いと思います。
近代以降は積極的に人口の流動を奨励することも増えてきましたが、なかなか意識の切り替えは大変な気がします。
とはいえ、「今がその時期」ということには賛成です。
だって、ある街を維持するためには、別の街はあきらめる。人口を流入させるとはそういうことです。
私が上でぐちったのは、そういう淘汰によるゴーストタウン化であり、いつ自分の身に起こっても不思議のないことです。
そこから逃れる幸運を得る努力を続けるか（努力をすれば成功する確率はあがるが、成功してもまた数十年後にほぼ同じ危機があるでしょう）、今のまま緩慢に自然にすたれていくか、自ら始末をして別の街の維持と発展に寄与するか。
それを選ぶのはその街の住民なんですけど、今の日本の制度は、「街を捨てた」「街がほろびた」ときの始末をする仕組みがないのです。

「自ら始末をして別の街の維持と発展に寄与する」
これがスムーズにいくと、流動性へのモチベーションが高まると思うんですね。
消極的に出ていくのとは、やはり意識も違うと思うし。

人口が減るのですから、その仕組みがなければ、ゴーストタウン化した街や土地はそのまま、維持できた街の重荷になってゆきますし。

成長のための仕組みには、廃するもののための仕組みも必要なはず。
その手段が市場への「売却」のみでは、ゴーストタウンの始末にならない気がするのです。

webアルバムと格闘する

2年ほど物件サイトをほったらかしにしていたので、外壁リフォームを機にサイトもリニューアルしようと思った。

なんとしても写真をカッコ良く載せたい！
せっかくべっぴんさんの物件になったんだもの。

けれども、webで写真をきれいに見せる、というのがなかなか難しく、悩んでいたところ、「Thickbox」なるものを見つけた。

いそいそと導入してみると、これがなかなかいい感じ。

しかし！
インターネットエクスプロラー（IE7）だと、画面スクロール時に画像が画面の上の方に取り残されてしまうのだ。。。。。
safariだとちゃんと、いつも画面中心に表示されるのに。

修正パッチを探し当てて入れてみたけど改善されない。

そもそも私はjava scriptが読めないからな。。。

半日格闘しましたが、諦めてスクロールのいらない構成にしようかと思ってます。

ゼロゼロ物件 うまい話に裏がある

引越繁忙期とあって、今日からまた新聞で「賃貸契約のコツ」みたいな連載が始まりました。
で、のっけから追い出し屋がらみのゼロゼロ物件のお話。

この記事中でも「うまい話には裏がある」とありましたが、「ゼロゼロ」は家主はホントはできるかぎりやりたくなくて、消費者側の要望というか、需要に押されて出てきた契約形態なんですよね。。。。。

記事中にある、無断鍵交換や荷物の撤去は、貸主側はやってはならないことですよ、確かに。

が、通常「うまい話に裏がある」と言った場合。
「うまい話」をした側って、あくどく儲けるじゃないですか。

でも記事のようなケースの場合、貸主はまったく儲けてはいず、「あくどい」と言われる行為をしたにも関わらず丸損なんですね。

Win-Winならぬ「負け-負け」の関係。

さて、儲けたのはどこでしょう？

今さら大掃除

いろいろあって、ネットバンキングをビジネス版に切り替えることになった。

紙ベースの家賃自動引落を一部で使っていたのだが、銀行が紙を残したくない、ということで来年度から今まで無料だった基本料に「万」がつく。

それで口座引落のできるビジネス版を契約することになった次第。
手数料は今までより少々あがることになるが、その分は使い倒すことにしようと思う。

が、銀行の方がやたら親切で。
初回の設定と入力と伝送を、ウチへ来て一緒にやります、と。

ところが、である。

「下手に片付けると、申告の資料がどっかにいってしまう」
という大義名分のもと、ウチの事務所の大掃除を年末にしなかったのだ。

もともと掃除は好きじゃないので、ダンナをして「カオス」と言わしめる状態になっている。
片づけを普段しないわけじゃないのだが、片づける速度と散らかる速度の平衡は微妙に後者に偏っており、エントロピーは増大してゆく。


と、いうわけで、申告資料を整理し終わった先週末から、大片付け（これは好き）と大掃除である。
カラーボックスもこの際Ａ4対応型に買い替えることにした。
ファイルサーバーも旧機はvista対応じゃないのをだましだまし使っていたのを、RAIDの組めるものに買い替え。

事務所内に堆積していた本をブックオフに売りにゆき、1300円ゲット。
明日には２発目を売却予定。
↑
なんぼためてんねん。

こういうことでもなかったら、大掃除は年末、そして大義名分発動……のループなので、いいきっかけになったけれど、でもやっぱり終わらない！

母子家庭向け共同住宅の話

申告資料をやっと税理士に出せたので、戻ってきました。

さて、そういうわけで古い話題で恐縮です。

1/23の朝日新聞。NPO運営の母子家庭向け共同住宅の話が載っていた。
敷金・保証人なしで入れる住宅。運営者の経営難で閉じられるという話。

「だが入居者数は低迷」

そりゃそうだろう。いくら敷金・保証人なしでも、

「風呂・キッチン・トイレ共同。占有面積は4畳半、家賃¥45000、共益費¥15000」

って高いのでは。
ちなみに問題なく二人入居できると思われる、2Ｋ．3Ｋの間取りの物件の、記事にある千葉県柏市で検索してみると、2万円台からある。
もし、この「風呂・キッチン・トイレ共同。占有面積は4畳半、家賃¥45000」という条件が、この建物を一棟借した賃料原価から設定したなら、相場を見ずに行った失敗というほかない。


閉鎖にともなって東京に引っ越した人が、

「今はワンルームマンションで家賃10万円」

いかにも負担が増えたように書いているが……？？

大真面目に書いているとすれば、記者は認識不足と思う。

お部屋探しを急いだせいか、そういう物件に誘導されたのか、初めから「風呂・キッチン・トイレ共同。占有面積は4畳半」な物件がないと思いこんだのか。
東京のどこにも件の共同住宅のような低廉物件がないとは思えないのだが……。
ちなみに東京の検索結果では、2Ｋ．3Ｋの間取りの物件が、4万円前後からあった。


ここで彼女らの問題になるのは家賃そのものよりも、「敷金。保証人なし」のほう。現況ではそうした物件は見つけにくいだろう。
でも、保証会社という仕組みが出てきて、ずいぶん貸し主側も受け入れやすくなった。ダメ元でも交渉してみる価値はある。（普通に敷金・保証人ありの場合よりもやや負担が重くなるのは仕方ないが）
追い出し屋の問題はあるにしても、システムそのものは有用なものだと思う。

政府系の高齢者住宅財団も、高齢者以外も対象になる保証業務をやっている。民間業者だと心配な方は、コレの使える物件を探すのもいいと思う。
ただ、コレ。政府系だけあって、使い勝手がすごーーーく悪いのであまり普及していない（苦笑）。


ついでに言うと、生協とかNPOとかいう肩書きが運営者についていると、良心的であるように思えるものだ。
が、これは幻想であると私は思う。
「生協」とか「ナントカNPO」という単なる一つのブランドで、民間業者のブランドと変わりない。
事実うちの近所の、そういう系統の団体が運営している賃貸物件は、近隣同等物件に比べてはっきりと割高であるし、その団体サマは他の運営者をさも悪徳業者のように言ったりもしている（悪口を言わない、というのはモラルの一つであると思う）。
一方、その団体ならではのサービスもあるので、入居者がそこに価値を認めて割高な賃料を払うのであれば、まったく正しいと思うし、宣伝戦略も含めて見習わなくちゃ、と思う。

だらしない玄関、きれいな玄関

うちの家のすぐ近所に、「締め出された！」のモデルになった長屋建ての物件があります。

昨日、私のボスであるところの姑が、ぷりぷりしながら帰ってきて曰く、

「今住んではる人はみんなだらしない！」

実はこの物件には駐輪スペースがなく、みなさんしかたなく道に自転車置いてます。
植栽をつぶして駐輪スペースをつくったものかどうか悩んでいるところなのです。
道に置くのはほめられたことではありませんが、ほかにどうしようもないので、節度を持って置いてはる限り、あまり強くのいえません。

そのことかと思いきや、ボスは

「玄関の横にゴミなんか置いて！」

え？　でもゴミ袋置きっぱなしの人なんて、いないと思いますけど……。

「ゴミ袋はさすがにあらへんわな、ペールよ、ペール！　前の人たちはそんなことあらへんかった！　あぁもうどんどん質が悪ぅなる。あんなことするなんて情けない」

いや、でも、確かに見た目よくないし、気持ちはわかりますが、玄関横にペール置くのはよくあることでは……。
しっかりと覚えてるわけじゃありませんが、前の人も置いてはったような……

「もうえぇ！」

……怒られてしまいました(^^;)

ボスはこういうふうに怒っていても、入居者さんのところに怒鳴りこむような人ではありません。
むしろ私にぐちぐち言うわりに、当の本人には言わなさすぎて困るぐらい。

で、私もとりあえず確認に行きました。

行くまでの道中、ペールを玄関横に置いている家も何軒かあるので、比べてみたのですが、なるほど、ボスの言わんとするところはわかります。

問題はペールの存在じゃない。
「置き方」
です。
入居者さんもゴミペールなのでそこは気をつかって、掃除もきちんとしてはる。
ただ、そのペールや掃除道具が、あっちゃ向いたりこっちゃ向いたり傾いたりで、整然としていない。それで、汚くだらしなく見えるのです。
長屋建てとはいえ共同住宅なので、この状態はボスの言うとおり、望ましいものではありません。

うーむ、しかしこれは、どうお願いしたものか……。
普通の共用廊下なら、こっちで整頓すればいいのですが、長屋建ての玄関前だしな……。


そういえば娘時代、親に片づけろと言われて、棚の上にもの積んだら叱られました。

「え〜、だってお母さんかて積んではるやん」

と、反論しますと、

「積むなら、きちんと揃えて積まなあかん」

そう言って、私が積んだもののズレをきちっと母が直したとたん、見違える美しさに……。

ちなみに今のボスは、きちっと揃えるのはとても苦手な人で、本人もその自覚がありますから、他人様から見えるような場所には一切何も置こうとしません。
それで、うちの玄関の傘立てからはいつも傘が消える……。傘がいっぱいささってる状態が乱雑に見えて許せないらしい。

極小賃貸の儲けを考える

さて、前回の投稿で紹介した、占有面積13平米の極小賃貸。
これでキッチンもトイレも風呂も専用で、しかもセパレートという極小ぶり。お家賃は月に3万2千円。

そこで同じ3年もので標準的な物件は、
占有面積30平米前後、家賃は5万円台後半。

この二つを比較するとどうなるか。

極小賃貸の方が単純計算で戸数が倍とれるのでよく儲かるのだ！
設備機器の数＝初期投資＆メンテも増えるので、戸数が倍になるから、儲けが倍ってわけではないけれど、利回りは極小賃貸のほうがかなりよくなるはずだ（満室になればね）。

ひょっとして始めっからそういう割り切りだとしたら、スゴイ。

でもさ、居住空間が廊下とロフトって、やっぱりどうかと思うよ……

築3年 駅歩６分 デザイナーズ 家賃3万2千円

うちの当たりでは、街角のそちこちに賃貸情報誌がぶらさがってます。
駐車場のフェンス、電柱、歩道橋……。

そんな情報誌を見て、市況を考えるわけなんですが、こないだふと目にとまった物件。

「築3年　駅歩６分　デザイナーズ。　バストイレセパレート。　オール電化　家賃月額3万2千円」

しかもRCで、ロフトもついてます。

いくらうちのあたりが片イナカだからって、これは安い！
安すぎる。

事故物件？
と一瞬思いましたが、地元なのでそうであれば噂が流れてるはず。

よくよく広告を読みますと……

「面積：13平米」


セパレートで１３平米ってことは……トイレとお風呂の面積を引くと……。
さらにキッチンと玄関の面積もいるわけで……。


そういや図面にベランダもないわ。

間取り図では、部屋の片側にキッチンと収納、向かい側に浴室とトイレが配置され、その間がお部屋。
お部屋というより

「廊下」

ロフトがなければ居住空間がない。

と、いうか、ロフトが居住空間ってどうよ。

それで安いのかぁ、と納得。

家の鍵を失くしました

「家の鍵を失くしました」

と、いう電話がたまに入居者からあります。
ファミリーなら家族の帰りを待てばいいわけですが、ワンルームの場合。
外出中に落っことすと、もう入れない。

で、まぁ、入居者の費用負担で鍵を交換するのですが、

「めんどくさいので合鍵でいいです」

と言う人もいます。
そういう人には、退去時に敷金から交換費用を差し引かせてもらいます。


たまに、とはいえ、あることです。身分証を確認して鍵を渡し、

「気を付けてくださいね」

でおしまいです。


でもさ。
3回も4回も落っことすなよー！！（泣）


「帰省してたんで、よけいややこしくて」

って、そりゃそうかもしれへんけど！

さすがに今回は合鍵の作製費用も負担してもらいました。

新年早々の災難

遅くなりましたが、あけましておめでとうございます。
今年もよろしくお願い申し上げます。

さて、仕事はじめ早々、うちの物件が車上荒らしにあいました(>_<)
同じ人ばっかり被害にあって、これで3回目。
防犯カメラもつけてたのですが、死角を全部なくすのは無理ですもんね……orz

被害者からの依頼を受けてHDDレコーダーを現地で確認しますと、確かに犯人らしき人間と自動車が映っています。ただ、暗い中の犯行なので、人相までは……。

何回か被害にあってはるので、ご自分でも自動車に警報器をつけておられ、警報器の作動と、気づいて駐車場に向かう被害者の方も映ってます。
しかし、間に合わず。

ただ、前の道路を別の車が通行するたびに、犯人が懐中電灯を消しているのもわかりますので、防犯灯の増設を検討しようと思います。
（あぁもう、おカネがかかることばっかり！　許すまじ、車上荒らし）


警察に提出するため、HDDレコーダーを家に持ち帰り、TVに接続すると……

映らない……

どうやら、持ち帰る間に再生系統が故障したようです。まったく踏んだり蹴ったりです。
幸い、USBポートのあるレコーダーですので、PCから画像をCDに移すことができました。

証拠出せてよかった！

駅歩5分月々支払い5万円

法人住民税の支払いに、年一度の県税事務所にいってきました。

例によって、そちこちの賃貸物件をカメラを振り回しながら観察しつつ歩いていますと、分譲マンションの建設地が。

電鉄系デベでブランド名言えば、この辺じゃみんな知ってるシリーズ。
それが

「駅歩5分月々支払い5万円」

60㎡弱で少々狭めとはいえ。
こんな値段で出された日にゃぁ、賃貸は対抗のしようがない。。。。orz


駐車場のシャッターに当て逃げされるは、
自分の事務ミスでお客さんの解約をまねくは、

今日はなんとなく悲しい日。

就職安定資金融資と民間賃貸

派遣社員・期間工の解雇・雇止めの問題で、厚生労働省が「就職安定資金融資」なるものを始めました。

職住一気に失う人が多いわけですが、住所不定だと就職も難しい。
そこで民間賃貸に入居の初期費用を融資します、という制度。


うちとこにも案内が回ってきまして、われわれ大家に対しては

「住宅入居予定証明書」の発行に協力してくれ

という内容。


ただ、これ、卵が先か鶏が先か、で。
一定の収入のない方と賃貸契約を結ぶのは難しい。

６ヶ月分の賃料は融資という形で保証されてるから、その６ヶ月を貸してそれで就職先も見つかるならば、喜んで協力したい。
通常はピカピカ新品同然にしないとなかなかお客さんがつかないが、そこそこ暮らせる清潔な部屋でいいならば、ある程度勉強もできる。

が、なにもないよりは確かにいいけれど、半年の間にあれだけの人数の就職先が見つかるだろーか。
就職できれば一部返済免除ってあるけれど、

職が見つからなきゃどーなんの！

と、いうのは本人がもちろんもっとも切実なのだけれど、貸す側にとっても大事で。


じゃあ６ヶ月の定期借家で、というわけにも単純にはゆかず。
いえ、ホントに６ヶ月後定収がなければ、自主的にお引越し、定収ができれば一般賃貸に切り替えでいい、って条件で、きちんと約束守ってくれるなら、喜んでお貸しするんですけれど。
たぶんそれは無理な約束であろうと思われるわけで。


正直なところ、公が民間の空き部屋を借り上げて、公営住宅や雇用促進住宅のような運営をするってのが、大家にとってはありがたい。
実際、公営住宅の建替えの際に、既入居者の住宅保証はそういう形でやってるんだから、それを応用すればいいじゃないか。
借り上げ家賃等条件を示して、応募させたら、応じるところは必ずあるはずだ。
んで、無事就職できた時点で個人契約に切替、としたらいい。


経営トップがその責任と能力ゆえに、事業好調時は多くの富の配分を受けるなら、悪い時は自分の年棒（サラリー）を200万円ぐらいまでにしてみたらどうだろう、とときどき思う。
中小企業の社長は自分の給料を取らずに、お給料と支払先と運転資金に回してるところもいっぱいあるよ。
経営トップの年棒減らしてみて、普段の年棒との差額で基金かなにかできないか。
↑
無責任に考えるだけならいくらでもできるんやけどな。。。。。。orz

お歳暮回りの一週間

仲介業者さんにお歳暮回りの一週間をすごしました。

こういうことにでもかこつけないと回れない小心者の私ですが、何年か回ってるとそれなりに顔見知りになって、おしゃべりもできるようになってきました。

ところが今年は

「どこも大変で。。。。」
「秋のピークがありませんでした」

という調子でお互いグチのこぼしあいになっちゃった。。。。

それでも情報収集と仕事のヒントの貴重な機会ですが、某社にゆきますと、新規一転してがんばろうということでしょうか、人事異動で！

「ここにきてまだ十日も経ってないんで、相場もなにもまだわからないんです」

と言われちゃったり。仕方ないけどなんか悲しい。

道すがらみてても、大通りのシャッターも去年より増えた気がします。

光触媒塗料を試してみる

ブロック塀シリーズをつらつらと断続的に投稿してますが、そもそも今回外構部改修のメインはブロック塀でなく、塗装工事なんです！

（費用はおんなじぐらいかかっちゃってるけどさ……モゴモゴ）

足場がとれてきれいに塗ったところが顔を出しました。

今回の塗装で一番気になっていたのが、エントランス部の雨だれ汚れ。

手すりと軒から垂れて汚いのなんの。
ちなみに塗り仕上げで
業者さんからの提案で、この階段まわりに光触媒塗料を試すことになりました。

チタン吹き付けて、雨水が壁を洗ってくれるアレです。水をはじきません。
どうしても（サイフの都合上）塗装間隔が伸びがちなので、本体部に試すのは怖かったのです。
塗膜劣化時に水が染み込みやすくなるんじゃないかと。あと、下地処理が結果的に悪いと水かしみやすい気もして。

でも、ここなら住居へ漏れることはないし、塗装や洗浄に足場がいらない、しかも従来よく汚れる場所なので、テストにはもってこい！

業者さんからは、現状モルタル塗りっぱなしの手すり基部に防塵塗装と施す提案も合わせてありましたが、条件を同じにしないと汚れ具合がどの程度違うかわかんないので、あえてモルタルのまんまにしてあります。

私としては手すり水切りの工夫も考えてほしかったのですが、お試しの誘惑に負けました。

サビサビだった軒のトタンはガルバリに張り替え、雨どいをつけて水を逃がすようになりました。
ガルバリはトタンより高いけど、面積小さいから予算内におさまりました。数万円の違いでしたので、軒の塗装メンテ代と比べれば価値があるはずです。
巻きつけ加工してもらった端の処理さえしっかりしてあれば！
（ガルバリもメッキ鋼板なので、端の処理が悪かったりキズがついちゃうとそこから錆びてくる）

これからの数年、どんな変化を見せるかが楽しみです。

土地境界にクレーム

ブロック塀改修シリーズでございます。

出ました近隣クレーム。
それも騒音やほこりじゃない。

壊したブロック塀のあとにフェンスを建てようと、フェンス基礎造ったら

「なんでこっちの土地にはみ出して基礎作るねん！」


いえ、ちゃんとうちの土地の中。施工業者によると1センチ内側へ入れたはずなんですけど。
隣人は5センチほどはみ出てるとおっしゃる。


境界部の塀をいじる以上、こういうクレームが出るのは予想していた。


この土地は前の持ち主が所有地を分筆して売るとき、当時としては珍しく、全敷地回りを境界確定し、それぞれの面積を全て確定した上で売ってる。
けれども、今回の工事にかかる前にチェックしたら、一部の境界標識がとんでしまっていたので、土地家屋調査士に頼んで、わざわざ境界を復元してから工事にとりかかったのだ。
しかもその土地家屋調査士はかつて分筆作業を行ったその人。標識復元にあたっては、その隣人とも調査士が立会確認をしている。
元のブロック塀の隣人側表面が境界である。

それが元のブロック基礎の石積みの真ん中が境界だと言い出した。

いわく、

「出目があるはずだ」

と。登記簿の面積は古い測量なので、当時（たぶん明治か大正の、登記簿が税務署の管轄だった時代）の税金対策のために縄のびがあり、実測面積は登記簿面積より大きくなるはずだ、というのである。

だ〜か〜ら〜。それは古い測量のままだともっともなんやけど。
こっちの実測は昭和50年代後半で、こっちの登記簿面積はその時の測量に基づいていて、三角測量だから今より精度は劣るとはいえ、アンタの言うような出目は考えられないってば！

「互いの土地を実測して按分すれば、境界はもっと武水側によるはずだ。実測してもいい」

じゃ、その費用出して、と言いたい。
互いに出目があると考えられ、かつ境界がわからんときの妥協点として、「実測→按分」というのはよくあるよ。
でもうちの面積の方が大きいんだけど、実測按分すると境界はどっちへ寄るんだろうねぇ。

もちろん争いを避けて、あらかじめ境界から下がって塀を建てる方法もあるのだが、こういうヤカラはそうすると今度は、

「塀が境界だ」

と言い出すんだ、きっと。

こんな片田舎の数センチ、それで大して土地の値打ちが変わるわけでもなし、
うちだってそもそもどっちのブロックかわからんと言ってたぐらいなので、
うちはどっちだっていいのだが、一旦した境界確認を臆面もなくひっくり返すヤカラに譲ってやろうという気は起こらない。
もちろん争ったらこっちが勝つ。それだけの根拠は持っている。


けれども境界争いというのは、書類を揃える必要にせまられた方が圧倒的に弱いのだ。
たとえ裁判の勝訴判決があっても、である。

法務局には各土地の境界を確定した「17条地図」というのを備えることになっているが、その整備は進んでいない。
その進め方については、ものすごく文句を言いたいことがあるのだけれど、長くなるのでそれはまた今度。

嬉しい人に会う

ネパールから来たＲさん。
奥さんは日本人である。

奥さんがネパールで働いていたときに知り合い、結婚を決めて二人で日本へ。
仲介業者さんから
「ネパールの方なんですけど、いけますか」
とかかってきたのだ。

奥さんが日本人なので通訳については問題なし。
本人も英語はペラペラ、日本語も片言は大丈夫、ということなのでコミュニケーションの心配はなさそう。

ただ、Rさんは来日してから職探し、奥さんもネパールでの仕事は終わりで帰国すれば新たに職探し、ということなので、二人とも無収入。審査時にはこれが問題だった。

そこで奥さんの親御さんに契約者になってもらう形をとり、入居となった。
ほどなく二人とも就職が無事決まり、今では奥さんが契約者で親御さんが保証人。


入居当初は設備の初期不良のフォローなどで何度かお会いしたが、何事もなく過ぎていく日々なので、会う機会もなく、ほぼ1年。

ところが今日、駅前でぱったりと、そのRさんに会った。
にこにこと向こうから声をかけてくれ

「御家族のみなさんもお元気ですか？」

と、流暢な日本語。

「でもまだまだです」

いや、うちの子どもに爪のアカ煎じて飲ませたいんですけど！

すごーく嬉しかったです。

「追い出し屋で被害」提訴 家賃滞納の入居者４人

「追い出し屋で被害」提訴　家賃滞納の入居者４人

これは土曜日に朝日新聞で読んだ記事です。
「追い出し屋」自体は賃料保証会社の登場するはるか以前からある商売ではあるのですが。

被告が業界では大手であることにちょっと驚いたり、
いや、それで当然か、と思いなおしたり。

保証会社＝悪というステレオタイプが作られなければよいのですが。
賃貸分野への進出はこれも近年ですが、保証会社自体はローン関係では昔からあるものですし。
貸し手にも借り手にも仕組み自体は悪いことじゃない。

明渡に法的手段は時間と費用がかかるので、説得をする、というのも当然のことです。
ただ、まぁ、荷物を勝手に放り出したとか、新聞に書いてあることを仮に鵜呑み（年利換算で６５１％の損害金でのも、損害金以外の内訳を含んでいると思うが）にすると、これは明らかにやりすぎで、家主にとっても望ましいことではありません。て、いうか、そんなんやめて！　


私にとっては保証会社の追い出し業務は、
滞納が2か月に達した時点できわめてビジネスライクに法的手続をとり、
きわめてビジネスライクに進行させてくれればそれでよいのです。

で、この法的手続費用は保証内容に含まれており、おもに借主の払う保証料が原資となっていることが多いわけですが、
この部分の保証を、家主向のオプション付帯商品として保険とし、保険料を家主が払ってもいいと思ってます。
強制執行は別料金で（判決確定まで）家賃の2ヶ月分ぐらいで（数字はテキトー）、とかね。

今回の記事の場合、追い出し方に問題があるわけですが、
滞納者の方に「滞納以外の問題がない」ということは、まずなくて。
うちの「一般的な滞納者」の悪癖としては

☆　「遅れる」という連絡がない

☆　滞納者自身で立てた支払計画を守らない。計画が狂ったときに何の連絡もない。
（確実に払えるような案を出してくれ。無理はしなくていいし、利息も取らない。滞納額が減っていけばそれでいいから、とこちらが言って作った計画よね。。。。）

☆　連帯保証人のセリフは「本人に言っておきます」

☆　「払える額だけでも」という発想はない

☆　居留守

で、こちらの

「きちんと払ってる入居者の手前、請求はする。でもない袖は振れないのはよくわかってるから、もっと安いところへ引っ越したらどうだ。こちらにきちんと説明してくれたら、引越資金を優先ということも考えられるんだから」

というセリフで引っ越す人っていないんだな。

「そんなところない」

というのが返事。いや、ありますから。
ここでせめて、

「とはいっても引越資金と、入居審査が」

と正直な話があれば、いいのだけれど。。。。


引越資金と入居審査というのはこういう滞納→引越の大きなハードルで、
そのハードルを越えさせるのが、不適切な追い出し行為というのは問題だ。（特に締め出しが先なのはまずい。とか言う私もカギブロックをしたことがないわけじゃないが←どういうときにどうやってるかはまた別の機会に）

じゃ、適法だったらいいのかというと、やっぱり催告書貼って、部屋から荷物も人も放り出してカギ交換して、荷物は取りに来なきゃ処分って目に合うのは同じなんだな。。。。。。



で、また民間で受け入れると、同じ問題が高確率で発生するので、
ホンネとしては公営住宅にこうした場合の相談窓口があると嬉しいのだ。





・次を探す

理系の人々

昨日は忘年会でした。



で、



「武水さんって、ひょっとして理系？」



「はい。そーです」



「やっぱり。しゃべりかたとか、メールの書き方とかが、如何にもやから」



↑

これでつい心中よろこんでしまうのが^^;



こないだ本屋で「理系の人々」立ち読みして、他人事とは思えず、即購入。

家に転がしてましたら、子どもらが読んで



「お母さんそのまんまや！」



と。そーだろ、そーだろ^o^

理系の人々

よしたに おすすめ平均 http://g-images.amazon.com/images/G/01/detail/stars-4-0.gif" /> http://g-images.amazon.com/images/G/01/detail/stars-3-0.gif" alt="stars" />理系にも色々いる http://g-images.amazon.com/images/G/01/detail/stars-5-0.gif" alt="stars" />理系でなくてもいい、文系だけにしてください！ http://g-images.amazon.com/images/G/01/detail/stars-4-0.gif" alt="stars" />面白かったです。 http://g-images.amazon.com/images/G/01/detail/stars-4-0.gif" alt="stars" />オタリーマンがいいな http://g-images.amazon.com/images/G/01/detail/stars-4-0.gif" alt="stars" />共感できない理系も多いはず Amazonで詳しく見る by G-Tools

法務局だってよく間違う

売買するにも分筆するにも、境界と面積の確定が求められる今日この頃。

いざ必要なときにやると、実質隣地の主張をまるのみせざるをえないので、余裕のあるときにボチボチと、測量などをやっとります。

で、今回もある土地の境界確定をお願いしたのですが。

調査士さんが、とある隣地の地番をさしていわく、

「登記情報がまったくないんですが、地主さんがどなたかご存じないですか」

でも、この隣地、昔からよく知ってる地主さんで、
しかも10年ぐらい前にアパート建てはったから、
普通に考えてまだそのアパートの借金と抵当権が残ってるはずで、

「登記情報がない」

なんてことは考えられない。

調査士さんの持ってきた公図の写しと、うちに置いてる公図の写しを比べると、当該地の地番の記載が違う。


あちゃあ。再製時のトレースミスですね。たぶん。
「8」と「5」と「6」とか、「7」と「11」とか。間違えやすいんだ。


実はけっこう、公図や登記で、再製や移記のときに間違いがあります。
今現在の情報を見てもすべてが正しいとは限らないんですね。

公図では単なる紙の折れ目だったものに再製時に線が引かれ、白地が出現したり、地番の数字を読み間違えたり。


登記簿では人の名前を書き間違えたり、適当な字を当てられたり。


うちの所有地ではコンピュータ化のときに、苗字を同訓異字に間違って移記されたことがありました。「同訓異字の人物は実在しない証明を出せ」と言われましたが、閉鎖登記簿見せて職権で訂正させました。

そういやうちの亡祖母は名前の中に「変体仮名の『ま（字母＝満）』」がありました。
手書きの時代は問題なかったのに、活字化された際に移記した人の気分で、土地によって
「現行ひらかなの『ま』」
「漢字の『満』」
「変体仮名の『ま（字母＝満）』」
に分かれてしまった。
相続手続きのときにこれら3通りが同一人物であることを証明する上申書を書け、と言われてしまいました……。
法務局側のせいなのに！


まぁ、古い登記簿見てると、ミミズ文字だったりしますし、人間が作業する以上、ミスが一定発生するのは仕方ないんですが。
すぐに「上申書出せ」なんて言わずに、記録をチェックするぐらいのことはしてほしいものです。

ハシゴに上るのはダンナかヨメか

この仕事してると、ときどき高いところに上ることになります。

電球の交換、クモの巣払い、給湯器の水抜き、はては鳩ネットにはさまったオモチャの回収……などなど。

脚立ですめば一人でできるのですが、脚立で届かないところにハシゴをかけるときは、怖いので一人が下でハシゴを支え、一人が上に上って作業します。

で、だいたいダンナがハシゴを支え、私が上に上ってドライバー片手に作業するのですが……。

なぜか

「なんで奥さん上にのぼってんねん？　普通、男がのぼらへんか？」

と怪訝な顔をされることが、しょっちゅう。

どう思います？？




ちなみにうちがそういう分担なのは、私のほうがエライからで……、
もとい、私のほうが軽いからです！



いや、私だって痩せてるほうじゃ決してありませんけど。
ダンナとの間には、歴然とした体重差が。
ダンナが落ちてきたら、私、つぶれるもの！

派遣〜解約あいつぐ

今さら書くのも恥ずかしいほどの不況です。
そしてひしひしと、家主業にも影響が。

うちの物件のまわりは製造業の工場が多い地域です。

工場減産→派遣・請負の解約、更新停止→寮の解約

なんですね。

うちなんか、派遣会社にけっこういっぱい借りてもらってました。
そしたらば、年末で某社は15室いっぺんに解約、別の某社は5室、さらに別の某社はさみだれ式に、先月2室、今月3室、来月は……。

去年の夏から今年の夏にかけては比較的引き合いが多く、
「まだいけますか？」というお問い合わせもありましたし、
解約理由も
「自社で寮を建設するんで」
という前向きなお話。

今回一気に解約の某社は、増員対応のために夏に借りた物件を、入寮させないまま今月解約です。

同業者の中には
派遣会社に１棟貸ししてるところもあります。
寒い冬だ……。
単身者募集の繁忙期をこれから迎える時期なのが、まだ救いですが、確実に奪い合いです。
駅前で分譲賃貸立ててたデベも潰れたし。。。。


われわれも寒いですが、住んではった方々や、去年に家買って出て行った方々がこれからどうなるのかも気になるところです。


同業者にときどき
「あのあたりは人口増えてるから、いい土地ですよね」
と言われますが、工場の影響次第なんですね。
もっとも、今回の不況がこれだけはっきりする前から、駅歩5分の空きテナントがぜんぜん埋まらない、というのが本当の地力を表してると思ったりもします。

近況

急に冷え込んだので、慌てて花壇の秋の植え替えをしたらば、風邪ひいてしまいました。

一日二日は何もようせず、三日四日はその間にたまった仕事に追われ。

んでもって、今日、大阪賃貸フェアでつみあがった資料の整理を一部していたらば、ついついシックハウス対策や、配管サビ対策（磁石取り付けるやつね）、消臭薬剤、錆落とし薬剤、などなどでほんまかいな、といろいろひっかかっているうちに、

「水商売ウォッチング」

につかまり、脱線して仕事があまり進まなかった^^;


だって……効果はホントウかもしれないが……
事実本当のもあるみたいだけれど……

パンフの書き方がなぁ。
科学っぽく見せようとして、むしろ突っ込みドコロ満載なんだもの……。

で、それをブースとかで営業してるほうも、受け売りしてるだけで。。。。
（ステンの孔食の黒い色が地金の色だとか、マイナスイオン効果とかフィトンチッドの持続的効果とか……）

科学理論は不明でも、効果があれば（たとえそれがプラセボでも）それでいい、というのは現場では確かにありなんだけど。

科学的に立証されているかのような、あるいは科学の権威を利用するかのような言い回しはやめてほしいなぁ。

メールいただいた方、申し訳ありませんが、返信は来週あたりまでお待ちくださいませm(_ _)m

耐震改修とプライバシー確保と防犯と

断続的に書いている、境界部コンクリートブロック塀の耐震改修問題です。


恐怖のブロック塀
結局境界のブロック塀はうちのもの
の続編です。


さて、いよいよ近隣との調整に入ってきているのですが、予想どおりぼろぼろ問題が出てきました。

互いにいえることですが、立場が違えば主張が違う典型といいましょうか。

某お隣さんの敷地に入らせていただき、問題のブロックを見た業者さんが大きなため息。

ウチの敷地の側からは、きちんとした基礎に乗っているように見えたのですが、反対側からみると、基礎部は自然石積。

——それって……基礎とちゃいますよね？

「まるっきり基礎の役になってません」


うちの側は石の上にモルタルを塗ってただけだったわけです。

同じ場所に塀を作りなおそうとしていたわけですが、お互いの敷地でオーバーレイ舗装を繰り返しているため——
いや、そうでなくても構造物ってのは古いほど下にありますから、この石積がいったいいつのもので、どれぐらいの深さまで埋まってるかわからないとのこと。

きちんとした基礎を作るには、この石積を地中部分を含め撤去しなければならないのです。

両側から互いの建物がせまり、ただでさえ解体が手作業なこのブロック塀。（だから費用がかかるんだ！）
石積撤去のために地面を掘るのは事実上不可能です。

とりあえず、危険軽減のため、上部のブロックだけでも撤去させてほしい、と申しいれたのですが……

こちらの建物は電気室、先方は住居ですし……

先方から

「ブロック塀でこっちの増築部の軒を支えているので、撤去は困る」

——（へ？　で、でも危ないんじゃ……）

業者さんが

「柱を入れて支えましょうか？」

と助け船を出してくれました。
まぁうちにのブロック塀になんでそんなモノを取り付けたのか激しく疑問ですが、うちも結果的にどっちのブロック塀かわからないまま長年ほったらかしてましたから、そこはまぁ言えた義理ではありません。。

「じゃ、防犯とプライシーの問題があるから、元の場所に元の高さまでブロックか目隠しか積んでくれ」


——（そ、それだと耐震改修にならないのでは……）

もちろん防犯やプライバシーをおっしゃるのは理解できますし、業者さんも面格子の設置とかいろいろ案は出してくれたのですが、結局先方の本音としては


「いままで数十年、なんの問題もなかったのに、いきなり撤去されるなんて。防犯・プライバシー、工事の音、それにどーしたってこっちに破片が落ちる。そんな迷惑は御免蒙る。余計なことをしないでほしい」

ということのようです。


塀が倒れるような大地震は何十年に一回起こるかどうかもわかんない、防犯やプライバシーは日々のこと。


先方のお気持ちはわかるんですが。。。。。。
そちらの都合でそのまんま、というのは、実はこっちも費用的に確かに助かるんですが、
それだと、イザという時の責任はよう取らんので。


ほんとにソレでいいのかな。。。。。

さぁ、どう落ち着くことやら。

ほかにもまだ何軒かお隣さんとのお話が残ってます。あぁ、ため息。。。。




・理想は広くて丈夫な家？

2週間で入居4件

10月半ばからとてもありがたいことにお申込みが相次ぎ。
満室まであと1件！

みなさま今週の入居なので、準備でてんやわんやしていました。

今まで閑古鳥が鳴いてたのになぜ……！
条件もなにも変えてないのに……！

前にもこういうことがありました。
空きまくってたのに、なぜか申込みが相次いで、あれよあれよと埋まったことが。


ところが逆もまた真で。
退去があいついで埋まらない物件もあるんです^^;
たまに入っても出てくほうが多い。みんな家買って出ていかはるんだ。
こっちは入居率半分だよ、どうしよう……orz
ペット解禁は入居者に蹴られたしな。。。。
強行してできないわけじゃないが、現に住んではる人を大事にしないでどーする、というわけで見送りです。
募集家賃を下げないと仕方ないな。お隣の放置状態物件より安くなるのはかなりシャクだが。。。。。

とても趣味に走った賃貸フェアレポ その3 全自動おそうじトイレ アラウーノ！

併催のリフォームフェアに展示されておりました。
広告見た時から気になってたんですよね。


展示されていたのは、機能限定でリーズナブルなSタイプ。
なんかコロンとしててかわいいです。



全自動でおそうじ、ってのも主婦ゴコロをくすぐりますが、このトイレのスゴイところは樹脂製——プラスチックだってことで。
衛星「陶器」じゃないんですね。


メーカーがパナソニックなせいもありますが、家電みたいな雰囲気がふんぷんと漂っています。


お掃除用の洗剤入れは横についているのですが、トイレの広さによっちゃ、ちょっと入れにくいかもです。
食器洗浄機用の洗剤とかでもよく思うんですが、つる首ボトルがほしい。。。。。（←不器用なので。機械のあたりに垂れてしまう洗剤を拭くのがイヤ。こぼさなけりゃいいんですが、よくこぼすんです、私）



で、自分ちの賃貸物件で使いたいかというと。
自宅ならいいけど、賃貸に使うのはうーーーーーん、と。



と、いうのは樹脂製なので、クレンザーをなんでも好きに使っていいってわけじゃないんですね。
全自動おそうじですから、クレンザーまで必要な汚れは通常のトイレよりもつきにくいとは思うんですが、入居者の方が
「アラウーノだからクレンザーはやめとこう」
とか、いちいち思わないと思うんです。
普通の陶器製のトイレと同じように、トイレ用洗剤でイマイチ汚れ落ちが悪ければ、次に手に取るのはクレンザーで。
そりゃこまめに掃除してればクレンザーの出番なんてほとんどないわけですが、実際にはそんなにこまめに掃除する人ばっかりてわけじゃないし。
かといって、

「アラウーノだって言ってるのに、粒の荒いクレンザー使って！　この傷は入居者の責任よ！」

なんて通るとはとても思えない。


実際、退去後の改装を頼んでいるリフォーム業者でさえ、

「頑固な汚れはとにかくクレンザー！」

でやっちゃう人がときどきいるんで。。。。。^^;



これは浴室リフォームをフィルム貼でやる場合も同じ問題がでてくるのです。



賃貸の場合、どんな方が使うかわからないので、


「清掃方法を選ばない」
「ちょっと乱暴な取扱をしても大丈夫なタフさ」


ってのがけっこう大事で、


「指定された取扱をすればむちゃくちゃ便利」


というのはどっちかというと採用しにくいトコロがあります。

とても趣味に走った賃貸フェアレポ その2 セルフリフォーム賃貸！

今回の賃貸フェアは、実務に落とせるかどうかはともかく、自分の胸にきゅんとくるのが多かったわけで。


趣味に走ったレポートその2　壁紙屋本舗さんの提案、「セルフリフォーム賃貸」







普通、賃貸住宅では入居中の勝手な造作変更、内装変更は禁止。
でも、住んでるといじりたくなってくるのは人情。（私だけか？　いや、違うはずだ！）
セルフリフォームしていいよ！　という物件を募集して壁紙屋本舗さんが楽天で紹介してくれるという企画。
借主さんもオーナーも壁紙屋本舗さんも、好事家が集まって楽しそうだ！


実例がコレです。


賃貸物件情報セルフリフォームできる賃貸住宅（和歌山市太田の賃貸情報）お申し込み頂きました...






もともと壁紙屋本舗さんの「全人類職人化計画」というコピーにぐっさりやられてたところに、こういう企画を出されては、乗らないわけにはいかない。



実は昔、セルフリフォーム前提の物件募集をして、見事に玉砕したことがある。
敗因は今から考えると自明のことで、（でも当時はその方がいいと思ったのだ）、テナントと同様の思考で「スケルトン渡し」を前提にしたから。
よく考えたら、住めない状態で賃料払う人なんていないよね。（←私のアホアホ！）

ちゃんと住める部屋にしておいて、壁紙屋本舗さんの提案のように、
「どこまでならＯＫ」
とやるほうが理にかなってるし、ワクワクしそう。


さぁ、うちのスタッフ口説かなきゃ。

ペット解禁反対

某物件でのペット飼育を解禁したいと思い、既存の入居者にアンケートをとった。
95％が反対。

１割２割の反対なら、解禁しようと思ったが、ココまでとは。

半分近い空室率で、ペット可の物件が少なくて、問い合わせでも「ペットいけますか？」というのが増えてたので、ぜひやりたかったのだけれども。。。。

今日はざっと目を通しただけなので、明日はご意見欄をきっちり読んでみようと思う。
説得するにしても今シーズンは確実に間に合わないよなぁ。。。orz

とても趣味に走った賃貸フェアレポ その1 絵の具とペンキと

先週末は大阪賃貸フェアでした。
なんか今回はブースの数少なくてさみしい……。

いろいろと興味をそそるものはあったのですが、
時間の都合や、体力の都合で、セミナーはみんなパスして（実はとてももったいないのだけれど、あの騒がしい会場で聞く気にあまりなれない）、いろいろ回りました。

個人的にというか、趣味的に一番ヒットは併催のリフォームフェアに来てはった、ターナー色彩さん。

もともと絵が好きで美術好きですから、
「ターナー」と聞くだけで胸がきゅんきゅんしているのです。

ペンキも出してはるなんて、知らなかったよ！
だって画材屋さんにペンキ置いてないもん！！

絵の具屋さんだけあって、ブースで見せてもらった色がとてもきれいで、
さらに色の名前がとてもきれいで、

もう、塗りたくて塗りたくて仕方ありません。

勢いに乗って、物件で担当者と会う約束までしてしまいました。
レポその2で書く予定の壁紙屋本舗さんのお話と組み合わせて使うと、とても素敵だと思うんです。

閑静な物件に、年に2回の大騒音

うちの物件で、とても静かなところにあるのがあります。
空きがこんできて不動産屋さんに客付の相談をすると、
「うーーん、あの物件はわかりにくい場所にありますからねぇ」
と言われる物件。
前面道路は半間里道（道路幅員約90センチ）、側面道路は普通車が辛うじて通行できるような、そんな物件。

そんなトコロですから、ホントに静かです。

でも、年に2回、大騒音に見舞われるのです。

大騒音と言っちゃ怒られます。
とっても賑やかになるんです。


実はこの物件の隣に、村のだんじり小屋があるのですね。
一番の盛り上がりは、各町のだんじりが一堂に会して順にパレード＆踊りをしていくときなのですが（みんな自分とこが一番カッコエエと思っている^^;）、
その次に盛り上がるのがだんじりの「小屋入り」。うちの子は「車庫入れ」などと風情のないことを言いますが、夜の10：30頃から小屋の前で盛大にヤるのです。
と、いうわけで年に2回の祭りにはスゴいことになります。紙吹雪とクラッカーも思いっきり舞います。
この週末ががその祭りでした。小屋入りを見るために夜更かしした末娘は、餅まきの餅を自力でゲット^o^v

祭好きには最高の物件だと思いますが、年2回の大騒ぎは確かにかなりウルサイので、その辺に寛容な人でないと辛いと思います。
事実超朝型のうちの長男坊は
「祭の日はうるさくて寝られへん」
とこぼしてますし（うちの家も曳行コース付近）。




次の日の朝には、青年団の方々がちゃんとお掃除に。
梯子をかけて屋根の上まできちっとやってくださいます。
（だんじり曳航は青年団のお仕事）


岸和田みたいに猛スピードのやりまわしはウチの村ではやりませんが（「上だんじり」といって、岸和田のものとは形がやや異なります）、屋根の上で踊る大工方はやっぱ花形。
小屋入りには彼氏の晴れ姿をみようと、女の子も大集合。
隣の町では、人数不足のため、女子も青年団に入れますが、ウチの村は古式ゆかしく男子のみ。
見習組織→青年団→壮年会・組
という組織がちゃんとあったりします。

マンション共用部にゲロ

今週末入居の方のための、お部屋のチェックに参りますと。
そこへ至る共用庭にゲロ。それも二ヶ所。

吐瀉内容が同じなので二回やったらしい。
植え込みとアスファルトの取り合い部ということは、一応通路の真ん中を避け、「せめて土の上に」と思ったものか。
同じことなら復活したあとのお掃除もしてほしかったなぁ。

アスファルト部は水洗いして、土の上のヤツは水を流しながら、鋤きこんでしまう。
肥やしになぁれ！（←やけくそ）

あ。順番あやまった。
お部屋のチェックしたあとに、ゲロの始末するべきだった。
靴やズボン裾の汚れ、お部屋に移さないように気をつけなきゃ。。。。

パッキン交換は貸し借りどちらの負担？

いつも愛読している「不動産屋たちのココだけのハナシ」。

今日読んだのは「業界を震撼させる提案その６ パッキンなどの交換は大家負担に！」でした。

うちの契約書でもパッキン交換は借主もちです。

でもまぁ、上記記事にあるようにたまたま摩耗時期に当たった借主の方が、修理代金負担、てのはイヤなので、最近は改装時には全パッキンを交換してます。

>現実に果たしてどれくらいの入居者が「パッキンの交換作業」が出来ると思いますか？

と、いうのはご指摘のとおり。
電球の替え方がわからず電話してきた人もいるぐらいです。

でももう一方の現実として、パッキン交換が簡単な小修理であることも本当なんですよ！
部品も安いし、手間も天井の電球替えるのと大差ない。（←これは私の主観）

それで修理業者が入るまで水はポタポタしっぱなし、仕事忙しいのに修理に立ち合わなきゃ、ってのも、いくら費用が大家持ちでも借主の方には負担だと思うわけです。
たかだかパッキン交換で！


そこで自主管理だからできる解決法。
初回の交換は大家で負担します。
で、その時に部品の販売場所と費用、パッキンの交換方法を実演しながら教えてます。
「こんな風に簡単ですから、次回からご自分でお願いします（にっこり）」
買いに行くヒマが、という方にはパッキンぐらいなら差し上げてしまいます。


実際には次にパッキン交換が必要になるまで住んでる人って、まれなんですけどね^^;


どちらにしてもパッキン交換はできるようになっとくと便利です。


あ。シングルレバー水栓のはパッキンといいつつカートリッジ交換になる上に、ホームセンターじゃ売ってないので、特約あってもうちは大家負担です。

衣替え

今年は寒くなるのが早かったので、いつもより少し早く衣替え。
今年は子どもを動員し、私は横で繕いもの。
子どものお気に入りのズボンにつぎを当てたり、ゴムの伸びたズボンに前カンを付け足したり。
（なんでこの頃のズボンはゴム交換できないのが多いんだ！）


前カンを買いに行く道すがら、近所の屋敷を売らはった後の建売を見ると、3年がかりでやっと6件中4件が売れた様子。
なんとなくソレを見ながらダンナと。

「うちの家なら建売何軒建つかなぁ」
　↑
（昔の百姓家のままの敷地なのでやけに広い）

「そういや親父が死んだとき、そういう噂たったらしいで」

「そりゃそうやねぇ。でもさ、数十年先やと建売にもならずに荒れ地になりそうで怖い。。。」

「あーワシもそう思う。。。。」


借家建てて、借入金で資産相殺して、借家建付地で評価減して相続税対策、ってのは、それに見合うだけ、社会の経済が成長することが前提だよねぇ。
それがなきゃマイナス評価のための借金って、ただの不良資産やん？
結局オカネ稼がなきゃなぁ。


そんな話を一緒に買った野菜を抱えながら、しみじみとしていました。

負の話をするのはグチにしかなない。
プラスの話をする人には、プラスの人が集まる。
とは言いますが、ついつい。

基本的に引っ込み思案な私です。

シンクを磨く

ときどき読んでいるハウスコリーニング屋さんのブログにシンク磨きの話が載ってたので触発され、一日ひたすらゴシゴシ。

スコッチがいい、と書いてあったので、クエン酸で水垢、マジックリンであぶら汚れを落とした後、ひたすらゴシゴシ。


この部屋はすでに改装に入ってもらった部屋なのだが、いつもお世話になってる業者さん、水回りのクリーニングがイマイチなんだな。


緑のスコッチでゴシゴシやったあと、やはりナイロンの研磨ペーパー1500番ぐらいのでさらにゴシゴシ。


お。
なんかいい感じ。
一方向にヘアライン入れるみたいに磨けって、このことかぁ。


こんど業者さんに言っとこ。


うちの廉価版のお部屋はこうして私のDIY実験台になります。
次はキッチンの取っ手の取替と、シート貼の予定。

取っ手は変なピッチで、合う市販品がなくて困ってたら、ダイソーでバータイプの長いの売ってた。
これなら穴を開け足せばOK！


そして私の手の腱鞘炎は悪化しました。
イテテ。。。
普段磨きモンしないから。。。。

庭に藻が発生！

前々から
「あの黒い干からびたものはなんだろう？」
と思ってたんです。

ある日雨のあとで見ると
「どうも藻みたいやなぁ。。。。」

で、踏んでみると、滑る！

危ないやん！
見た目も良くないし、こりゃあなんとかしなきゃあ、と。

で、このキクラゲモドキがなんなのか調べてみますと、

「イシクラゲ」

というのだそうです。

藍藻類のネンジュモの仲間で、顕微鏡でみると数珠つなぎの様子がよくわかるとか。

これは駆除する前にぜひ見てみなければ。
家にある300倍程度ので見えるかしら。


さらに説明を読むと、

「食べられる」

………………！！


…………駆除すんのやめようかな。。。。
やっぱ物件の庭やと滑って危ないし、家に持って帰ろうかしらん。
↑
食い意地^^;

リプラス破産

賃貸保証＆収納代行の大手のリプラスが破産した。

保証に収納代行がついている、というのが賃料の集金管理にはとても便利で、
特に家賃保証付きの管理契約を家主と結んでいる管理会社には評判が良く、
雨後のタケノコのような保証業界の中では「上場企業」というお墨付きもあり、
名のある管理会社がよくこのシステムを利用していた。
（私も去年だったか一昨年だったかの、とあるセミナーで、「お勧めの保証会社」として聞いたことがある）


夏ごろから収納した家賃の振込遅延が発生し、噂になっていた。
それで解約した管理会社も多いはず。


保証はともかく、収納代行がつぶれる、というのは川下にいる管理会社や家主にとっては火事にあったような気分になるのだが——


これから月末ということで、家賃の支払い現場はかなり混乱すると思う。
リプラスの場合、自動引落で家賃を収納するのだけれど、通常のスケジュールではもう間に合わないし（特例で止まるんだろーか）、リプラスからさらに他社に収納代行に出しているケースも多いので、どうすればいいのかキチンと借主にインフォメーションが行くといいのだけれど——。


そして、メインにリプラス使ってたら、管理会社のオーナー送金現場もてんてこまいだろうな。。。。。





・住宅ローンはどうなるの？

室内のクロスの色 コメント返信

なぜかまた、コメントが入らなくなってしまったので、エントリでレス。

みなさま、コメントありがとうございます！


色を変えてるだけなんで、安上がりで効果的、と言いたいところですが、ペンキ屋さんの人工（手間賃）がけっこうするので、普段の改装よりはお金がかかります。（といっても設備入れ替えに比べれば！）
素人塗装は遠い物件なのでやる予定がありません。（けっこう見ればわかるし。気になるの私だけか？）

私の周りでも、オレンジと緑・水色は好みが割れました。

女性にはオレンジ好評です。膨張色なので、部屋が狭く見えないかがちょっと不安なのですが。

緑・水色は広く見えて、爽やかで、と言われました。
オレンジ派の花子さんは寒い地域。
爽やか、と評価してくれた今は夏。
受験組の引っ越しシーズンは。。。。。寒い季節！
うーーーーむ。色の温度って大事かも。
でも、物件所在地は盆地だから夏は暑いぞ！

男性にはシックな茶色も評判よかったです。



犬斗さん、住んではった方にそう言っていただけると嬉しさ倍増です！

>暗い木目のクローゼット

きっと建築されたころに流行ったんでしょうね。。。。


花子さん

私も花柄苦手です^^;
デコな部屋が業界紙に乗ってましたが、アレも苦手です。
腰板、うちのペット可物件でもやってます。ただ、部屋が狭く見えるのが難点。
コンクリ柄もやってみました。貼ったときには流行ってたせいか、ナカナカ良く見えたのですが、今はダメです。
寒々しいわ、おっしゃるとおり圧迫感あるわ。



おざわさん

>わたしも、おんなじこと外壁塗るときにやってみました。

おお！　確かに外壁のほうが難しそうですね。面積が広いとイメージが違うので、色見本から選んでもまったく違う感じになっちゃったりしますよね。

内装もどうなるか心配ではあります。


北国の夏さん。

はい、中は収納です。
防音室化ですか。面白いですね！
でも、とても居られないと思います。
と、いうのは私、鬱のときには押入れにこもるのですが、冬でも暑くて出てきてしまいますので。。。。。^^;
「黒板」は実は自分の野望なのです。理想は下に鋼板入れて磁石もつくようにして、黒板用塗料塗って！
ホントに黒板にしたい。（費用の関係上無理と思いますが）
そして写真貼ったり、チョークで絵を描いたりするのだ！
（ホントにやるとチョークの粉でエライことになるけど）

mezon33さん

オレンジ派ですか^^
オレンジ、人気ありますね。写真の通りになってくれるといいんですけど。
学生さんが喜んでくれはりますように！

浄水器と防犯セット

退去立会に行ってきました。

ゴミ置き場に捨てて行かはる家具があったので、処分をお願いした程度。

そんな彼が流しについた浄水器を指さして

「……あの、コレどうしたらいいですか？」

——どうしたら、って……○○さんのモノですので、取り外していただいて、転居先へ持っていかれたらどうでしょうか。

「……大家さんのじゃないんですか？」

——へ？

「入居のときに、取り付けてください、って仲介業者さんに言われたんですけど……」

——いえ、ウチは知りませんけど……。


あああああ。きまずい沈黙！


「取扱説明書はそのままでいいんですよね？」

——はい、置いていってください（話題が変わってよかった！）。

「コレも置いていっていいですよね……（と、防犯セットの箱を出す）」

——へ？　ソレもウチのではないのですが……

「こちらへ入居するには必要、というので買ったんですけど……」

——……………………仲介業者さんの有料オプションですね……。



彼、悲しそうに苦笑いしてました。




まさかストレートに「これらの購入が契約上の義務」
だとは言ってないでしょうが、彼がそう受け取るような言い方を、彼の担当者はしたのでしょう。

付帯商品売るノルマも大変なんだろな。。。。。

でも、せっかくいい付帯商品なんだから、こういう結末はお互いにとっていいとは思えない。いや、よくないよ。。。。。

室内のクロスの色を変えて遊んでみる

外壁塗り替え予定の某物件。

せっかくだから室内の印象も変えてみて、「古かろう安かろう悪かろう」から脱却したい！

大学近くのワンルームなので、遊びの許容度も高いだろう。
と、いうわけでフォトショップエレメンツで塗絵をしてみた。


これが元のお部屋。改装済みの空き室を撮影。
ホントにやると取り返しがつかないので試せない大胆な色も、塗絵なら試せるし。

というわけで調子にのっていろいろ塗ってみました。
どの配色が好きかご意見いただけると嬉しいです。

……男女で差がでそうな気もするな。

オレンジ

水色

グリーン

黒板。ホントに黒板塗料使ったらオモロイだろーなぁ。

茶色

ちょっと冒険

とても楽しいけれど、一番万人受けするのは元の部屋な気もする。
あたりまえか。



・快適インテリアのコツ

在庫調整会議と名月

最近ボスが介護疲れ気味でなかなかいろんな話ができなかったのですが、今日は割と快調だったようで、今後の募集条件の設定についていろいろ話ができました。

スタートはボスが見ていた建売住宅の広告。

「昔売ったあの土地、今ならこの値段で売れるやろか」

と、ボス。

「うーーー。売り出し値段はこれぐらいかもですが、その値段で売れるとは。。。」

ボスのいう「あの土地」は当初の価格からかなり落ちての売却になった土地。当時は私もなにがなんだかさっぱりでしたが、今にして思うと、素人が生兵法で変に詳しいものだから、欲をかいて下げ時を誤った、といえます。


この辺りの話は、本業の賃貸にも言えていて、少々下げてもとっとと満室にもってった方が、次に強気に出られる。
高いままの条件でも引き合いや成約がなまじあるものだから、なかなか踏ん切りがつかないのだけれど、出入りはあっても恒常的に空きが減らない、あるいは空きが増える、というのは条件設定の何かが間違ってるんだ。
ここでいう条件というのは、賃料のほかに設備だとかいろいろあるのだけれそ、在庫を抱えてるのに売れない条件に拘泥することはないわけで、在庫調瀬と売り出し設定はもっと勉強しないと！


と、思わずボス相手に力説。
いいディスカッションだと、しゃべりながら考えがまとまってくるのが快感です。
ときどき、いや、しょっちゅう、やりすぎてボスが逆切れするんだけど（いつもすんませんm_ _m）


「うんうん。でもやたら下げるばかりが能じゃないで。いろんな本にもそう書いてある」

もっともでございます。で、つらつらとうちの物件の周りを見るに、狙い撃ちできそうなターゲットは。。。。（これがまたニッチの想定がしづらい環境なんだ・汗）

と、幸い今日はうまく議論がかみ合い、今後の募集条件の大筋決定。


あとは効果的な時期に投入・周知したいよね、
と、ダンナとおしゃべりしてました。


だいたいダンナと私の思考と突っ込みどころはよく似ていて、ボスと私とダンナ、三者でしゃべると、私とダンナがダブルでボスを攻撃する形になりがち。そりゃボスも逆切れしたくもなるわな。


「ごくろーさん。ダブり攻撃やとややこしーことになるから、ワシ引っこんでたよ」

とダンナ。お気づかいありがとう＾人＾


子どもの模試の送迎をした後、末娘と月見だんごつくりました。

夕食後、庭にてだんごをぱくつきながら、みんなでお月見。
初めのおぼろ月も見ている間に雲が薄くなり、影ができるほどの明るさに。


ボス「誰か和歌を詠むこと！」

私「へ。言い出し兵衛からですよ？」

ボス「いや、だれか詠み。私しゃ批評する！」

当然だれも詠みません^^;

ダンナは蚊の襲撃を受けて早々リタイアしてしまいました。

義妹「ちょっと兄ちゃん、せっかくのえぇ月やのに、えぇ人と見ないでどーすんのよ！　かゆいのと女房とどっちが大事なん！」

ダンナ「……かゆいの」

どうしても我が家は漫談になるようですが、なんかしあわせな一日でした。

犬のおしっこの消臭に

うちの某物件にて、ペット解禁を検討中。
そこで、すでにペットOKにしている物件での問題点を洗い出してみた。


大きなトラブルはないものの、一番クレームが多いのが、夏場、特に雨上がりのおしっこの臭い。
共用部に土の部分があるので、そこでするコが何頭かいるみたい。


で、犬のおしっこ対策-----うちの場合、施設管理上の問題なので、「してしまった」ときの処理を調べてみた。
いろんな消臭剤が出てるけれど、屋外使用が前提のものは少ないのよね。

散歩時のおしっこ処理で調べてみると、

「トイレシートを切ったものを持ち歩いてます」
↑
素晴らしい！


「水かけてます」
↑
手軽で妥当なとこなんだけれど、気持の問題はともかく、実情の改善に疑問符が。
舗装部分だと逆に広がるし、ペットボトル程度の量だと土の部分だと一緒に染み込むだけだし。
側溝とか排水設備のあるとこならいいんだけどね。


「薄めたハイター」
↑
なるほど！　これは一番効きそうだ。


そういえば、消臭除菌で効果の素晴らしさをうたったものがあったな、
てなわけで、さっきの検索結果に戻って成分を見てみると、やっぱり次亜塩素酸ナトリウム。
フェンスには使えないけど^^;(金属腐食するから)


苦笑したのは、「次亜塩素酸ナトリウム水溶液と希塩酸とを最適な状態に混和」してます、と説明したサイトがあったこと。
こんな書き方して、やってみる人がいたら怖いので「pH調整剤」と書いてほしいなぁ。（混ぜると危険です。塩素ガスがでます）
ともあれ、次亜塩素酸ナトリウム水溶液で、pH＝5〜6ぐらいに調整すると、殺菌効果をもつ次亜塩素酸イオン濃度が最高になる、ということらしい。
自家調整は非常に難しいので、やっぱ薄めたハイターが手軽かも。商品買っておいいけど、けっこう高いので。


アンモニア臭は中和、
腐敗臭は殺菌or有用菌による分解

が有効、ということなんでしょう。


と、すればコンクリ部だったら、逆性せっけんとかもいいかもしれない。
有用菌による分解は「えひめAⅠ」とかいうのを見つけた。


むらむらと対照実験をしたくなってきたけれど、さぁ、どうやってしようかしらん？？

柳生の里

いいお天気だったので、柳生へ行ってきました。

柳生藩の旧家老屋敷が残っています。
高い立派な石垣の上にお屋敷。

城を思わせる豪壮な石垣ですが、屋敷自体は意外と慎ましやかです。

ご家老・小山田氏の家紋は丸に蔦なのですが、釘隠も蔦が使われていました。

通常の客間のほかに、殿様--藩主専用のお座敷がありますが、そちらの釘隠は別のもの。

破損部をつけなおしたときに木ネジで止めてあるのが、ちょっとほほえましい^^
欄間・書院のしつらえもほかより一段と立派でした。

昭和39年に山岡荘八が購入したと聞いてびっくり！
山岡氏の没後奈良市に寄付され、昭和56年の修理を経て一般公開されているそうです。

控えの間にきられた炉の上に釜をつる金具がなかったり、天井板に昔の照明の跡と思われる穴があったりしますが、そういうちぐはぐさが逆に、ちょっとずつ暮らしの中で手入れされてきたんだな、という感じです。

仏間は仏壇でなく棚。

軒にでっかいスズメバチの巣がありました。古いものでよかった！

この後、柳生陣屋跡、と芳徳寺へゆきました。
芳徳寺は石舟斎の居城の跡。陣屋・芳徳寺ともに街道を見下ろす形になります。

この芳徳寺には柳生歴代の墓所があり、こちらへも行って参りました。
何回か墓地を整備した形跡があり、ずらりと並んだ石塔は壮観。


墓地へ続く階段の横には昔の階段が残り、こちらをあがったところも墓地となっています。
上の歴代墓地に隣接してるので、縁者の方の墓地かもしれません。

結局境界のブロック塀はうちのもの

境界復元で出てきたポイントを教えてもらいました。

懸案のブロックは両側ともうちのものであることがはっきり判明。
おかげで他人様のものをいじくるという心配はなくなったものの、危険物であることがわかった以上、取り壊して建て直す必要が。
外壁塗装のついでにいろいろリニューアルするつもりだったのに、予算が思いっきり食われます(ToT)

というわけであきらめたもの
→土間タイルの張替
→共用灯の取替

あきらめずにがんばろうと思うもの
→集合郵便受けの取替

集合郵便受けは玄関外に移設して、将来のオートロック化に備える予定。

オートロックは来客時の開錠の問題があり、今回は見送り。
最近は携帯電話みたいな無線タイプのものも出てるんやけど、まだ踏み切れない。

入居キャンセル

先日のお申し込みがキャンセルになりました。

つい一昨日もお部屋のサイズ測りに来てはったのにな。

関東から関西へ転勤、ということでのお申し込みだったのだが、転勤が延期になったらしい。


仲介業者さんもただ働きで悲しい。

入居しそこなった方も、はるばるこっちまで来る交通費と時間がワヤで悲しい。

うちも入居のために募集とめて、設備機器の取付工事（しかもうちの標準仕様じゃないものを先方のリクエストでつけた）をしたので悲しい。。。。。


某掲示板などではよく「権利を主張するべきだ」とかありますが。
こういう場合はみんなで泣いていいんじゃないかと思う。

境界復元！

だいぶ前に、「どっちのかわからん！」と叫んでいたブロック塀。

法務局行ったついでに地積測量図を見たら、20年前の分筆当時の図面が出てきた。
しかも同じ測量士さんが、おととしに同じ引照点使って隣地を測量してる。


20年前は三角測量なので、誤差が大きい。うっかりすると数センチ単位で狂うこともある。
ブロックの所有を決めるにはアヤシイ。

けれども、おととしの測量には測地系座標が入ってるので、しっかり復元できるんじゃないか。

その足でその測量士さんに復元を飛び込み依頼。

一から測量＆境界確定せずにすんだよ！
嬉しい！


ところで、リンク貼るために上記の記事の日付見たら、5月。
3か月たってるのねぇ（ためいき）

見積もりのダメだしと、カラープランの公募で時間がかかっているんだ。。。。
がんばって募集シーズンに間に合わせなきゃ。。。。

こんなロールスクリーンがほしい

前の記事の続き。

でもさ、ポップな色はうるさいと思うんだな。ずっと横にあると。

で、思ったのがロールスクリーンを壁につけちゃえ、と。
でっかいロールスクリーンを壁につけて、気分に応じて変えるのだ。

でもって、スクリーン部がカセット式で差し替えられるようになってるの。
スクリーンに絵を描いて、タペストリーや掛け軸みたいに楽しめる、無地カセットもあったりして。

そんなカセット式のロールスクリーンないかなぁ。


ロールスクリーンって、けっこうお値段するからなぁ。
そこまでしてもらうともっと高いかなぁ。

と、つぶやいていたら、ウォッシャブルのロールスクリーンで替え生地売ってる！！！

びっくり。素晴らしい。カセットじゃないけど。

パンフレットの山に埋もれて

東京賃貸フェアで山ほど貰ってきたパンフ（宅急便で自宅へ送った）を開封した。

ふらふら歩いていると山ほど降ってくるので、まずはいるものといらないものとを仕分け。

で、やおら読み始めるた、ある塗装屋さんのパンフ。
下地補修についてとてもうまくまとめてあって、すごーーくわかりやすかったのだけれども。

オモロイ誤植が^^

「小さいクラックは弾性徒労を刷毛で刷り込むように塗布し……」

ちょうど某物件の外壁塗装を予定していて、業者さんとのコミュニケーションに難儀しているので、爆笑しました。

シックな配色はお嫌いですか？

昨年秋に、某社にお願いして作ってもらった、カラーリノベが人気が出ない。

茶色を基調としたシックな配色で高級感があると思ったんだけどなー。
地元のは一年がかりでやっと決まり、隣県の物件は見にくるものの決まらない。

デザインしてくれた人のセンスはいいと思うんだ。
資料を持ってゆくとみんな
「かっこいい！」
と言ってくれるし。

どうにか聞き出したところによると
「明るいほうがいい」
とのこと。
ファミリー物件であるので、そうした志向が強い、ということがよくわかった。

去年の大阪賃貸フェアのリノベモデルは、70年〜80年頃の重厚長大デザイン復活か？　と思わせたが、シングルではおもしろくても家族生活となるとーーー。

賃貸と色について少し思うところがあったので、来月の本家サイトにでも書こうと思う。

部屋止め＆お申し込み

昨日、部屋止めが1件とお申込みが2件ありました!(^^)!

無事契約までたどり着きますよーに！

ワンルームはわりと動きがあるので、改装をさっさとやっちゃうんだけれども、ファミリーはなかなかだから、まとまった空き室があると全部やらずに一部だけ見せ部屋を作っている。（よーするに、一気にやる資金も苦しいし、さらに改装したまま決まらずに古びていくのはとてもとてもとても悲しい）

カギ渡し

お盆休みですっかり曜日感覚を失い、はっと気がつけば……

明日入居のお客さんいるやん！
でもって、今日、業者さんカギ取りに来はるやん！

と慌てて当該物件のカギ交換と簡易清掃、水漏れチェック。

シャワーを出してみると水圧が弱いので、シャワーヘッドも低水圧用のものに交換。
低層階なのに水圧弱いのって、やだなぁ。
管の更新考えなきゃ、ってことよね。。。。

空き期間が長いとさびが発生しやすいので、余計進行しやすい。
改装した後で、出が悪くなると泣きたくなる。

今回はヘッド交換でまぁ許容範囲と思われるぐらいになったので、一安心。

「大家さんのひとりごと」に写真をいっぱいupしました。
http://o-yasan.jp/cat10/

やっと一息

怒涛の8月第1週が過ぎ、やっと一息です。
5日6日と賃貸フェア、4,7,8は業者さん周り、9日10日は趣味でやってる狂言の発表会。
ふらふらになって、やっと今日あたり復活しました。

「門徒なんもせず」なうちでよかった！

交渉付きの申し込みが一件ありましたが、ボスは断りました。
「言うたもん勝ちは気にいらない」
そうです。正価でのお客さんに申し訳ない、と。

高潔な気概は仰せごもっともなのですが、空室率が。。。。。。。^^;

このあたり虫の居所と、先方の交渉の言い方にもよるので、こういうあたりは個対個、一品モノの商品の難しさを感じます。。。。

草木も生えぬ

先日、除草剤を撒きに行った物件。

ベランダ下の一か所のみ、草も生えない、いや、生えた草が死んでる場所があったのです。
「枯れてる」じゃない。少なくともまっとうな枯れ方じゃない。
生きながら腐って死んだ。そんな感じの場所。



むーーーん。
だれか、オイルかなんかこぼしちゃったのかな？
その時はそう思いました。


ところが夕立のあと、たまたま寄ってみますと、その場所の排水の具合がおかしい！

水がたまって、黒かった部分が緑の苔むした様子に変わってます。

しかもなんか、マンホール微妙に浮いてるし。

即刻見てもらうと、原因は「グリストラップの詰り」とのこと。





ちょっと、待て。
なんで住居オンリーの物件にグリストなんてあんのよ。
そんな引き継ぎだれからも受けてないよ！


と、叫びたいけれども、現にあるものは仕方ない。
聞いてなかった、とは言っても図面をさがせば書いてあるんだろうし。
新築以来、だーれも知らなかったってことか。
。。。。。。。。。。。。。。なんてこったい！　ナサケナイ。



グリストなら、定期的な清掃が必要だ。
住居オンリーだから、店舗なみの頻度でなくてもいいやろうけどさ。


悪臭を放つようになる前に気づいてよかった、ということにしておこう。
トホホ。

鳩の糞

来月入居のお部屋の鳩の糞のお掃除してきました。



で、しばらく空きっぱなしで、かつ入る予定もはい（泣）お部屋の方も。
人が住んでいないと鳩の天国らしく、糞の溜まり方がすごい。



ヘラでこそげて、

↓ブロアバキュムで、がーっと吸い取ります。










すると、溝にピンポン玉が。

隣から転がってきたのかと思いきや、なんとよく見たら鳩の卵でした。




ふと横をみると、お隣のベランダに、巣と、さらに卵！

そーっとお隣のベランダを覗いてみると、糞はきれいに掃除してありますが、
巣と卵はおいてあるとこみると、そっとしてあげてるみたい(^^;)





で、どれだけ鳩の糞を取ったかと申しますと……

どっちゃり。



鶯の糞なら化粧水になるかもしれませんが、鳩の糞ではいかんともしがたい。

内容がまちまち

さる業者さんが、お客様を物件にご案内してくれはりました。

たまたま改装中だったんで、どこまで施工するか仕上がりの確認のお電話が。

「いやぁ、武水さんとこの物件って、けっこう仕上がりまちまちですよね！（すごーく明るい声）」


わわわ、……すみません。
わかりにくいですよね。

でも……

「バリエーションに富んでる」

って、表現してほしいな。。。。。

別に手を抜いてるわけじゃないんで。。。。

物件探しのワクワク感

こないだ、最近引っ越した方の話を聞いた。

新しい住まい探しで、一所懸命見て回ったけど（新婚だしな）、どれも同じような部屋に見える。
だから結局はお値段で決めた、と。

新居を決めていくときにワクワクする物件にめぐりあいたい、という気持ちわかる。
旅行は計画を立ててるときが楽しいというか。


どれも同じ没個性的な部屋だと、もうそこへワクワクのエネルギーを注入する気がなくなるだろう。
エネルギーを入れて貰う、というのは商売でやってる側としては儲けのタネなので、うまく使ってお互いにハッピーになりたいところ。
その雰囲気は住宅展示場や分譲マンションのモデルルームに行くとよくわかる。
一生に何回もない大イベントーー一種のお祭りだもんね。

そこで賃貸でも、ポイントカラーを使って華やぎを出すことが、いわゆるデザイン物件中心に流行っている。
うちとこでも真似をさせて貰ったりもしている。
やっぱり賃貸分譲問わず、物件探しってのは、ハレのものなんだろう。


そうやって流行に迎合しつつも、いつも一点の不安というか不信というか不審を抱くのは、物件探しはハレでも、入居後の日常生活はいうまでもなくケのものだってこと。


住宅の場合、バースデーケーキのように消費されるわけでもなく、店舗のようにハレを演出して消費を誘うものでもなく、日々のケの暮らしを快適に支えるのが主要な役割になる。
そうなると部屋はむしろ没個性的なのがよく、住み手がしつらえをすることによって、日々の暮らしのハレとケを作る方が合理的だ。
もちろん、床の間だとか玄関の一部だとか、常設的にハレの空間を持っている住宅もあるのだけれど、こと賃貸住宅では無駄扱いされることが多い。一見無駄であるところにハレの存在意義があるんだから仕方ない。

実際そういう空間をつくる場合が高級賃貸にはあるけれども、一般的なリーズナブルな賃貸物件の場合、ぱっとめワクワクなハレな部屋を提供しても、果たして住み心地ってどうなんだろう、と疑問に思う。
維持しようとすればくたびれそうだ。結果、日常の中にそのハレの演出は埋没する——だけなら、まぁいいんだけれども、邪魔になったら困る。


さりげなくハレに使えるものが理想なんだけれども、物件内覧時のインパクトは弱いかな、と思ったり。

そんな矛盾がぐるぐると頭の中を回ってます。

だって、分譲や建売みたいに、契約してもらったらそれで終わりじゃないもんな。

でも、こちゃこちゃ考えるよりも、住んで気に入ってもらったら、それでいいよね、と。

東京に行きます

お気づきの方もいらっしゃるかと思いますが、東京賃貸フェアに「がんばる家主web」を一緒にやってる原さんのお手伝いに喋りに行きます。

規模が大阪とは段違いなので、いろいろ見て回るのが楽しみですよ！
そして、できれば江戸東京博物館にも……！
ちょっと行く暇があるかどうか、アヤシイですが。


んで、夕方は、伊達系の人と会ってきます^^


んでもって、今月の「大家さんのひとりごと」の更新記事をぼちぼち書いてます。
生活保護の話になる予定。ちょっと遅れてますが、今週中にアップ予定です。


こないだダンナが言ってたんですが

「医者は人の命を預かってるが、うちらは人の暮らしを預かってるんだ」

いいこと言ってくれます。目からウロコでした。
惚れ直しましたよ！

それにしても今年は修理だらけと空室増加で先立つものが……（ため息）。


そして
「変な夢を見た」
とダンナ。ノロケだが面白かったので書いておく。

「なんせ夢やから経緯は覚えてないが、『アナタと一生添い遂げることはない！！』と言い切ったんや」

「ほぉ」

「それが言ったあとで、しもたー！　と思て、オロオロオドオドしてんねん」

「ほぉ」

「ほんまやったら、どーする？」

「……困る」

「……ワシも困る」





・賃貸ノロケ話

下水道なんていらないという人

さて、受益者申告書への署名を断った借地権者。
その理由は

「下水道が来てもなんにも益がない。受益者とは思えない」

だった。

排水処理は浄化槽入れて、メンテナンスもちゃんとしている。汚れた水を放流してるわけじゃない。
土地の資産価値が上がると言ったって、借地じゃまったく意味がない。
いや自己所有地でも、地主さんとこだって、代々ずっと住んできたしこれからも住むでしょ。
資産価値上がる云々は「売る」時に（ま、借りる時もだけど）初めて意味を持つもので、淡々と住んでいる分には全然意味がない。
実際、下水が来てるか来てないかで土地の値段が変ってる実感もない。
負担金はかかるは、まともに動いてる浄化槽を廃して下水につなげと言われるは、下水道料金はかかるは。益どころか損ばかりだ。

と、言うのが彼の主張。


まずいことに、うっかり私も共感してしまった。


特別会計による特別事業により、明らかな利益を得る者には、受益者負担金を賦課できる、というのが下水道の受益者負担制度。
素朴な疑問なのだが、なぜ上水道と同じく、加入金ではいけないのか。
加入＝下水道を主体的に使用する
で、受益者であることもはっきりするし、実感も得やすい、納得もしやすいと思うのだけれど。
そして市がつけてくれる桝も、加入時でええやん。
下水に当分接続しない駐車場や農地にも桝をつける、なんて無駄なこともしなくてええし。
あ。そうか。これだと工事費賄えないからかな？


確かに昔ながらの肥溜めや、それに毛の生えたような便槽なら、下水による公衆衛生の向上効果は非常に大きいと思う。
けれども、浄化槽を選択することが、何故だめなのか。
いや、便槽だって今のはとても衛生的だ。
感染症の防疫なんかむしろ、下水よりも浄化槽や便槽の方が、素人考えでは封じ込めやすいように思うのだが。


実際、費用対効果の面から（もちろん地域性が大きいのだけれど）、下水道よりも浄化槽の普及を推進するべきだ、という議論もあるぐらいだ。


とはいえ、お上の事業決定には逆らえないのが辛いところである。。。。。


下水道と浄化槽。
投稿前にググってみたら、こんなサイトを見つけました。
また読んでみようっと。

受益者負担金が重い

さて、この間グチった、下水道の受益者申告。

うちの地域の一般的な取り扱いとして、借地権者＝受益者という形の申告で、借地権者の方にお願いしている。

多くの借地権者の方には（持ってった時には警戒されても）快く応じていただけるのだが、今回は拒否者が出た。

曰く、受益者であることはわかるが、生活が苦しくて支払えそうにない。申告すると支払義務ができるので、とてもできない。

↑これはまぁ、市の広報をもっとどうにかしろよ、と思う。
今年の工区はどこで、どの地域に受益者負担金の申告要求とお金の請求がいくかは、市の広報誌に載ってるのだが。
実感わかないのね。
初めて個別の通知がくるのが
「前の道工事します」と「桝は無料で入れます」
せめてこの時にでも、追って受益者負担があることをガイドしてくれればよいのだが、それはない。（担当部署が違うから）
完工後、
「受益者申告してね」
というお手紙が来てから、負担金の賦課までがわずか3ヶ月。
うちのムラはもともと農村なので、所有地借地を問わず、数十万の支払が発生する人も珍しくない。
ふつうの建売規模の敷地でも数万円かかる。


いきなりこういう請求がくるのは、辛いだろう。
広報に書いてある、と言われればそれまでなんだが、もう少し丁寧に案内してくれてもいいのに、と思う。
丁寧に、というのはこの場合、「漏れなく記載してある」という意味ではなく、「わかりやすく認識しやすく」という意味である。


さて、別の理由で拒否した人もいるのだが、それはまた次に。



・知って得する！賃貸最近「お金」事情

死者の家

日曜日に、大阪最大級の古墳を見てきました。

と、いっても最大級なのは墳丘の大きさではなく、被葬者の家である石室部分です。
中学の頃、学校から連れてってもらって感動したので、今回は姑とこどもを連れていってきました。
普段は施錠されていますが、事前予約すれば有料にて拝観可能です。


なんと、飛鳥の石舞台よりも天井が高い！
横穴部分を立ったまま楽々と通行でき、石室内に入ると天井高は5.2m。
吹き抜けなみの高さなのです。
その規模の素晴らしさについてはこちらのブログやこちらの写真ご参照ください。


今は石棺はなく、白龍様を祀った十三重の石塔を中心に、お不動さんとお地蔵さんがお祀りされています。
明治のころ、村の事情でこの石塔を売ろうとしたところ、上から5段目（だったかな？　ちょっと自信なし）まで外したところで、祟りがあり、元通りに直したとか。
中学時代に行ったときには、その部分の積み方にズレがありましたが、今は兵庫県南部地震の際の倒壊修復でまっすぐに直されています。



一年をとおして気温は十数度。
夏に入るとめちゃ涼しいです。

石に降りた露が、電灯の明かりできらきら輝く様も美しいものです。
言葉では言い尽くせないのが残念というほかありません。


墳丘の上は竹藪なのですが、最近は住宅がせまり、落ち葉や小動物、虫に対す
る苦情が絶えないそうです。
借景は喜ぶのに、生の自然を嫌う風潮はなんとかならんものか。
（そういや、うちでも「カエルの声がうるさい」という苦情があった。ハトの苦情もすごく多い。ハトはまぁ、こちらのサイフに余裕があればハトネットを張ってるけれど、カエルはなぁ……）


近所には稲荷山古墳（二子塚古墳）があり、そちらでも規模は小さいですが石室がよく残っていて見ることができます。
私有地でなので昔は入れなかったんですが、今回寄ってみると鍵が外されていて、「入るときは自己責任で」という趣旨の看板がありました（笑）。

下水道受益者申告

うちのムラにはぼちぼち下水がひかれている。
そうしたところへやってくるのが、下水道の受益者申告。

「下水道できて、環境がよくなるから、対象者＝受益者はお金を負担してねv」

「とりあえず対象地の地主のトコに送るから、だれが受益者か、受益者の署名捺印もらって、市に申告してねv」

という内容である。

これがけっこうめんどくさい……orz


この場合、下水道の受益者ってのは、下水道に放流する施設の所有者。
ひらたく言えば、そこに建ってる家の主。地主じゃない。
なのに、下水は地中に敷設するものなせいか、地主に申告義務があるのだ。


借地の場合、受益者は借地人さんなんで、借地人さんのハンコをもらいにいかないといけない。
ところがまぁ、だいたい地主が借地人にハンコ押せってのはロクな話がないもんやから（苦笑）、頼みに行くと思いっきり警戒心を露わにされるんですな。
中には露骨に
「いきなり来てハンコ押せとは何事か！」
と怒る人もいやはる。


アヤシイことじゃないってば！
市の事業なんだってば！


「じゃ、なんで市から直接通知せん（不信）」


あー、それ、私も思います。
固定資産税の担当の方で、どの土地の上の建物の税金が誰に賦課されて、誰が払ってるかわかると思うもの。
そうして、家の所有者以外が受益者の場合に別途申告させたほうが早いと思うんやけど。


どうやら、より正確には、土地に権利を持ってるもの同士、協議の上決めるものらしい。だからまず土地所有者のところに送ってくるのね。

が、家の所有者＝受益者と解説する市もある。
実務上はこっちが多数派だと思う。


うちの市の説明には両方載ってました（爆）。

督促電話の向こうで

月末。
家賃の支払いというのは、だいたい月末が締めで、本日を過ぎれば督促となる。
早い督促が滞納増加防止の特効薬なので、常習者には即電話をかける。

「お忘れではないですか〜」

と。

そんな人に電話をかけると、電話の向こうがにぎやかだったりする。


♪（大音量の音楽と、お姉ちゃんの声の放送）チーン！　ジャラジャラ！　♪


パチンコ屋なのね。。。。。。。。

憂さ晴らしも必要でしょうが、お金のかからないヤツにして、滞納しないでほしいもんです。

コインランドリー荒らし

ワンルームマンションで、共用部にコインランドリーを設置している物件がるのですが。

……やられました。

洗濯機ごとお金を盗んで行きよった。


ランドリー業者さんが入れてる洗濯機ですから、うちに直接の被害はないんですが、やはり信用問題です。


前に一度やられたんで、防犯カメラつけたのですが。
それでもヤル奴はヤル（怒）。
しっかり映ってましたが、きちんと人相わからなくしてるんで、犯人逮捕にどこまで役にたつだろう。。。。。
ないよりはもちろんいいのですが。
それにコイツが捕まっても、またヤル奴はいるやろうし。


ランドリー業者さんもうんざり顔です。
撤退されたらうちも悲しいです。


こういう犯罪にも流行りすたりがあるそうなので、早くおさまってくれることを祈ってます。


とりあえずカメラを増やすか、鍵を増やすか。
エントランスのオートロック化は予算的に無理やし、効果にも疑問符が付くし（これも無いよりはあったほうがいいのだけれど）




・防犯安心？

ガレージハウスの話を聞いた

勉強会でガレージハウスの話を聞きました。

こういうコンセプトは大好きで、作業場のある家って大好きです。
私もよく納屋でごそごそしてますし（←一緒にしたら怒られるかもしれん）

実はいつの記事かは忘れましたが、「ドゥーパ！」でも紹介されてたんで、気にはなってたんですよね。


自動車2台入るガレージ込でおおよそ70㎡強の建物で、戸建あるいは長屋建て。

資料から計算すると、一戸あたりおおよそ建築費が1000万円。
逆算すると土地は自前としても、家賃を10万円以上とらないと採算が悪い。
逆にいえば、10万円とれたら、こういう物件は絶対好きな人がいるので、すごくいいと思いました。

うーーん。
うちのあたり、80㎡の戸建で賃料が8万円ぐらいなんでな。。。。

ガレージ面積を引くと居住面積は40㎡を割るので、単身あるいはDINKSが想定。

地元民で考えられるとすれば、単身で住んでる車好きの方が、家とは別にシャッター付ガレージを借りてたのを統合するイメージ。
ワンルームのの賃料相場5〜6万円とシャッター付ガレージの相場15000円〜20000円。

うーーーむ。借りてくれるだろか。

逆に都会に住んでた人が、片田舎に出てきて借りる。
あるいは週末に片田舎に住む。


いかん。具体的なお客さんがイメージできない。

そもそも、そんだけ収入のあるお客さんと付き合うことがあんまりない。

一緒に勉強会に参加してた人が

「これは面白い。田舎の安い土地買ってやったら、お客さんがつきそうだ」

と語ってましたが、彼の頭の中にはきっとお客さんのイメージができてるんでしょう。


この差は大きいなぁ、と思いました。

インテリアパースを描く

私のもう一つのサイトを読んだ方はお察しだと思うが、私はもともと、物書き絵描き大好きの同人屋である。



なので、インテリアパースのスケッチをするのはとても楽しい。

セミナーで最近流行のリノベーションやデザインの話があると、講師の話を聞きながら、手元ではレジメをひっくり返して、自分ちの物件のイメージパースをぐりぐりと描いていたりする。




ところが根ががさつなもので、きちんとパースをとって書くのは不得意なんですな。

だから上記ぐりぐり描いてるのも、正確には「パース図」ではなく、絵巻物の建物のようなナナメの図。（軸側投影図とかいうらしい）




せっかく描いたものだから、仕事に使おうと。

打ち合わせだけなら、落書きのラフでいいのだけれど、宣伝資料となれば清書が必要。

同じ清書ならデジタルに落としたほうが、色のシミュレーションもできて便利と思ったのがいけない。




図面とにらめっこして、グリッド描いて。

この段階で嫌になりました。




実はマイホームデザイナーも持ってたりするのですが、これでやると早いんだけれど、どうーもしっくりこない。




そこで、もっぺんやり方を考え直しました。

素人が図面描こうとするから、いかんのよ。

写真に色（テクスチャ）つけたらええやん！

この場合、出来上がりにほしいのは、建築図面じゃないのだからして。




物件の写真撮って、フォトショップエレメンツで輪郭を拾って。

色をつけたい部分をトレース、着色。



いや、このトレースもめんどくさいんだけれど、仕上がりがなかなか、いい感じなので、許す。



実験的に部屋のパーツが単純なワンルームの物件で描いてる試作中のものがコレです。

プリントして色鉛筆で塗っても楽しそうだ！



と、思ったら、色鉛筆も衝動買いしちゃいました。

寮費を徴収する滞納法人

法人社宅の追い出し裁判で、入居者と会う機会があった。
ちょっとした修理のついでである。


世間話の中で、彼は「寮費」を給料から天引きされていることが発覚。
しかも年々上がってゆくそうな。
不景気で会社も苦しいからな。でも俺も苦しい、と。


寮費を従業員から取る社宅は普通にあるよ。でもさ。
従業員から天引きしてる分だけでも、家賃払ってよ！！
へちるんじゃないーー！！（怒）



あの法人がもうちょっとマトモで、きちんと話ができれば、法人契約から個人契約に切り替えることもできるのだが。
マトモでない法人になってしまってるので、それができない。。。。。。
いや、彼の勤め先である法人の状況から考えて、個人契約切替は入居審査的にNGなのだが、いきなり執行催告になるよりは、法人からその話を出してもらって任意で退去したほうが、ホントは法人も彼も負担が少ないはずなんだ。


こうなったからには、滞納月数にあたる寮費だけでも、せめて彼に返還してほしいが、きっとそれはないだろう。
会社の所在地も知ってて、普通に営業してるのが見てとれるけど、そのうちにあそこもいろんな貼紙が舞うんだろーか。


控訴が棄却されたので、次は執行催告。
彼はまだそうなってることを知らない。
こちらからは、よぅ言わん。筋としておかしいので言わない。
でも、ひょっとして言ったほうがいいのかも、という迷いはある。


催告の日、どんな顔して彼に会えばいいんだか。
……会いますけどね。できるかぎり淡々と。



・入居者の管理

メインブレーカー取替

以前からときどき嘆いているように、古い物件は電気容量が少ない。ついでに回路も少ない。

改装時などに回路を増やすのは簡単なのだが、あまり調子に乗って1室あたりの容量を増やしてると、建物自体の容量をオーバーして、メインブレーカーが落ちるのではないか、という懸念があった。

電気幹線の張り替えまで必要になると大事なので、頭を抱えていたのだけれど、意を決してメーカーに相談してみた。

初めは担当者とうまく意志疎通ができず。。。。。

「あの時代の分電盤は主幹がないですから、一戸30Aどころか、10A×4回路で40Aまで使えますよ〜」

と、おっしゃる。しまった。表現が悪かった。
一所懸命説明して、ようやく

「一戸あたり3台のエアコンを設置し、平均的な稼働率だとして、今の幹線電気設備は大丈夫なのか」

ということが通じた。

で、見て貰った結果、各階段室の縦系統のブレーカーと、建物引き込み線のところのメインブレーカーの取り替えで済むことがわかった。

あ〜、ほっとした！

でも、年々電気に頼らざるを得ないシーンが増えてるんよね。
冬場の暖房の結露対策も、昔は「FF式使って下さい」と言えたんだけれども、最近はうちらの地域じゃFF式なんて、店頭に売ってないもの。
そうすると、エアコンその他の電気式の暖房にするしかないものね。

雨漏り

梅雨です。

うちの自宅は建て替えて12年になります。
そのせいかどうか知りませんが、応接間に雨漏りしました。

で、いつも借家の改装を頼んでいる業者さんに

「ちょっと見にきてくださーい」

と、お願いしました。

天井の点検口を開けて、屋根裏を見て。
漏れてる箇所がわからず。
庭からホース持ってきて、屋根にジャージャー水をかけても漏れてこず。

次の雨を待つことになりました……^^;

これだから雨漏りってやつは。




そして、ついでにわかったことが一つ。
屋根裏に断熱材が入ってませんでした（苦笑）。

追い出し裁判

またも滞納者の追い出し裁判をやってます。


中小法人なのですが、どうやらお家騒動があったらしく、代表者が突然交替して滞納が始った。


弁護士に依頼し、当然勝訴したわけですが。
執行申立の打ち合わせしてたら、控訴したとの連絡が。


でも、払う気はないらしい。
嫌がらせかなぁ。。。。


中に住んでる従業員は、そんなことになってるとは露知らず、普通の生活してます。

顔を合わせれば挨拶もしますし。。。。
フクザツ。

恩師の死

野外活動のボランティアリーダーをしていたころの恩師が亡くなりました。

教わったことを忘れないために、ここに記しておきます。

「薪のようになりなさい」

「頭で覚えたことはいつか忘れる。けれど身体で覚えたことはいつか頭に届く」

ほかにも、言葉ではあらわせないものがいっぱい。
ありがとうございました。感謝をこめて。

恩師は敬虔なクリスチャンだったので、私もキリスト教式のお通夜に初めて参りました。

お祈りでびっくり。
故人の冥福を祈るのではなく、
「残されたものの悲しみを癒してください」
と祈るのです。
故人はすでに神の御元に召されたのですから、改めて冥福を祈る必要はないのでしょう。


私は人の魂というものは遠くから来て、遠くへ行く。そしてまた還ってくる。という非常にアニミズム的な死生観を持ってます。キリスト教を初めとする一神教的死生観は、理屈ではわかっても、骨身に染みることはありません。
（私は理系出身なのだが、研究室配属時代、「科学」のもっているキリスト教くささが、ずいぶんモチベーションの壁になった）


ですから私は神の御元には決して行かないでしょうから、あの世で恩師にはきっと会えないな。
そう思うと、今この時ばかりはクリスチャンの方がうらやましくなりました。

江戸のワンルーム

江戸時代の住まいというと、イナカに行けばそこかしこに名残をとどめる建物が残っておりますが、江戸時代の借家と言えば長屋。
典型的なものは東京でしたら江戸東京博物館、大阪でしたら大阪暮らしの今昔館で見ることができます。

ところでこの日曜日に姫路城へ行ってきました。
もうじき大修理で中に入れなくなるので、その前に。

姫路城も残っているのは主に軍事基地である天守群で、居住区画はほとんど残ってないのですが、その数少ない残っている居住区画が「西の丸長局」。

奥女中の方々が暮らしてた長屋です。
説明書きによると「便所や台所を付属した8畳ほどの部屋を一単位として」部屋がつながってます。
便所・台所こみで約8畳。ワンルームだ！

こんなのです。フローリングのワンルーム（笑）。

そしてこの部屋は櫓の下なのですが、

メゾネットになってます（笑）。

うちのワンルーム、内装を姫路城仕様にしてみようかな（笑）。

この長局の一番天守よりに化粧櫓があり、ここも居館仕様です。
こちらはかの千姫の休息所だったそうですから、部屋仕様が豪華。
写真を撮り忘れたのが悔しい（天井の形式を覚えてない！）のですが、畳敷、柱はベンガラ塗でした。



・現代ワンルーム事情

恐怖のブロック塀

外壁塗替えを予定している築20年の某物件。
せっかくだから外構のブロック塀もきれいにしようと考えた。

このブロック塀は、うちが土地を買った（事業用資産の買替とかゆーやつをしたらしい）時にすでにあった既存のブロック塀で、高さが13段。すなわち2.5m強ある。

そういう古いブロック塀なので、塗り替えを考えたものの、また汚れることを考えると、全部塗り替えるよりも、エントランス部のみ化粧ブロックに積み替えたほうがいいんじゃなかろーか、と。

外構とはいっても、境界線上にたってるブロック塀なのでお隣との調整もひつようだけれど、養生をちゃんとして元通りの位置にたてるなら、そんなに文句いわれないだろう、
と工事業者さんと相談し、上がってきた見積もりをみると、高さが低くなっている。聞けば、

「高くすると、控壁いるんです。けれど、武水さんのほうにはU字溝があって控壁作れませんし、お隣の敷地に控壁作らせてもらうわけにもいきませんし。それで、控壁のなくても大丈夫な高さにしました」

とのこと。
あっ、そうか。一定の高さ以上だと、控壁がいるんだっけ。

「あのぉ、今、ひょっとしてあの長ーーい塀全部、控壁ないですよね？」

「はい。危ないな、と思ってみてたんですけど」


さらに聞いてみると、今は控壁をつけても、2.2mまでの高さにしか積んではいけない。
ひょっとして、いやひょっとしなくても、あの壁、めちゃ危ないんと違う？？

それも境界線上にあり、お隣さんの一部はトタンの壁を作りつけたりしてはるあの壁。


そんな危ないもの、取っ払って建て直すなり、フェンスにしかえるなりしたいのだけれど！
さぁ、どうお隣と調整したもんだか。

・おうちを調整するために

更新手数料なんて聞いてない！

うちの物件は関西ですが、東京方式と同じように、敷礼+更新料の物件があります。
関西といっても、阪神や和歌山は敷引が多く、京都滋賀は東京式。
それがさらに最近の騒動で両方まざって入り乱れてます。

その東京方式の物件ですが、そこで5月に更新を迎える借主さんから怒りの電話が！

「なんや、この更新手数料ってのは！！　更新料は契約書に書いてあるから、しゃあないから払うけどな！　」

——え、ええと、入居申込書にも更新料書いてありますし、手数料のほうは申込書にはないですけど、契約書には書いてありますし……。

この物件は管理法人で管理しているので、更新手数料があるのです。
もちろん、仲介業者さんに回す募集資料には明記してあります。
更新料にしたって、「しゃあないから」と言われても困ります。交渉ならわかりますが、いきなり文句付けられても。

「重説には書いてへんぞ！」

——そ、そう言われましても、重要事項説明は仲介業者さんの業務なので、うちはわからないんですけど……

「じゃあ仲介屋に文句言うたらええんやな！！」

がちゃん！！

あら。切られた。

この権幕だとホントにかけそうなので、仲介業者さんに電話しますと話し中。
先を越されたようで、しばらくしてもう一度かけなおすと、やはりそうだったとのこと。

「調べてみましたら、うちのミスで重要事項説明に『更新手数料』は『なし』にチェック入れてました。うちでなんとかしますんで」

と丁重なお詫びをいただきました。
本人には払うように説明したとのことですので、業者さんが穴埋めをすることになったのかもしれません。

ミスよりもなによりも、きちんと報告とお詫びの電話をもらったことが、ちょっと嬉しかった1件でした。


でもこの借主さん。
中小企業の社長さんで、文句の入った契約は法人社宅契約だったんだけどな。。。。
契約書読んでよーー！



・マンガで解説！契約の重要ポイント

夏花壇にチェンジ

今日は花壇のパンジーを抜いてポーチュラカに植え替えました。
一番大きな花壇が終わりましたが、あと別物件の花壇も植え替えないといけません。
そして、以前からほしかった、花期のとても長いアジサイ「エンドレスサマー」が届いたので、これも。

ただ、なにが問題かとゆーと、うちの法人は今決算整理の真っ最中だってことで。
んでもって、改装デザインだとか外壁塗替だとか、自転車整理だとか、なにも一気にこの季節に固めなくても、という状態。

でも、今月中にやらないと、元気な苗が苗屋さんから姿を消すので、花壇は最優先事項です（逃避しているともいう^^;）

早く花が咲かないかなー。

漏水危機一髪

いつも水道検針は掃除のおばちゃんにお願いしているので、入居してはるお部屋のメーターボックスを覗くのは滞納があるときぐらい。

それが、たまたま水栓ハンドルの交換のため、止水栓を回すべくメーターボックスを開けると……。

やーーん！　なによ、コレ！
片っぽだけ錆びてるんて、漏れてるんちゃうん？？
湿気による貰い錆なら、両方錆びるよね……。

金網からの貰い錆びであることを祈りつつ、間近でじーーっと見てみるけれども、どうもやっぱり中からみたいな気がする……。

で、水道屋さんに電話しますと
「網からの貰い錆でしょうから、心配ないですよ〜」
と、明るくおっしゃる。

——いや。でも。コレ、たぶん違うと思うから、お願い、見に行って！

「じゃ、近々その辺に工事行くんで、その時に見ておきます〜」

という会話をいたしました。

それで今日報告の電話がかかってきたのですが、やっぱり漏れてました……orz

「少し前はもっと漏れてたみたいですけど、今は微量ですね〜。錆が塞いでくれてるんですね〜。しばらく様子見て収束方向ならそのまま行きます？」

——直してください！


と、叫びました。

給水竪管の水を止めないと修理できないので、断水が起こります。
幸い現在の漏れが微量なんで、他の場所で起こってないかの調査も修理前にすることになりました。
ちゃんと入居者さんへの予告期間もとれるんで、ちょっとほっとしました。

あぁ、びっくりした！

・修理が必要？

語るに落ちた

うちの物件でこの春、外国人の受け入れを開始した。
この場合、外国人とは日常の言語が日本語でない人を指す。

今まで受け入れなかったのは、言語の違いによる管理の問題と、風評被害が怖かったから。
ぶっちゃけ、空き室が多くなってきたので、風評被害のなんのと言ってられなくなったんである。

といっても、こちらの外国語能力が向上したわけではないので、法人社宅としての受け入れのみ。

そうしたところ、こないだ事務所に車庫証明を取りにきた某さんが、
「自転車をナントカしてくれ」
という。確かに放置自転車が増えてきたのでなんとかせなアカンと思ってたところだった。ここまではごもっとも。次がいけない。
「最近外人の入居多いやろ。あの人ら車ないから自転車使うのはええどな……」
ようするに、放置自転車が増えたのは外国人入居者のせいだといわんばかりである。単純労働の出稼ぎの外国人が多いので、そう思い込むのかな？


けれども、自転車整理のために警告タグつけてるこっちは知っている。
あれはほとんど日本人の放置自転車なんだな。退去時に放置していく人も多いし。


外国人とか、派遣とか。
迷惑行為をヨソモノの所為と思い込むのは堪忍してくれ。おかげで風評被害を気にしないといけない。
彼らがいないと、この片田舎はホントにさびれた町になるんだけど、そういう意識はきっとないんだろーなぁ。

・田舎暮らしをしたければ

連休終わり！

例年、連休はどこにもいきません。
普段ずぼらで掃除をしないので、大掃除＆衣替えです。

ボスはひぃばぁの入院で気が抜けたのか、普段の介護疲れがどっときたらしく、お天気の変わり方がスゴイ。

なんか休みだった気がぜんぜんしませんでした。。。

ヨメの疲れは姑のご機嫌次第だな。
（機嫌を損ねるとわかっていて意地になるこっちもいかんのだけど）

ひぃばぁ、へばる

我が家のひぃばぁさんが入院しました。

前回引いた風邪は去年の正月。
この冬も私らが風邪を引いているのを尻目に、健康体ですごした鉄人ババさまですが、1週間ぐらい前から風邪を引いて熱を出してました。

昨日、どうも顔つきが変だ！　ということで病院へ行きますと、肺炎＆心不全で入院決定。
あちゃぁ。。。。人1倍丈夫な人だと思って油断したのがいけなかったかな。。。
普段一番にぎやかな人がいないと、火が消えたような寂しさです。


間の悪いことに月末だったもので、賃料をウチに持参してくださる方々に、何人か無駄足を踏んだ方が。
「いつ行っても留守やないか！」
という苦情電話も頂戴しましたが、いかんともしがたいので、
「すみません。来月でけっこうですので」
とあいなりました。
自宅に「本日留守」と札をかけるわけにもいかないしな。。。。

マグネットが好き

物件の掲示板に連絡ビラや町内会の回覧物を掲示するのだけれど、概して掲示板てのは小さくて貼りにくい。

押しピンは落ちるし、セロテープはめんどくさい上に貼り跡が汚い。

それで、階段室型物件は、階段室正面にあるメーターボックスの鉄扉に、マグネットで貼っている。
特にネオジウム磁石使用のマグネットバー、それもクリアタイプは愛用品。近所の100均のを買い占めて使っている。

難題はその鉄扉のない物件で。
掲示板の板そのものはツルツルした樹脂製のがついてて、テープを使ってたんだけど、めんどくさくてしょうがない。
空き部屋のリフォームついでに、パンチングメタルでの貼ってもらおうかと思ってたのだが、「どこでもマグネット」なるものを見つけたので使ってみた。

見た目はなかなかキレイなので、あとは粘着シートのお手入れがどの程度の頻度でいるかだな。
でもお手軽なので大満足！

車上荒らし！

うちの某物件駐車場で車上荒らしがありました。

実は去年の暮あたりから同じ場所で2回ありました。
さらに近所でも、という話がかあったので、防犯カメラを4月半ばにつけたところです。

早速役にたったわけですが。。。。
嬉しくない >_<

もちろん画像はダビングして警察に渡しました。

・防犯完備なのは

「利回り」の虚実

勉強会で金融工学に基づいた、不動産投資の利回りとか計算方法を聞いてきました。
アメリカで一般的な評価方法だとか。

日本でよく不動産投資の指標として使われる「表面利回り」に対して、かかるコストや空き室率等をタイムリーに見直していくことによって、より現実的な「利回り」を表現している………みたいです。
（なんどか書いてますが、私は数字が苦手なので「みたい」としかいえない）

で、最近の「収益還元方式による物件評価」というものが私はピンとこなかったのですが、今回の勉強会の説明はよくわかりました。

ある地域における投資家の期待利回りが10％である場合、その物件の年間収益にこの期待利回りを乗じて物件評価とするんだそうで。
なるほど。よく不動産投資の話で「レバレッジ」といわれるのはそういうことか、ととても納得できました。



でもやっぱり、私は「利回り」という言葉にはなじめそうにありません。
「使った資金を何年で回収できるか」の方がしっくりきます。時代に乗り遅れてます（笑）。

だって、普通「利回り」って、
預金金利が1％なら、100万円の預金が1年後に101万円になるってことですよね。

5000万円のアパート建てて、利回り10％なら、1年後は5500万円。
うーーーーん。1年後なら確かにそうかもしれない。
でも、10年後って普通は賃料落ちますよね。これを「利回りが落ちた」と表現するか、「元本が目減りした」と表現するかで、すごーーーくイメージ違いません？

5000万円で建てたアパートが、10年後にいくらで売れる？　20年後は？

うちの地域、20年のアパートだと、まぁほとんど土地値打ちでしょう。
収益還元法でも、賃料下落の分、元本にあたる物件価格は確実に目減りするわけで。
そりゃ株でも債券でも元本保証はないんだけれども。
賃貸物件みたいに「長期運用時の元本割れがほとんど確実」なものじゃない。（元本割れしないのは地価があがる場合ぐらいでしょう。もしくは捨て値で買ったボロ賃貸をうまく再生できた場合か。人口の減少を考えると大半の物件は下がると考えざるをえない）


賃貸物件の特徴は「長期運用時の元本割れはほとんど確実」だけれども「配当（＝賃料収入）」が比較的安定しているので「元本の目減り分を配当で回収できる」というのが私のイメージなのです。
ま、それもこれも借入金の返済ができればですけどね。。。。。こっちの元本は減らないからな。。。。。

はっ。これって、前の記事で書いた本の表現のリスクリターンでいえば、ちょっと怖いことになるんじゃなかろうか。くわばらくわばら。
言葉って怖いなぁ。

　　
うちの子が将来の夢の話（学校でそういう話があったらしい）をしてくれて、いろいろと子どもらしい夢をはなしてくれたあと
「でも、ぼくはうちの商売つぐんやし」
で話をしめてくれました。
親としてはとてもとてもうれしいけれども、先行きの明るい商売ではないので複雑な気分になりましたよ。

私の代でいろいろ整理したいと思ってますし。（20年ぐらいたったら、手をつけられるかな？　それまでに下準備ぐらいはしておきたいが）


・金利の基本15分講座

コメント返信（居室の蛍光灯）

とめさん。。。。。。

爪の垢を煎じてうちのガス屋に飲ませてやりたいです。
じつは、うちからお願いしたのですが断られました。
（点検料払うっていってるのに！　じゃ、一日開栓すりゃそれでいいのか(- -〆）

長期空いてる部屋なんかだと特に気になるのに。。。

コメント返信（最大のライバル）

昨日からなぜか、コメントが受け付られないので、エントリでお返事させていただきますm(_ _)m

毎度遅いレスで申し訳ありません。

超高級物件の苦境の報道は、二-三読みました。
頂点も底辺も、外国籍の方に支えられてるんだな、と苦笑いでした。

写真の場所は、おそらく戸建分譲されると思います。
規模としては床面積80㎡ぐらいの4LDKでしょう。
それが月に6万円〜7万円払えれば買えるんですね。
ですから、ファミリー賃貸の需要層がどんどんこちらに流れてゆきます。
うちの入居者さんも、どんどん家を買って出てゆかれます。


保証金、礼金、敷金の話ですが、論理的には紅蓮Ⅲ式さんのおっしゃるとおりだと思います。
また、保証金、礼金、敷金とも、法律上の定義がありませんので、契約書にいつ何に充当する金員かを明記してくのがよいでしょう。

ですが、客付や契約の説明を、仲介業者が担当している場合、仲介業者がうまく説明できない（たとえそれが業者の不勉強であっても）用語を使うのはリスクが大きいと思います。
実質違いがないのであれば、仲介業者の用語に合わせたほうが無用のトラブルを避けられます。

うちでは契約書は仲介業者のものを使っていません。
弁護士に依頼して作ったもらったひな形を10年来使ってきましたが、国土交通省の標準契約書ベースのものへの切り替えをボスに提案中です（もちろん、地域習慣に合わせた変更点はあります）。
契約書・説明書類はお上のものにあわせておくと、リスク回避になると考えています。

契約書以外にデフォルトでいただく念書は、ペット可物件でのペット飼育規約ぐらいですね。
もちろん、個人の事情に合わせて念書を作ることは普通にあります。

>発展する地区

うーーーーん。そうですか。そう見えますか。
ここは市街化区域内なので、たぶん地主さんに相続が起ったのでしょう。
で、土地を処分することになったのですが、建売開発を行っている業者が買い手になったのだと思います。賃貸マンションもどうかと思うので、建売業者の提示値段に納得できるならば賢い選択だと思います。
戸建志向の強い土地ですから、まぁそのうち完売するでしょう。
この市は人口は増えています。そういう意味では発展しているのでしょうが、駅徒歩10分の低層分譲マンション（中心価格帯2000万円台半ば）は完売せず、賃貸に回っています。
6-7万円出せば、分譲が買える土地で、賃料が12万円（80㎡強）。誰が借りるんや（苦笑）。
そんな土地です。

すみれの花さくころ

そろそろあったかくなってきて、除草に忙しい季節がやってきました。
今年1回目の除草剤散布をしてますと、側溝にすみれが。

うまく除けて散布できたかしらん。
ボスは「雑草」といいますが、私はすみれ好きなのです。


ホントのこというと、ホトケノザもアメリカフウロもノゲシもカラスノエンドウも好き！
でも、ほっとくと「蚊が出る」と入居者さんに怒られるし、藪はポイ捨てゴミを呼ぶので、泣く泣く撒いてます。

最大のライバル

うちの物件から徒歩圏内のさる場所。
去年の今頃は、麦が青々としていました。

今年はこの状態です。
全部宅地になるんですね。。。。。
全部分譲地になるんですね。。。。。

はぁぁぁ。

・分譲地に建てるなら

居室の蛍光灯

ある親しい同業者。
息子さんが就職とともに独立することになり、職場にほど近いワンルームを借りることとなった。

で、曰く、
「部屋についてる設備の蛍光灯、もう端がずず黒くなってるんやけど、（家主に）言うたら替えてもらえるかな？」

「……言うてみるのはいいと思うけど、相手に義務があるというもんじゃないすよ」

「えっ」

「契約書も電球は借り主もちやし」

「でも入居前の点検ぐらいしないの？」

「うちらが頼んでるあの管理会社、入居前チェックも改装施工後の確認もしないすよ。業者に発注するだけ。あの人数であの管理数で、そうでないとやっていけないと思うし。
意識の高いとこやと、言うたら替えてくれると思うけど、そういうとこに当たるとラッキー」

「そ、そんなものなの？」

「うん。うちとこの自主管理物件は、開栓しないとチェックできないガス関連を除いて、電球から水道水漏れから、改装時に交換してても入居前に再チェックするけど（これはダンナが始めた）、そういうところは珍しいよ。
客付け時にはあんまり評価してもらえないけど（苦笑）」

実は賃貸でも、管理というのは労働集積型の業務で、まじめにやれば人件費がめちゃかかるのです。分譲マンションで管理組合に関わってる人は容易に想像できますよね？

そこにお金を「きちんと」かけて、という意識は当事者
の全てに希薄な気がしますよ。
（貸し主＝自分が住んでるわけじゃないしー。
　借り主＝しょせん借り物だし。管理費上がるぐらいなら安い方が。
　管理会社＝貸し主借り主のわがままにつきあってらんないぜ！　低報酬なんだから効率化しないと）

うちも自主管理モノ以外には正直そこまで手が回らない。

・管理の仕方

募集時のバリエーション

今週の賃貸住宅新聞ですが、トップ記事は、同じ物件でも条件等にバリエーションをつけて借り主のニーズに応えて行こう、というものでした。

例が全て仲介業者さんの管理モノであることにお気づきでしょうか。
これ、家主が言い出すと、業者さんに総スカンをくらいます。と、いえば極端ですが、代表的な条件以外はさくっと無視されます。

理由は簡単。記事の中に、企画した業者さん自身が「業務効率が下がるからやめた」というのがあります。
賃貸仲介は客単価が低いですから、数をこなしてなんぼの世界。いうなれば立ち食いうどんやファーストフードの世界であって、数をこなすにはシンプルな方がよいわけです。

「交渉」の段階まで話がすすめば、こうしたらこう、というバリエーションは交渉の中お話できますが、お客様の目にふれるメニューには載らないんですね。


なんか悔しいぞ。
と、いうわけで物件パンフには別紙でこそこそと書いてみようと思ったり。

ただ、賃貸の値段って一品モノで最終的には交渉で決まるから、明記しづらいんですよね。。。。。書き方にいつも悩みます。


募集条件と成約条件は違うのよ、こないだの内見の方！
ご理解お願いします〜。



・今どんなお部屋が人気なの？

家庭裁判所からの呼び出し

空き部屋の郵便受けをせいりしておりますと。

5年ほど前に退去した、先々代の入居者あての手紙が入ってました。
しかも家庭裁判所から。

確か、家を買って退去した方です。


うちにはもういない人あてなので、郵便局に返しに行きました。


でも……


ぐぉぉぉ！　中身が気になる！

・家の中身も気になる！

いきなりの引越

滞納してた人に、
「払えないなら引っ越しでくれ」
と、さんざん言ってたんだ。

分割にしたり、待ったり、いろいろあった。
もちろん
「出てってくれ」
と言って出ていく人なんて、ほとんどいない。

かれもご多分にもれずそうだったのだけれど。

この間、請求書に赤い字で
「滞納分払ってもこのままじゃ契約継続できないよ！」
と書いたら。
（保証人がもうやめたがっていたので、滞納分払って（分割可）、保証会社つけてくれたら継続する、という話はしていた）

ホントに出てった。
連絡なしに。（フツーはそれを夜逃げという）

電話が移転してたので連絡がつき、退去立会できたけれど、連絡しなきゃいけないとは思ってないらしい。
（だから連絡がなきゃ、それは夜逃げとゆーんだってば！）


で。立会確認に住所氏名書いてもらったら、これがまた知ってる物件なんだな。
駅歩3分のバブル築の物件で、うちよりも募集賃料・駐車料・共益費合わせて15000円/月ほど高いんだ。
それにファミリー物件の引っ越し代と一時金と。
それだけありゃぁ、うちの物件の滞納分払ってもお釣りが来るだろーが（怒）！！


オーナーさんに知らせたい気持ちがむらむら出てくるよ……。
言わないけれどさ……。

・管理大変

駅に隣県の賃貸情報誌

改札口へ登る階段の横。
フェンスに賃貸情報誌のラックがくくりつけてありました。
まぁ、これはここらではよく見る光景なのですが、見たことのな社名なのですね。

あら。新規開業かな。

と、思ってよく見たら、隣の県の物件情報誌！
いくらうちの市が県境だからといって、そのエリアに行くには、ここから川を渡って、山を越えないといけないんですけれど。
それにざっと見たところ、賃料とくに安くないし。
しいて言うなら入居時の一時金がちと安いか。

客が来ることを狙って置いてるのか、それとも苦し紛れか。
はたまた、今後うちの市に進出してくるのか。

しばらく考え込みました。

本家サイト更新しました。
お題は「大家さんの本人訴訟」。
最近一件やったんで、しばらくそのネタで行こうかと（苦笑）。

やるな、税務署

今年の確定申告では、相続税対策としての贈与がありました。
土地の贈与で、二面道路の細長い土地です。

贈与税や相続税の計算では、路線価と間口、奥行きで計算します。


二面道路のこの土地。
普通に考えて、「間口」というのは表通りで、路線価の高い方。
奥行きは細い路地で路線価が安い方。
当然それで月曜日に申告したのですが。

今日税理士に税務署から電話があり、
「この土地の場合は、間口を路地の方で取ってください」
税理士が
「？？」
と聞きますと。
「その方が、税金上がるんです。こういう場合は税額の高い方で」


……せこいというか、なんちゅうか。
ケンカするのもばかばかしいので、ボスはＯＫしてました。
まぁ、向こうは税収を上げるのが仕事ですから、とっぽい人に税金でお給料払うよりも、はるかによいでしょう。


しかしなぁ。
どう考えても、フツーは表通りに面してる方を間口というよなぁ。

14日の今日かかってきた電話なんだから、これで少々遅れても延滞税とか取らないでね！

確定申告

確定申告出してきました……！

税務署の駐車場は混んで混んで停められたものじゃないので、バイクです。
寒さが緩んで助かりました。

でも、バイクも入れないので、となりのホームセンターへ駐車。

8人分いっぺんに出すので、税務署の人に難しい顔をされながら毎年出します。
だってうちは大家族なんだもん！

駐車料代わりに買い物を、とホームセンター内をうろつきますと、オムツパッドが見切り品になってたので、ゲットして帰りました。
ほくほく。

鳩の糞

明日入居予定の部屋。
鳩の糞がベランダに堆積。

いくらなんでもひどいのでお掃除してきました。
スクレイパーで掻き取って、すくって、ゴミ袋へ……。

途中で嫌になったので、ブロアバキュームを買いました。

おお！早い！

掃除機でもいいのかもしれないけど、掃除機だとなんか嫌だ。

排水管水漏れ

「ベランダが水浸し！」

というご連絡を受けて、朝8時ごろに出動しました。

みると、ベランダの排水竪管が輪切り状態になってずれてます。

ベランダに面したキッチンでは、おりしも朝ごはんの片付けどき。
そりゃぁ、じゃじゃ漏れですわな。


ちゃんとした修理はプロにお願いするとして、

「これでは洗濯物も干せない」

はい、ごもっともです。

こういうときの強い味方が

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コレなのですが、あいにく切らしてた！

ダメ元で布テープか。。。。。


と、思いながら、工具箱ひっかきまわすと、シールテープが出てきました。

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と、いうわけで、上の階の洗い物が一息ついたスキを縫って、これでぐるぐる巻き。
１階で割れちゃったから、スキがなかなかないんだ。。。。
５階ならラクやったのに。



今、こんな状態です。

更新料の取り分

この間、更新料裁判についての記事を書きましたが、かげわりさんのブログにも更新費用についての記事がありました。


この辺、更新料を巡る誤解も随分あるようなので、説明しておきますが、通常更新料は媒介業者と家主さんの間で任意に取り決めされるもので「更新料を貰うのは家主か管理会社か特に決まっていない」んです。
実際在るべきスタンダードは「更新料は管理会社が全額貰う」となります。
あまり知られていませんが、一般的な不動産会社の場合契約後に家主さんから管理委託としての管理費を貰う事は『ほとんど無く』（物件概要上の管理費というのは契約金を低く抑えるための配慮であって実際の賃料は賃料管理費合計）、媒介業者としてのアフターサービス的な要素が大きいのです。
当然様々な入居者からの管理上のクレームや賃料の滞納整理まで「ほとんど無償」で対応しているので、永続的に続けていくにはこれ当然無理があるのであって、これを更新料として一括次の2年間の管理委託として経理に計上するのが自然になるからです。

ここで「更新料を無しに」という論議が入るとおそらく切りよく月々の賃料が５％上がるだけ（家主さんから管理会社へ管理委託として払い込まれる）となるので、１％前後の実質的な賃料上昇となるなど（得するのは振込み手数料が増える銀行）、論議自体特別になんの意味もない（関西等で更新料が2ヶ月等慣習的にかなり「ホントですか」な地域もあるので、ここは又別の論議でしょう）。


まさに、うちも更新料2ヶ月だった地域に物件があるのです（笑）。
私が新鮮だったのは、

実際在るべきスタンダードは「更新料は管理会社が全額貰う」となります。

の部分。
うちの地域、サブリース以外では「更新料は家主の収入」です。
入居者との賃貸契約の関係でみますと、「更新料は貸主の収入」。


管理会社の管理委託料は、月々の集金家賃の何％、という取り決めが一般的です。（少数派として、共益費分とか、定額とかもある）
更新事務手数料は、それとは別に借主・貸主双方から取ります。貸主の支払う額のほうが大きいですな。
とはいえ、貸主の支払う更新事務手数料は、借主の払う更新料から払われるので、これを分配とみることもできます。


敷金裁判については、貸主サイドのサイトのほか借主側のサイトもあって、そこに「仲介・管理業者から見た、更新料.TXT」というのがあります。曰く、

京都の毎年更新料の２ヶ月分
この分配が、賃貸人１ヶ月分、管理業者（仲介業者）１ヶ月分
これが、毎年確実に入ってくる訳。これは美味しい話。


うちは管理会社（その物件は管理会社におまかせ中）にまかせてますが、1ヶ月分も手数料は払ってないかな。それでも万がつきますが。
最近は更新料をなくしていってるので、勢い自動更新物件が増え、ずいぶんな減益だと、その業者がぼやいておりました。

さて、このように一口に更新料といっても、裁判上の机上のロジックはともかく、配分が異なるということは、実質が異なるということです。

さらにややこしいのが、裁判というものは、少なくとも建前上は実質どうであったかが審議されるので、地域慣習が違い、実質が違うものが、地裁レベルで一つの判定が下されたからといって、それをスタンダードだと考えるのも、なにかがおかしい。
そして判例をよく引きますが、判例の多いのは当然紛争絶対数の多い地域で、それを別地域にそのまま適用していいのか、とか賃料紛争などでは、紛争している賃料しか裁判所は前例として知らないので、円満な大半の賃料相場は前例になく、紛争相場に引きずられたり、とか制度そのものの抱える問題点もあります。


地方人の不服としては、裁判所の敷引と更新料との温度差。
判例として参照されるのは、絶対数の多い東京の慣習が多く、しかも裁判官は転勤族。公舎があるから民間賃貸の利用も普通はしない。
敷引については地裁レベルでOKの判例がいろいろあったにもかかわらず、しかも借主の認知度、お金の性質ともに更新料と似たものがありますが、NG判例が喧伝されてます。
それが、更新料があっさりと貸主側全面勝訴になったのは、首都圏にも同様の慣習があるため、裁判官が認知しやすかったんでないの、とつい勘ぐってしまう。
（ちなみに阪神間では借地権に更新料の習慣も権利金の習慣もありません。権利金の習慣がないのに税務上の借地権割合が存在するので、立退き話のときによく紛糾する）

でも、かげわりさんのエントリを読む限り、こっちの更新料と東京の更新料って、実質別物ですよね。

ああややこしい！

実質別物なんだけれども、どちらの地域でも賃貸契約書面上はやはり貸主の収入で、貸主が管理委託料をどういう形で設定して管理契約を結ぶかは、賃貸契約ではなく事業計画の問題なんですね。

前にどこかで書いた気がするけれども、敷引が裁判ロジック上不利になってしまったのは、
「貸主が管理委託料をどういう形で設定して管理契約を結ぶかは、賃貸契約ではなく事業計画の問題」
と同様、本来は
「貸主がどこから部屋の改装資金を出そうと、単なる事業計画の問題」
なのに、事業計画上改装原資としていた敷引の性質をバカ正直に「実質」のホンネ部分を出したあたりに原因があるような気がします。

だって、たとえば「更新料は管理委託料です」なんてホンネ出したら、絶対負けてますから。


・「買った後」にかかるお金って？

リスペクト

リスペクト賞を頂戴いたしました。

まさに「つぶやき」で好き放題書き散らしているのに、恐縮です。
しかも年末年始ばたばたしていたので、投票がいつ始まって、いつ終わったのかも知らなかった、という大ボケをかましておりました^^;

それにしても、嬉しいのが、立場の異なる方に、コメントをいただいていることで。
立場の違う方にこそ、読んでほしいと思いながらサイト運営してますので、すごーーく嬉しいです！

そーですよ、私、「家主向け」に書いてるつもりないですもん。
（いえ、同業の方に読んでいただいても面白いように書くことも心がけてますが）


とりいそぎ、あつくあつく御礼申し上げます！

値引き交渉

確かに長く空いてるよ。
交渉も門前払いしないよ。

でもね。

家賃1万円まけて、保証金も2/3ってのはダメですよ！
「一時金を払える」というのは、信用の裏づけ。


自分の収入からして、月々の家賃はココまで、というのは
相談にのらないこともない。
賃料の背伸びは後から、滞納の元だ。でも、一時金がちゃんと用意できる、というのはその中で貯金をするだけの計画的なやりくりができてる証。
入居申込書を見せていただいて、という部分はあるが、他の部屋への波及や相場を崩さない範囲なら受けないこともない。


賃料高く払うから、一時金無しで。
これは正直警戒対象だ。
ウチみたいな低価格帯の物件では、一時しのぎでこう言う人がいてる。
だが、単にそういう主義の人もいるので、こういう場合は保証会社付きでOKだ。


でも、賃料も一時金も両方ってのは信用できないよ！！
文化住宅で探してください。マンションよりも安いから。

孤独死

入居者さんが亡くなりました。

滞納のある方で、こちらもしょっちゅう訪問しては各種メーターを見て在宅状況をチェックしていました。
ピンポン鳴らしても大概居留守でしたが。


直近の訪問では、数日前訪ねた時と比べて、水道メーター動いてない。
電気はのメーターはエアコン全開かな、という感じに回ってる。

あれ？

とは思いましたが、水道が全体の在宅時間を反映するのに対し、電気メーターは今この瞬間の反映なので、しばらく留守にしてたのかな？　と思いました。


彼の債務整理を受任している、という弁護士さんから
「連絡が取れないが、何か聞いてないか」
と電話。

これは……もしや！

と、いうことで、弁護士さんとうちのスタッフとで、一緒に緊急解錠。
呼んでも返事なく、弁護士さんが中に入ったところ、お亡くなりになられていたそうです。

お年を召していましたし、高血圧もあったと聞いてますので、ここしばらくの寒さが堪えたのかもしれません。


事件性のない病死、とうことで、警察の手続きもすぐにすみました。

こういったときに我々家主が悩ましいのは、次の募集です。


……嫌がる人、多いんですよね。
孤独死、と書けばドキっとしますが、言い方を変えれば「畳の上の大往生」です。
看取る人がいないのは、確かにさびしいことですが、子どものいない人生もあり、直前まで元気だったのですから、一人暮らしに不自由はありませんでした。（この方の場合、お金には困ってはりましたが）
なのに募集上「孤独死」を忌まねばならないのが悲しいです。
そりゃ臭いが出るまでになっていれば嫌ですが、すみやかに気付いたものまで忌む必要はないと思うのですが。



生まれるのも死ぬのも自然のことです。
自然死を事故扱いされるのはたまりません。


私の婚家は片田舎の古い家ですから、何人も同じ畳の上で亡くなってます。
実家は端っことはいえ都心部ですから、ほんの60年前、家の下でも、今歩いている道路の上でもとても大勢の人が空襲で焼け死んでます。


空襲で焼け死んだ上で暮らすのと、畳の上で大往生しはった上で暮らすのと。

前者は平気なのに、後者は忌まれる。

私もその気持はわからなくもないのですが。

死や老いをどんどん囲い込んで見えなくしていく世の中ってどーなんでしょうねぇ。

大東建託の買収騒動より揺れる賃貸アパート経営の過酷な現場

申告資料できあがって、昨日税理士に送りました。
まだちょっとやり残しあるけど、それはまぁぼちぼち。

んで、今日のこのエントリのタイトルは、今週の週刊ダイヤモンド（2008年2月9日号）のクローズアップ記事の見出しです。
サブリースのリスクがほぼ網羅されてます。
記事に曰く、
「再募集開始後、経済・社会情勢の変動等による不動産賃貸市況の変動が、本件建物にも影響を及ぼすに至った場合」「借上賃料支払い債務は免除される」
「経済事情の著しい変動、空室率の増加、その他やむを得ない事情があると乙(大東建物管理）が認めた場合は、協議のうえ（借り上げ賃料の算出に使う）料率を改定できる」

うーーん！　厳しい！
大東建託が名指しされてますが、大手メーカーはどこでもサブリース事業やってますし、リスクはまぁ大同小異でしょう。
あとは礼金等の一時金はサブリース業者の取り分だとか、退去時の改装費用はオーナー負担だとかも聞きます。
さらに加えるなら、「サブリース業者は賃借人」。
賃借人としても守られるわけですな。全ての札を握られてしまうわけです。

記事中、営業マンが地主を口説いた90年代半ばの事業試算書に、「30年間満室の上に賃料が上がり続ける」とあるのは、バブル余韻のためでしょうが、ほんの2ー3年前に、うちに営業マン（ちなみに地場のデベ）が持ってきた試算書も「20年満室・賃料下落無し」でした。ありえねーぞ！

それでもオーナーは「事業者」ですからね。。。。。
そんな不利な契約でものったからには、つきあわにゃなりません。

不利、と書きましたが、サブリース物件の客付け力はやはり、自主管理よりも強いのです。
うちなんか、築年が同じなら維持管理、お住まいの方への対応も含めて質で負けない自信はある。
でも、お客さんへの提案力が違いますな。

スケールメリットを生かした広告やシステム開発、仲介業者の代理店網の形成（代理店ノルマのある場合も）。
ちなみに修繕発生時の管理マージンもたっぷりです。
こういう書き方をすると、悪口みたいに見えますが、ホント商売敵ながら感心しているのです。事業に対する努力の仕方。
不動産賃貸が不労所得だと思ってる方は、この企業努力を見ていただきたい。


うちもがんばらなきゃ！


でもサブリースはたぶん、お願いしません。
自分であがいて上手くいかなくても仕方ないけど（人事を尽くして天命を待つ）、丸投げして記事にあるような不満を持つと、すごーくストレスたまりそうです。
丸投げで結果のみもらうなら金融商品の方がいいです。税率も低いし。




・どんな家が安い？

更新料裁判

以前紹介した更新料裁判。家主側勝訴で1審が終わりました。
判決文まだ読んでませんが、報道されている裁判結果のみを見ればとりあえず順当なところかと。

私の考えは、以前の時と同じ。

退去時の借り主負担に関する特約（敷引を除く）は、借り主が認識する機会は契約時しかない。重説事項かどうかもあやふやだ。
我々は適切に説明があったものとして、契約書どおりの退去時の初期対応をするけれども、仲介時のアタリハズレによっては、説明不十分なケースがあるのは承知している。だからと言って、契約を軽視した初期対応を当然とするのは、おかしいと思う。
だからそういう時は、契約書どおりの対応を悪徳業者呼ばわりするのではなく、契約当時の経緯を借り主側から誠意をもって説明しほしい。
その経緯を直接知っているのは、「借り主側の仲介業者」と借り主自身で、貸し主のこっちは知らないんだから。


でも、更新料・礼金・敷金・敷引は、情報誌に記載があって、それが相場より安けりゃ売り文句になって、入居申込書にも記載があって、重説にも契約書にも記載があって。
当然家賃そのものも記載があるから、不利有利懐具合との計算は何度もする機会があり、更新料なしの物件（特優賃・公庫・民間）を選ぶ余地があるのに、更新料のある物件を選び、しかも5回も更新料を払っておきながら、今になって返せと言う。
私には理解不能である。


「更新料エリアで更新料なしの物件は少ない」と言われればその通りであろう。
けれども、京都で特優賃や公庫、URの分布をご覧になるといい。
これにさらに2000年当時、少数派ながら確かに存在し情報誌上で目立っていた民間の更新料無し物件と、更新料を家賃に乗せる形あるいは他の形で更新料をなくす交渉に応じる潜在的な物件が加わる。
選択肢は確かに条件を絞る分少なくなるが、「何をどう考えても更新料ありの物件しか選べない」という状態とはかけ離れているはずだ。


うちにも更新料のある物件はあるが、更新料はなくしていっている。
あるいは更新料ありの条件と選択式に変更していっている。
これは今回裁判の原告側主張を認めるからではなく、単にお客のウケが悪いからである。



・入居時の交渉トーク術

デジカメ落とした

同じような間取りの物件が複数棟あるので、内装のデザインをお願いしてます。
去年からとりかかってまして、既にプランだしてもらって、
んでこちらから質問して、その回答とさらに質問もらって。

同じ間取りで同じように改装してたつもりだったのですが、いざこういうことをしようとすると思った以上にバリエーション豊かになっていて、頭がテンテコマイしてます。

この部屋には回り縁があるのに、この部屋はないよ！　とか。

で、写真撮って送ります〜　とお返事して、機嫌よく写真撮った帰途。
近所の物件のオーナーさんが募集看板つけてるじゃありませんか。

参考写真、と撮ろうとしたら、

カッツーン。

デジカメ落としてしまいました。

青くなって修理に出して。
一昨日ようやく戻ってきました。

こんなドジで時間食うなんて……ToT

台所のスノコ

たまには自宅の話でも。
うちの台所には、特注品が一つあります。

それは。床に置いてあるスノコ。
10年余前にこのシステムキッチンを入れたとき、選んだ義母は、娘や将来のヨメの身長に高さを合わせたのです。（私はそのとき、まだケッコンしてなかった）
でも、自分は小柄なので、自分の背丈に合うよう、足継ぎにスノコを設置。

今は義母・義妹・私の3人が台所に立ちます。
スノコはすっかりキッチンになじんで、必要ないはずの私まで、たまに掃除のためにはずしてあると、
「おっとっと！」
となります^^

就職決まる

こないだの転職希望の方、無事に就職決まりました。
わざわざ私の携帯に報告のお電話を頂戴しました。

ほっとしましたよー！

とてもいい人なだけに、ほんっとによかった！

エントランスの臭い

「臭い」
という苦情が、入居者からありました。
下水の臭いというか、ありていに言えばウンコ臭い、と。

浄化槽の物件ですが、行ってみますと運転音は正常にしてますし、浄化槽よりももしろエントランスが臭う……。

うーーーん。

原因ですが、なんとお隣のマンションの浄化槽が故障して止まっていたのでした。
そして風向きと地形の関係上、うちの物件のエントランス付近が一番臭くなっちゃった。

んもぅ！

周りと調和する建物にしよう

同業者の勉強会へ行ってきました。

色彩の話だったのですが、はぁ〜なるほどね、と思ったのは「地域の色」というお話。
外壁なぞは、建物単体で考えるのでなく、地域＝背景との調和も考えなきゃダメよ、というお話でした。

そういや実家の近所、大阪市内駅歩1分のデザイナー物件、竣工半年立ちますが、住居もテナントもまだけっこう空いてます。
真っ白な、これぞデザイナーズ、という感じの凝った物件なんですけどね。
周りは一言で言えば「夜の街」。向かいが成人ビデオ屋で、はす向かいがパチンコとピンサロの中、清潔感あふれる真っ白、ってのは確かに浮きまくってます。
猥雑な街ですから、大概の色は大丈夫で、この物件も下にビリヤードかパチスロ、カジノ的なものが入ればいいのかもしれませんが、現況真っ白で似合わないこと甚だしい。


あと、高速道路下の某物件。南欧プロバンス風の外壁色彩、エントランスはジュラストーンの乱ばり、と非常におしゃれなのですが。
まぁ向かいにファッションホテルの看板がどーん、とある。
さらに悪いことに、高速道路沿いの次の信号の交差点には、同系色のホテルがあるので、こうなるとこの物件もホテルにしか見えない。
新築なんですが、車で通るたびにホテルと信じてました。
「入居者募集」のノボリ見てびっくりした。
これは逆に、調和しすぎてまずいのかも。


周りとの関係って大事なのですね。。。。
うちも塗り替えの時は気をつけよう。

七福神の門付け

今日はえべっさんの日です。
関東では「酉の市」で商売繁盛祈願で熊手を求めはりますよね。
うちの地域では酉の市はなく、代わりに「十日戎」で福笹を求めます（熊手も片隅にあります・笑）
1月9日が宵戎、10日が本戎、11日が「残り福」。3日間の祭礼です。

さて、私の実家のすぐ近所に、戎社が付属した神社があります。
初詣に本殿に参る人より、十日戎に戎社に参る人が多く、きっと本殿の神さんは複雑なご心境だと思うのですが、祭礼の間、七福神の行列が出て、門付けに回ります。各家庭を回って、巫女さんが鈴を鳴らして福を授けて回ります。


昨日実家の近所の銀行に用があって行ってきましたら、ちょうど七福神の行列に行き会い、複雑な気分になりました。
この行列の門付け、割と虱潰しに回るんですよね。
来はったらなにがしかのお金渡さないといけませんし、七福神を追い返すのもナンですから、ありがた迷惑なところもあるんじゃないかと。


私はこういう村の行事は好きですし、おつきあいのお金を出すのも嫌ではないんです。
でも、今年は七福神の行列を見た瞬間、そんな気分になってしまいました。
それはたぶん、七福神に扮した若い衆が、たらたらだらだら歩いていたから。
こんな神サンにお賽銭あげたくない！　素のまんまくっちゃべってんじゃねーよ！　ぷんぷん！
お願いやから、御利益のありそうな顔して歩いて下さい……。
だって、なんとなくうすっぺらいんだもの……態度が。


そういえば、私の小さい頃は、村の神社とは関係なく、どこからかやってくる門付けの獅子舞がいてて、頭を噛んでもらった記憶があります。
見知らぬ人を家にいれるわけですから、恐ろしくもあり（入れた母親も確か「な変に断ったらなにされるかわからん」みたいなニュアンスのことをつぶやいていた）、それでいて神サンが訪れてくれるありがたみもなぜかちゃんとあったようにも思います。
真剣味の違いかな？


そしてどんどん話がそれていきますが、最近流行のセキュリティタウン。
機械警備と警備員に守られた街。
新聞記事などによりますと、さらにタウン内のコミュニティ活動が重要とのことですが、この街のありようは、私にとって、うちのムラの昔のありようを彷彿とさせます。（直接知ってるわけではもちろんありませんが）
古地図を見ると、ムラの出入り口に木戸と番屋があります。番屋で番をしていたのは、ムラで雇った人だったそうです。
ヨソモノが入るのに手続きがいるのもセキュリティタウンの特徴とすると。
ほら、機械警備以外はそっくり（笑）。
いろんな事情でムラを出て行った方々が、商品としてのそういう街を購入するのも面白い現象です。
違いといえば、今は勤め先がみな違うということでしょうかね。
↑
実はこれがポイントだったりして（笑）。


木戸を通ってムラに入るわけですから、獅子舞や御師や置薬のような旅回りの人が入るには、それなりの手続きがあったんだろうな、と思ったり。


今市子の「百鬼夜行抄」で、小妖怪の
「一定の手続きなしには人間の家に入れない」
という趣旨のセリフがあります。
妖怪だの異形だのは擬人化された自然現象でなければ、象徴化されたヨソモノであり黒船であると思います。
そして、福をもたらすこともあれば、災いをもたらすこともある。
門付けを家に入れるのは、福であったり（祝福してもらうとちょっとシアワセ）、災いであったり（ちょっと迷惑）します。


大阪がシャープの工場を誘致したのも、まさに手続きをとって外から呼び入れたわけですが、今のところ御利益が期待されています。
イベント誘致とかもそうですよね。
反面、いつまでも続く御利益というのもないわけですが、同じことなら福になるように、と祈り努力しながら手続きをする。


それが禍福どちらに転ぶかは、今年の私のようにちょっとした心の持ちようとか、相手の態度の如何とか、その他さまざまな要素で不可抗力的に（自分の努力は一つの要因ではあるが、限定要因になるかどうかはわからない）変わってしまう。

オモロイもんだな、というあたりでとりとめのない文を終えます。

願わくばよい年でありますように！

物件のお正月飾り

加瀬さんのコメントに、ツリーを片づけた後のお正月飾りの話がありました。
うちの某物件では、お正月リースを掲示板とかに飾っておりますが、ツリーに比べるとインパンクトにかけます。


門松もいいのですが、うちの地域のは松に半紙と水引をかけただけのシンプルなものですし、エントランスのあるマンションでないと門の左右に一対という飾り方も難しい。

そこで思いついたのは「蓬莱山」。
うちの祖母が、鏡餅は用意しても食べきれない、と三宝の上に餅米で山を作り、その上に昆布で巻いた松をたてて、「蓬莱山」と呼んでました。
{右:UDExMzA3NDCxAQ.JPG
あれを庭につくったらええやん、と。
銀閣寺や上賀茂の砂山のイメージですね。
スペースによっては盆山にしてもいいかも。

うちの物件には似合う場所がないんですが、エントランスホールや中庭などではいいと思います。

白砂で山を作り、その上に和紙と水引をかけた松をさします。
でもこれだと、水に弱いし後始末大変そう。
そこでクラフト屋で円錐型とかの発泡スチロール買ってきて、表面に砂を貼り付け、和紙の代わりに竹を使う。
でもって、ベースに適当なおもりをつける。
これだとそれなりの大きさがとれますね。
シンプルに行くなら松のみで蓬莱山ですが、華やかにするなら造花や餅花を使ってアレンジメントのよーにしてもきっときれいだと思いま
す。
おお！　これなら何年か使えそうだ。


コメント・メールのお返事もう少しお待ち下さいませ。

年末年始のいろいろ

あけましておめでとうございます。
今年もよろしくお願い申し上げます。

さて年末ですが。
なつかしのコウモリ事件が2連発でまたございました。
幸い業者さんのまだやってる日だったので助かりましたが。

そして業者さんの閉まった、30日夜9時。
給湯器動かない連絡が！

今年のカレンダーだと下手すると1月7日まで修理手配できないです。。。。。
とりあえず見に行って、エラーメッセージ確認。
んでもって取扱説明書確認。

……給湯器のガス元栓が閉じてただけでした。
洗濯用の水栓に隣接しているので、大掃除のはずみに手でも当ったんでしょうなぁ。

元栓開けたら問題なく動いたので安心しました。

そして新年。
今日、初の空き室案内が業者さんからかかってきました。
すこしでも空き室が埋まるといいな。

転職希望

この間入居された方のお宅に、水漏れの修理にいきました。
入居前に一通りのチェックはするのですが、洗濯機用の水栓の場合、そのままなら大丈夫でも、洗濯機つけて水圧がかかると漏れ出すこともあります。

で、パッキンとコマを交換しながらの雑談で。
「大家さん、この辺でいい就職口ないですかね？」
通勤先が遠く、親の面倒みながら通うのが難しいので転職するのだとおっしゃる。年内に辞表出すつもりだとか。


……いや。その。
それって、入居申込書の記載が嘘、というわけではないけれども。
うちがOKしたのは、やはり定職があるからであって。
前の住居と比べて、グレードアップの引っ越しだから、大丈夫かな、と思ったんだけどな。。。。


まぁ正直、カードを作るときにもありますが、職が一時なくなる前に、信用の必要なものは、一通り片づけておこう、みたいな感じの借り主さんはときどきいはります。
でも、こんなにストレートに言われたのは初めてですなぁ。
悪気がないってことなんでしょうが（苦笑）


ただ、この方は保証会社を利用してます。
従って、滞納が起こった場合には一定の交渉が成り立たなきゃ、法的対処の発動が早いわけで。
保証会社の仕組みがよくわかってはれへんようだったので、説明書を渡して軽く説明し、
「もっぺんよく読んでから、転職の手続き始めた方がいいと思いますよー」
と、努めて軽く言いました。


さしでがましい気もしますし、滞納が起こる前から、滞納発生前提の話をするのも嫌なものです。


でもなーーー。
こういう時に何をどこまでどんなふうに言ったものか。

彼の選択が悪い方に転ばないことを祈るのみです。

師走

師走にふさわしく、なんでこんなに忙しいのか……orz

本家サイトの更新も今月できておりません。
ふと思ったことをメモ。

高齢者専用賃貸住宅。
囲い込んでまとめて入れとこう、みたいでイヤ。

お願いする気の失せるひとこと

師走、というだけあって、12月に入ったとたんせわしない日々を送っております。

恒例の暮れの業者さん回りをしてる真っ最中なのですが、最近の賃貸動向を聞いておりますと、某店の某さんのいわく、

「最近の賃貸のお客さんは、買うわけでもないのに、築年数うるさくいいますからねー」

あのーーーー。
確かに、賃貸売買両方やってるお店で、この某さんは売買の方を主に担当してはる方なんですが。
その「賃貸なんだからどうでもいい」的な発言されると、オーナーとしてもけっこう不愉快なんですけど。。。。。。


賃貸でも築年数大事ですよ？
築古の物件お願いして回ってる身でいうのもなんですけど。

ちなみに私が勧めるなら、お部屋探しをしてる方へのお勧めは新築じゃないですけどね。


当たり外れなく、無難、かつ設備も最新がいいなら、新築よりも築浅。
新築、だと工期がずれたり、できあがりがイメージと違ったり、ダメ工事があったりすることもあるし、コンクリ造だと湿気も多い



お買い得品を求めるなら、築15〜30年ぐらいで管理のしっかりしてるものですね。
これぐらい古くなって、かつ管理のしっかりしてる物件なら、室内も新築に劣らないものがありますし、賃料も安い。それに管理が行き届いていれば、住み心地もいいです。
ただ、使用できる電気容量に制限があったり、とか居住中に大修理がかかったり、とかはあります。

不動産屋は暗い方がいい？

近所の駅前不動産屋さんがリニューアルしました。

以前は狭い間口なのにさらにガラスにべたべた物件情報。
ちらりと見える、店の中にはエラク低い机に、ソファー。
入るのにちょっと勇気のいる感じのお店だったのです。


改装後は大手ＦＣさんに負けじと？
広いガラス貼りの間口。
中が見える程度に貼られた物件情報。
そして、建託さんや大手検索サイトのノボリが数本ならび、なんと脇には物件情報誌入りのラック！
接客スペースもカウンターになってるじゃあござんせんか。


おお、入りやすくなったなぁ！
と感心していたのですが、最近おしゃべりしてみたら、古株の従業員さんにはちょっと不評なのでした。
「明るくなっちゃって」
と。
暗いのがいいわけではないのですが、明るすぎるのも困るそうなんです。
今回の改装で、賃貸系みたいな店構えになったのだけれども、このお店の主力は地元民の売買。
片田舎ですから地元民が「小なりといえども先祖の土地を売る」というのは、それなりの事情がいろいろあるわけで、あまり明るくて表からみえみえですと、打ち合わせしづらいらしいんですな。
一応奥に応接スペースもあるんですけれども、乱暴な例えをすれば、美容院で髪を整えている自分の姿が通りの人に見えるのがイヤな人と、別にかまわない人とがあるのによく似ているのかもしれません。
なんとなく見える、と思ったら相談しにくいのかも。

健康診断

某物件の健康診断を業者さんにお願いすることになり、今日一緒に行ってきました。
築20年のワンルームマンションで、来年外壁塗装をすることが決まってます。
せっかく足場を組むので、足場の必要な工事は全部やってしまいたい！　というのが一つ。
もう一つには、恥ずかしながら今まで修繕計画をきちんとたてていなかったので、今後必要になってくる修繕を項目ごとに概算費用を出してもらい、計画だてて修繕を行っていこう、というのが一つです。


しかし、前々から傷んでいるとは思ってましたが、その目でみるとやっぱりすごいです……orz


賃料は3万円なんだけどな。。。。。


屋上にも上がりました。
周りの山々の紅葉が夕映えに照らされて美しゅうございました。

最古の賃貸

今朝の朝日新聞の記事に、最古の賃貸記録が載ってました。

時は天平7年（735）。上越市の延命寺遺跡で見つかったそうです。

農地の賃貸記録「売券木簡」で、水田9反の賃料が米2石1斗。
記事によると、「格安」だそうで、やっぱりとうじから相場ってものはあったのね、と思いました。


これまでの最古記録は出雲市の青木遺跡の天平8年（736）だそうです。
「売券木簡」「売田券」というジャンルがあるからには、一定の書式が既に成立していると、素人考えに思うのですが、「三世一身の法（723）」からわずか10年余。
わずかな期間で土地の賃貸・売買が広い範囲に公式に普及していることに一番驚きました。

イチゴのグラウンドカバー

一昨年、叔父にもらった、トロ箱入りのイチゴ。
トロ箱からランナーが逃げ出し、これがまた、けっこう実をつけるので、抜かずにほったらかしていたら、ちょうどいいグラウンドカバーになりました。

写真は緑の葉ですが、ここしばらくの寒さで、一気に色づいて紅葉し始めました。
なんだかすごく得した気分。

クリスマス飾り

物件のお庭にクリスマスの飾りを飾ってきました。
今年の愛用品は、100円ショップのポインセチアの造花。
少々雨に打たれても大丈夫で、派手だから。
野外で使うと、かなり大ぶりでないと目立たないので、ちょうどいいのです。

それにしても、年々、町がクリスマスになるのが早くなる気がします。

オーダーメイド賃貸ってどう思う？

この前の記事の外資社員さんのコメントに気をよくしている私ですが、未改装の状態を見て決める、ってのは、借主の方にとってはどうなんでしょうね？


実際、単身者用物件では、同タイプの部屋を見て決める、というのはときどきあります。

ただし、オーダーメイドはしたことありません。



実例としては、コモドスペースさんなどが手がけてはりますが、全体の雰囲気としては「扱いにくい」印象を私は持ってます。





図面と説明だけでイメージをふくらますのって、けっこう大変で、それは分譲マンションが必ずモデルルームを用意していることが象徴していると思います。

既存賃貸マンションでモデルルームのために1部屋殺す、というのはオカネの関係上辛い。たくさんあいてる物件なら「見せ部屋」を作ることはありますが、やはり埋めることが前提ですから。

そういうわけで、少しでもイメージをふくらますために、イメージパースやら、写真やら動画やらを考えたりしてます。






賃貸の場合、数ある中から気に入ったのを選べばいいわけですし、こだわるよりもコンビニエンスな方が好まれる傾向があります。

てか、こだわる人はどんな物件に住んでも自分色に染めるような気もする。





とはいえ、オーダーメイドにすると、借主の方のメリットとしては、「自分の好みになる」のもありますが、「かなりの確率で二重家賃が回避できる」のが大きいのではないかと。

（もちろん家主のこちらとしては「費用がムダにならない」というのがうれしいのですが）



全部選ぶのは大変なので、一部を選ぶ、というのが現実的です。

分譲や注文住宅で選んで楽しい住宅設備は高額ですから、賃貸では選んでいただくというのは難しく、結局、壁の色や照明、水回りのアクセサリーぐらいになります。





それでも選んで楽しい！　という人がいてくれはれば、こちらも楽しいと思う。。。。借主の方はどうですか？　こんなのは？





しかも、仲介業者さんにも管理会社さんにも「楽しんで」もらえないとなりたたないのですよね。。

だって、めんどくさいもの！　仕事として！　通常よりも絶対手間やし！





うちの場合、自己管理なので、ひとつハードル減ります。

あとはその方面で気の合う営業マンさんと出会えればいいな。

賃貸宇宙UNIVERSE for RENT〈上〉 (ちくま文庫) 都築 響一 by G-Tools

滞納者との即決和解

遅れては払い、遅れては払い、していた、某滞納者。
真面目な人で、必ず

「遅れます。ごめんなさい」

と電話をしてくる。

そして、ぽつり、ぽつり、と支払いがある。

んで、ついつい待っていたのだが。


気がつけば「ものも程度」な状態になっていた。
↑
実はこういう人ほど、滞納額が増えやすい。
もっと困ったさんは、さっさと追い出すから。


本人は居住意思も支払意思もあるので、即決和解にすることにした。
今度期日を守れなかったら、すぐに明渡執行申立のできるサドンデス状態にするのだ。


以前、申立書を作って裁判所に行ったらば、なんだかんだと言うで、受けつけようとしない。本人申立だと、怪しまれるみたい。

そういうわけで今回は弁護士をたのみました。
相手にも弁護士紹介したげて、その費用もこっちもち。

ふうぅ。
それでも裁判手続するよりいいか。。。。

写真をいっぱい

こないだ入居の決まった部屋。
今週末の入居なので、よく晴れた今日のこの日に写真を撮りまくってきた。

12畳のLDKと、今はやりのアクセントカラーを使用した壁。
んでもって、これもはやりのピクチャーレール。これはトーソーのインテリアレールを使ってみた。
さらにウォークインクローゼットを新設した結果、廊下ができて、分譲マンションのような高級感が。
トイレもビューティトワレにして、紙巻器もガラス天板の洒落たヤツにした。


と、いう自慢のお部屋なのだ。
工事中に入居が決まったので、壁の色がお気に召すか戦々恐々だったのだが、出来上がりを見て喜んでもらえたらしいので、もひとつうれしい。
普段の2倍強の改装費をかけたので、決まらなかったらどうしよう、と怖かったのだが、ほんっとうに決まってよかった。

こういうときは退去続きの逃避じゃなくて、やる気がわいてくるのでいいなぁ。

と、嬉しがって、動画まで撮影してしもた。

困った物件の入居は相変わらずないけれど。
気分が前向きになったからいいや。

ガス漏れ

朝、事務所に行くと、悲しい連絡がきてました。
ＬＰＧの定期点検でガス漏れが、見つかったんですと。
閉止弁からの漏れなのですが、複数個所とのことなので、いっそ全部取り換えることにしました。

ガス漏れはすぐに修理しないとね……。

でもおもわぬ出費は悲しいです。

すきやきの菜っ葉に何をいれるか

すきやきのおいしい季節になりました。

すきやきに入れる菜っ葉といえば、白菜が定番で、なければキャベツでもまぁいいか、という感じ。

私がウチにヨメに来て驚愕したのは、カリフラワーが入っていたことでした！
これがまたおいしいんだ(*^o^*)

今日は今年初のすきやきでしたが、大根の間引き菜が盛りなので、大根でやりました。
畑で採ったヤツを、根も葉っぱも、みんなすきやきに。

ホウレンソウゆがいて入れてもおいしいですし。

けっこういろんな菜っ葉で、すきやきいけます。

これがおいしい！　というのがあったら教えてくださいませ！

今日は食い気の武水でした。

退去予告が相次ぐので、やけ食いですよ。あはは。

「消費税増える前に家買おう！」
の影響がきてるみたいです。

配管見学

いつもお世話になっている同業者が、物件内の水道を、受水槽式から加圧ポンプに変更する、というので見学に行ってきました。

うちもぼちぼち、配水管が傷んできているので、近年中に更新してやらねばなりません。
ポンプの設置業者が、かれの物件の配水管更新もやったそうですので、そのあたりのお話も聞こうと。

いやぁ、よく考えられた工事でした。
今までのコンクリ製埋設式の受水槽は、埋めずに消防用水槽に転用。
自治体の指導により、高置水槽は残置になったのですが、水道本管の水圧が高いので、旧来の居室内配管の水圧上昇の緩衝になってるとか。古い管に下手に水圧かけると噴きますからねぇ。
ただ水道本管の圧が高く、直結の圧力で屋上（6階建）まで上がってしまい、せっかくの加圧ポンプはパワーを発揮する機会が殆どないそうです＾＾；

うちが配水管の更新を考えるにあたり、配管更新とライニング工法のどちらがよいのか、という質問にも答えてもらいました。
もちろん正確なところは現地調査をしないとわからないのですが、築年数及び配水管関係の事故歴等からの判断では、配管更新のほうがよいのではないか、とのことでした。

うちの物件、築年数が古いほうから先に傷む、というわけでもないので不思議でしたので、それも聞きますと、上水の水質ーーPHや含有ミネラル類等、わずかな水質の違い、そして埋設部分の土質が管（うちの築年ごろ一般的だったライニング鋼管）の寿命に影響するんだそうです。
言われてみれば、ごもっとも！


ちなみに磁力で「赤錆を黒錆にかえる」工法についても聞いてみましたが、「実績がないのでわからない」と苦笑しはりました。
私、個人的には、そんな強い酸化ができるんだろーか、またできるんなら他に影響でないんだろーか？　と疑問なのです。まぁ、一気に酸化させるのではなく、徐々に反応させていくのでしょうが……。


その後、同業者本人からもいろいろな管理・お手入れの話など聞かせてもらいました。

いっぱい勉強した一日でした。

家賃をきめようと。

さて。
ボスが下げることOKしてくんない〜、と愚痴っていたあの件ですが、ついに了承してくれました。
しかも、こちらが思ってたよりも1万円近く安い額で。
ホントにいいんですか、ボス。

と、よく聞いてみますと、その設定で、戸数期間限定のアウトレットで一気に詰めよう作戦らしいです。
一方、賃貸需要の少ない地域なので、一気にといっても全室は詰らないだろうから、極端なアウトレットはせずに普通の値下げで少しずつ詰めては、という意見も社内に（一応法人化している）あります。

社内調整にもう少しかかりそうですが、とりあえずアルマジロ状態から脱却できたのはいいことです。

私は管理のほかに広告宣伝が主な役目なので、がんばってパンフの下準備しとこうと思います。

またも。

こないだ5件退去の物件で、またも退去のご連絡……orz

賃料下げたい、とボスに言ってるのだが、OKがでない。
ボスもきっと、
「わかっちゃいるど」
というのが本音だろうが、いつも
「ちょっと待って」
である。状況が悪くなるほど踏ん切りがつかないらしい。
いつもはけっこうさくさく大胆にOKしてくれるんだけどなぁ……。

あぁ、もぅ！

タイル落下

今朝の新聞で、タイル落下の記事があった。
マンションからタイルが剥落し、女の子にあたったと。

タイル落下事故というのは、時々あるのだが、実はうちもこの間ニアミス状態だった。

この間、築10年の物件にエレベーターを設置した。
新築時にエレベーター棟の用意はしたのだけれど、設置を見送っていた物件。
年数の経過とともに落ちてきた競争力を補うために設置となったのだ。

んで、ダンナが
「ここにつくのかぁ」
とEV棟を眺めていて、タイルの上に妙な筋を発見。
デジカメで撮影して拡大してみると、タイルが浮いている！

高所作業車に出動してもらって、急きょ修理とあいなった。
高所作業車が入れる場所だったからいいようなものの、もし入れなければ足場を組んでの作業となる。
足場を組むとなると、費用が跳ね上がるので、遣り繰りも必要になってくる。


この物件をたてるとき、ボスは
「タイルは落ちるから」
と嫌がっていた。吹きつけとタイルではまったく外観のグレードが違うので、結局タイルになったのだが。

タワーマンションのタイルなんかは、大変だろうなぁ。

入居決まる

昨今3DKや3LDKの賃貸は苦戦しているので、2年ほど前から2LDKへの改装をぽちぽちとやっている。
うちの物件の多くは壁式のＰＣ造なので、間取り変更はすごくしにくいんだけど、いけるやつはやってみようと。


2年間ほとんど無反応だったのに、この秋になって、少し決まりだした。
ウォークインクローゼットを設けた、3LDK→2LDKへの改装は、なんと工事中に申込をもらった。


うれしいのはすごくうれしいのだが、2年間の無反応はなんだったんだ、と。
（つまり2年間空いていた）
前に全滅物件が出たときも、そうだったのだが、決まる時って、なぜか決まる。それまで何をしてもだめだったのに。
この勢いがシーズン中ずっと続くといいな、と思う今日この頃。


5件まとめて退去の物件は少し地域が離れるせいか、やっぱ動かない。
でも、埋まりそうなところだけでもがんばらなきゃ！

Google

Googleを検索エンジンとのみ認識していたのですが……。

かげわりさんのエントリを見て認識を改めました。


そうか。Googleってメディアなのね。
言われてみれば、そりゃそうだよなぁ……orz
なんで今まで思い当らなかったんだろ。


これからはそのつもりで検索結果を見ることにしよう。

花見（？）のできる物件を目指して

「さくら」にゆかりのある名前の物件があるので、この際だから花見のできる物件をめざそうと。

でも、普通の桜だと、毛虫退治その他のお世話が大変よね。

ってことで、芝桜を植えることにしました。
うまく根付けば、水やりもあんまりいらんはず。
花期が短いのが残念ですが、今回は「さくら」にこだわって。

念願の耕運機も買ったので、草を刈って、さっそくぶんまわしました。
やっぱ早いわ!(^^)!

200株ほど買ったので、がんばって植えまーす。

できれば、大きくならないタイプの普通の桜も植えたいなぁ。

ニワトリ！

うちには、ペット可の物件（マンション）が一つあります。
そこに、昨日お問い合わせを受けました。

「ニワトリはＯＫですかね？」

……ニワトリ！

「あの、鳴くんちゃいます？」

雌ならコッコ、コッコ、と呟くだけですが、雄は時を告げます。

「そーですね。一日12回ほど鳴きますが、あとは静かだそうですよ」

…………。

申し訳ありませんが、お断りしました。
単純計算で2時間に一回、

「コケコッコー！」

ではちょっと。

いろんなペットがいるもんです。

共有地駐車場

道を歩いていて見つけた駐車場ですが、名前がすてきです。

「共有地駐車場」

名前だけですごく複雑そうな権利関係を感じます。
とりあえず、親族間の共有なのか、それとも村の共有なのか。

どきどき。


なお、本家サイトの更新ですが、今日もダメでした。
今日は夜しかあいてなかったからな…。
昼間にやって--金曜か土曜になりそうですが--ダメならレンタルサーバー業者に問い合わせてみます。。。。。

かえってきました

大変ご無沙汰しています。
ようやくPCが使い物になるようになりました。

しばらくの間に、更新料裁判やら、集合住宅図鑑のユナイテッドルームスの倒産やら、いろいろ起こっていてびっくりしました。


ぼちぼち復活しますので、またどうぞよろしくお願いします。

ごぶさたしております

おひさしぶりです。

6年間使ったPCが昇天したので、vistaに買い替え、只今鋭意設定中です。
ネットワーク設定でつまづき、苦心してます。
ファイルサーバーにうまくつながんない、、、、。
仕事のファイル全部そっちにバックアップしてあるのに！

設定が終らないと仕事にならない。。。。。


と、いうわけで、使い物になるようになるまで、いろいろ自粛します。
コメントいただいたみなさま、ありがとうございます。
お返事はもうしばらくおまちくださいませ。

入居流れる

ついてないことは、続く、というか。

実はまた、建替え仮住まいのご入居希望をいただいていた。
10日ほど前の昼に内見しはって、現場から
「夕方入居申込書入れますので、10月からの入居予定で部屋止めお願いします」
といわれていたのだ。



それが、
「法人契約になるので稟議の都合上、申込書は週末に」
となり、その後連絡がない。


一昨日仲介業者さんに電話かけたけど、担当は留守だった。
電話受けてくれた事務の女性が、
「仮住まいしない方向で、と言っていた気がします……」
と。
どうなったか担当から連絡ください、と言ったけど、今に至るも連絡なし。


お客さんも余分な費用かけたくないだろうから、キャンセルは仕方ないけれど。
部屋止め、と言った以上はちゃんと連絡ほしい。


まぁ、何回かこの手のことはやられてるから、もともと日限切って部屋止めしてるけどね。。。。

一気に5室……

法人契約のご解約のご連絡が一気に5室……orz
法人さんの社宅とか寮とかは、出るときはそういうもんなんだけどさ……。

ファミリー物件を寮に、なんて今時流行らないのもわかってるけどさ……。

わかっちゃいるけどがっくりくる。
はぁぁぁ。


コメントのお返事もうしばらくお待ちくださいませm(_ _)m

ローン借換注意点

以前、亡義父が、住宅金融公庫で借りたローンを民間行に借り換えた。10年前の話だ。
低金利の時代になって、住公とはいえ高い固定金利になったから、民間の10年固定金利のローンに切り換えたわけ。

この10年の間に、もっと金利が下がったので、さらにボスは借換を検討したが、銀行から損害金を請求されてとりやめた。

そして今年。固定金利期間が終わる。
さて固定か、変動か、借換か、またボスは頭を悩ませている。


私自身はまだ計算していないが、よく言われる借換の注意点は、手続きにかかる諸費用。
一番でかいのは、抵当権の付け替えやけど、事務手数料のなんのとけっこうかかる。

あと、ローンは通常元利均等返済やから、借入当初は利息ばかり支払って元金はなかなか減らない。と、いうことは借換すると元金の減りが遅くなる。
みかけの支出が減っても、結局利息ばっかようけ払ろてるわ！　元金減らへんし！　みたいな。

家賃設定の悩みのオオモト

こないだ久しぶりに恩師に会いまして。
「今、何してんの」
ということから、コレコレシカジカと。

で、なんの流れでだったか、年末の客の話になって、
「ふーむ。武水さんとこの物件はそれぐらいの所得層のお客さんが多いの？」
「や。15年超えた築古になってくると、それぐらいの賃料に落ちてきちゃうんですよー」


……と、自分で言って、落ち込んだ。
そりゃぁ、仲介業者さんに相談しても、同業者に相談しても、
「賃料」
というのは一番のポイントですよ。
でも、ここは片田舎。
月6万円強出せれば4LDKの新築分譲が買えるんですよ。
ファミリー物件3LDKなんて、モロに競合です。いや、はっきり言って負けてます。

それでも賃貸、という層は、はっきり言って、ローンを受けられない層が中心になります。

もっとはっきり言うと、そもそもそんな立地で、コンクリの3LDK30戸がばん！　とあること自体が間違ってるんです。

ただね……。建てた頃は、分譲買おうと思うと、頭金にしろ、月の支払いにしろ、もっとかかったからね……。それに転勤族向けの社宅需要もあったからね……。（詳しくは後記）
当時はそれでよかったのですよ。

でもまだ返済終わってへんし辛いよぉ。
公庫融資35年のやしなぁ。


教訓。
建物の寿命は、世の中の変遷よりも長い。。。。

当時、ファミリー向け社宅探して、企業はメーカーを通して、うちら地主に賃貸建設の話をもってきた。相続税対策で、うちらはそれに乗った。
そして建ててわずか数年で、社宅はみな撤退した。家族ぐるみ転勤、というスタイルは衰え、新規採用も０に近かった。労働力のキープが派遣利用にシフトしたのね。
かくしてあと30年ローンを残した、ファミリー向けマンションは、空き室にあえぐことになった。
それからさらに数年。やはり空き室にあえいでます。。。。


そういう意味じゃ某メーカーの企業向け物件がペンペラペンなのは、方向転換も身軽という意味では理にかなっている。経営側としちゃ合理的だ。住む人はかなんと思うけれど。
ペンペラペンな割に施主が払う建築費は高いけどな。。。
差益は全国展開の広告営業費やシステム代になってるんだろう。
ただなぁ、ローン払うのは施主のうちらだからなぁ。。。
うがうが。

と、いうわけで以上、グチでした。

ラフデザインがほしい

設計デザインはお金がかかる。
そりゃ、物件の詳細を把握して、膨大な建材や設備機器の中から、最適なものを選んで、品番指定して、積算して……。
費用かかって当たり前。

ただ、そこまで詰めたデザインじゃなくて、もっともっとラフな提案がほしい、と思うことがよくある。
たとえていうなら、アニメつくるときのイメージボードのような。
10万円ぐらいで、ラフデザイン、てのをどっかしてくれないかな……。
通常ラフは、本設計の受注前提でのサービスということが多いんだけど、ホントにラフだけ。


んで、そのイメージボードでセミオーダー賃貸がやってみたい。。。。。。
片田舎じゃむずかしいか＾＾；

デザインリノベに踏み切れない私

賃貸フェア大阪雑感シリーズその３

デザイナーもリノベーションも流行っていて、空き室対策にもてはやされているけれども。
私も実のところ、そーゆーのって大好きで、今はなき「室内」などを愛読しておりました。

実際、自分の家をあれこれ考えるのは楽しいし（考え倒れで実行しない。とゆーか、そんなことより普段の掃除をきちんとしてくれと、家族から苦情を受けている＾＾；）
他人さまの希望を聞いて提案するのはすごく楽しい。

でもアパマンの場合。。。。
とりあえず、費用がかかる。普通のフル改装の2倍は最低覚悟だ。さらにデザイン料も当然かかる。
これでお客さんがつけば、それでも十分に値打ちがあるが、つかなかったら怖い！　というのが正直なところ。

で、けっこうこういうデザインってのは流行りすたりがあって、まぁおおまかに2-3年ごとに売れ筋は変わるのね。
ここしばらく白を基調にしたシンプルモダンが流行っていて、それが建売住宅にまで波及してきたから、そろそろ終息かな、と思うと案の定、70年代的派手さのデザインが台頭してきた。
シンプルモダンは住む人が自分の色にそめやすいので、借家には使いやすいデザインだったんだけどなー。


分譲マンションのデザインというのは、その辺をうまくおおづかみにして、とんがったところをなくしているので、借家でもまねるのは無難なのだけれど、そうすると多くの物件のなかに埋没するし、かといってとんがりすぎると、好事家の絶対数の多い都会ではともかく、片田舎じゃ好事家にうまくあたるまでの間に流行りが変わるのが怖い。
タイミングにうまくはまればいいけど、っていう……。

「そのあたりの対策として何をされてますか？」
と、出展企業に聞いてみた。時間的な制約で、聞けたのは残念ながら、もともと設計事務所であるという、一社だけ。
で、お答えは……
「自社で不動産部門をつくりまして、営業してます」
「で、具体的に何を？」
「不動産部門の方で、改装倒れにならないよう、客付けを……」

だからその客付けの工夫として、何をしてるか知りたいんですけど……。
うまく話がかみあいませんでした……orz

だって単なる客付けなら、地元業者さんの方が強いし。
たとえばFC大手と提携して、デザイン物件情報を提供してるとかさ。
某同業他社みたいに、そういうデザインハウスの好きな好事家を会員化して物件情報を配信するとか、客付けしてからの改装でさらに住み手に合わせて、オーナーのオサイフにも優しいとかさ。


改装後お客さんつかなくても、自分で改装デザインしたものならあきらめつくけど、デザイン料払って、だとあきらめつかないぞ。（←こういう後ろ向き加減がいけないのかも＾＾；）


あと、うちでも懇意の工事業者さんはあるので
「デザインだけって、お願いできますか？」
と聞くと、ダメとのこと。
「デザインだけでも、20-30万かかりますしねー」
それは当然でしょう！　それを払ってもいつもの業者で施工したい、と思うんですよ。
やっぱりあとあとのメンテナンス、てものがありますし。
なんせ片田舎ですからね。いちいち街中から業者さん呼ぶと交通経費が……。

光ファイバー導入

大阪賃貸フェア雑感シリーズその２．
部屋探ししてる方は、「看板の偽りモドキ」を考えてみて下さい。「偽り」ではないんやけどね……(- -;)
イメージばかり先行してる気がする。

すでに単身者向け物件では導入したこともあるのだが、ファミリー層にも、と思って、何社かに聞きまわってみた。
いや、ファミリー層でも導入してないわけじゃない。NTTのBフレッツマンションタイプは入れてるんやけど、客付けにちっとも貢献しない。

プロモーションの仕方が悪いのかもしれないが……。
このあたりは自分がもうちょっとマンションタイプの勉強しないかんのやけど、それはさておいて。


今回聞き回ったのは、家主が回線契約をして入居者に提供するタイプの光ファイバーインターネットである。
うちの物件に合わせて、30戸のマンションでの導入について、いろいろ聞いたのだけど、たとえばA社は光ファイバーが「2-3回線必要」と言い、B社は「１回線で十分」と言う。当然それは、お値段にも反映してくるのだけれど……。


両方とも一応の触れこみのスペックは、細部に違いはあれど、引き込み線が１GBで、棟内は100MB（ベストエフォート）。
以前単身者物件で導入した事業者はB社のタイプだった。引き込みを棟内みんなで分け合うわけやから、当然そのことによる速度低下の心配はしたのだが、棟内分配に１００MBのLANを使っているので、ということで納得はした。
（VDSLだと速度落ちやすい）

今回B社にそのあたりを詳しく聞くと、
「40戸ぐらいまではブラウジングに不自由はない。が、動画等の重いファイルを扱うヘビーユーザーの割が増えると厳しい場合も」
とのこと。
それを思えば、A社などは、そのあたりも十分余裕をみた回線の引き方をしていると言える。
まぁ、動画も昔より軽くはなったが……。身近になった分回線を圧迫しそうな気もする。
いるかいないかわからんヘビーユーザーのために回線にゆとりを持つのは、キャッシュにキュウキュウとしている片田舎家主としては辛いので、B社タイプに気持ちは傾くのだけれど。。。。。
光ファイバーだ！　ブロードバンドだ！　動画見るぞー！　と思われても辛い。
いや。投資した分回収せんとあかんし、導入したら「光ファイバー！　ブロードバンド！」と宣伝はしますけどね。

まぁBフレッツマンションタイプなぞは引き込み1回線な上、棟内はVDSLなので、それよりは速度出ると思うけど……。
BフレッツマンションタイプもA社タイプもB社タイプも、
「光ファイバー　100MB！」
に変わりはないという。こんだけ商品違うのにいいんですか、みたいな。

そう考えてみると、光ファイバーといいつつ、集合住宅の場合、実効速度はCATVやADSLと変わらない場合がほとんどなので、「光ファイバー＝最速」というイメージで使用すると、とっても羊頭狗肉な状態になるわなぁ。
そう思うと電話局から近ければ、高い「光」をつかわなくてもADSLでええやん、という気分になるが、私がそう思っても、私が借主なわけじゃないので仕方ない。


実際、某社が自社の借上物件で展開している某ネットは「光」と言いつつ、物件やユーザーによっては、「ADSL以下」なケースもあるそうだし。


というわけで借主の方には、
「光ファイバーインターネット導入済」
という触れこみは、ネット接続そのものの品質よりも、サービスを申し込んでから提供までのスピードが早いことと、提供事業者と貸主によっちゃ、プロバイダ契約不要で割安なネット接続ができることもある、というあたりに価値がある。

逆に貸主の私にとっては、この状況は、日進月歩のこれからの通信環境に振り回され続けるんだろうな、という……orz

床暖房がほしい

物件に床暖房がほしい！

と、いうわけで、賃貸フェア大阪にいってきました。

片田舎は一応、冬は雪降るし。

うちの物件は基本的にアンペアが足りないので、できればガスがいいなぁ。
と、いうことで大阪ガスさんのブースで既存物件への導入を聞くと、
「隣のリフォームフェアへ」
といわれました。
んで、リフォームフェアの方の大阪ガスのブースにて。
はやわざというのがあるのですが。
マンションで使えるのは、フローリングとパンチカーペットだけなんだと！　しかも貼り替えは1回ほどしかできませんよ、と。

賃貸じゃ役に立たねぇ。。。。。

しかたなく電気式のブースにもいきました。
床材はこちらの方がバリエーション使える。
気になるアンペアは、10-15アンペアの別回路が必要だそうだ。
夏のエアコン用回路を冬は切って、床暖房にまわすとぎりぎりセーフかなぁ。

やはり北の方で行われるフェアにゆくべきか。
札幌旅行を兼ねて、とか（笑）。

浴室塗装

物件の浴室の塗装をしました。ヌリフォームってやつです。
洗っても洗ってもなんとなく黄ばんでいた浴室がピカピカに！

すごい〜。
元はこんな色やったんや（←オイ^^;）

ところが、そうすると、既存の浴室ドアが急に貧相に見えるようになりました。
ドアの下地に凹凸があるんで、ドアは塗れなかったんですよね。

さて。。。。。。
浴室ドアの交換。。。。。。
どうしようかしら。。。。。。

また悩みが増えました。

近隣クレーム

帰ってきた借地を駐車場にすべく、建築業者さんと一緒に近隣挨拶にいってきた。
すると、いろいろと出るわ出るわ。
取り壊し時の苦情が。

元の借地人さんに建物滅失登記の念押しの連絡をする時に、そのことをお伝えすると、
「取り壊し業者は、近隣対応ちゃんとする、と言ってたのに」
と絶句状態。


実はこの構図。とてもよくある。
うちもこの間、外壁塗り替えたが、そのときに近所から建設時のクレームを蒸し返された。
蒸し返し、と書いたが、オーナーの我々は初耳。


注文住宅でもそれは一緒。
お隣さんは有名ハウスメーカーで建替えしたが、取り壊し時にウチの月極駐車場に無断でユンボやトラックを乗り入れ、ウチのボスは大層おかんむり。
でも施主さんはウチがむっとしてることは知らないと思う。


工事業者さんにしてみれば、
「お施主さんを煩わすのは申し訳ない」
と思って、施主への報告をしないんである。
また、はっきりいって苦情のまったく出ない現場なんてない。と、いうわけで業者さんにしてみれば
「いつものこと。深刻なクレームではない」
と、つい思ってしまうのであろう。

そもそも施主へ報告する、という習慣がないように思う。

でも、それで評判や信用を落とすのは施主なんである。

施主や近隣にとっては「いつものこと」ではないので、そのあたりのコミュニケーション不足から起こった感情のしこりは、けっこう根深く残ったりする。


家を建てよう、と思っている方はご注意されたし。


ちなみに工事前の近隣挨拶。
これに施主と工事業者・現場監督でいくのが、対策として効果的。ただし現実のクレームが現場の頭越しに施主に届く事態はできるだけ避けるようにする。基本は
「なにかあったらこちらに」
と業者＆現場監督を紹介することである。

一緒に挨拶に行きます、と提案して
「いやいや。お施主さんに行ってもらわなくても」
と気遣って断ってくる業者は、要注意である。善意が裏目に出ることがけっこうある。
「助かります」
と喜んでくれるところは、コミュニケーションしやすい。

ちなみに業者から施主に
「一緒に挨拶まわりに来ていただけませんか」
とは、なかなか言い出しにくいものらしい。その気持ちはわかるけど……。
「それは業者の仕事！」
と、むっとする人もけっこういるし……。

水うちしてある物件

今日、ちょっと遠出をして、夕方遅くに帰ってきたのですが、バイクで信号待ちをしているときに、すぐ横の賃貸マンションに目がいきました。


地元メーカーが建てたマンション。
日は落ちて、ちょうど町が紺色に染まりつつある時間です。


道路から、共用階段に向かうタイル貼りの通路が、共用灯の電球色を受けて、つややかに輝いてました。


水うちの水が町の明かりを反射してるんですね。


きっと住み心地のいい物件なんだろうな、と思いながら見つめました。




とてもよぉ、マネでけへんけど……（感動のため息）。

へたにつながると始末が悪い

9月入居の入居者さんから、
「テレビがうつりにくい」
と電話。

この物件、近所に新しく建ったマンションの、電波障害地域の境界付近に存在する。
そーいや、電障対策してもらったっけ？？？
と、首をひねったが思い当たらない。
借家の場合、通常は家主に連絡くるのだけれど……。

この物件は戸建てやし、新築マンション側が電障対策調査してた頃は前の入居者さんがいたから、こちら（家主）に話が回ってこなかったのかもしれぬ。


ともあれ、いつもなら、
「映りません」
だと調べに行くが、
「映りが悪いんです」
だと、
「あきらめるか、自分でなんとか」
という趣旨をやんわりと言う。
集合住宅で1件だけの苦情ってのはそーゆーことやから。


でも今回は、戸建てに電障、と、入居者の責任でない要素も疑われたので、電気屋さんといっしょに出動。
いっしょに、ってのは、せっかくやから顔合わせしとこうと思って。

テレビをみると確かに、ざりざりと砂嵐の中に画像が映っている状態。
これでは「見られる」うちに入らんわな。
ところが電気屋さんが家のぐるりを見ていわく、
「電障対策のCATV引き込んでありますよ」

あれれれれ？
と、ゆーことはアンテナがいがんでるとか、そういうことではありまへんな。

と、いうわけで電気屋さんが持参したテレビにつなぎかえると、やっぱ映りが悪い。
「あれ？　引き込んでるはずなのにな」
と言いながら、今度は同軸ケーブルを交換。

で、直りました。
電気屋さんが入居者さんに
「ケーブル代だけお願いします（にっこり）」
いつも手間ばっかりで儲けのないこと頼んで申し訳ない。
メーカーサポートやと、出張代数千円いりますよ！　というかそれぐらいないと社長（＝電気屋さん）の人件費でないんでは。


ちょうどそのとき、実は私も似たような目にあっていて。
自宅のLANのネットワークプリンタで印刷ができなくて困っていた。
データがプリンタに流れないんである。
ランプは全部グリーンやし、プリンターの認識もきちんとしてるし、ping　もきちんと返ってくるし……。再起動しても直らへんし……。
サポートに電話もして、さんざんうんうん唸りましたが、結局ケーブル替えたら直った……orz


というわけで電化製品のトラブル時には、電源とケーブルはまともに見えてもまず確かめよう！
↑
基本なんやけど、つい忘れるんよねー。
エアコンのリモコン動かへん、で電池切れやったり、
湯沸器着火しない、で電池切れやったり。

増山塾にいってきます

お誘いを受けたので、9/24の増山塾に行くことにしました。
東京なんて何年ぶりだろう……。
お誘いを受けたものの、遠さに悩みましたが、姑も大姑もこれからどんどん年をとっていきますし、遠出できるのはしばらく減ってゆくでしょうから、まぁ行けるうちに。
行けるうちに、たってそんなしょっちゅう行ってもいられへんし、機会を生かさないと一生行かない気もする（苦笑）。

だって、東京よりも東北に……モゴモゴ。


内容は、http://masuyamadai.com/live.html

▼第1部　セミナーの部　　
「金持ち大家さん(R)へのファーストステップ　2007」
■なぜ？あなたは不動産投資するのか？それは●●だからです！
■日本の人口は減るのにアパート経営しても大丈夫か？
■儲かるアパートと儲からないアパートの違いとは？
■物件の価値の見極め方とは？
■物件チラシの見方　2007

▼第２部　　トークショーの部
　「金持ち大家さん(R) ガチンコトークショー2007」
■10年後には空室率●●％？
■これだけははずせない！修繕のキモとは？
■ここだけの話・・・物件購入のキモとは？
■最大のレバレッジの利かせ方とは？
■不動産は●●なり・・のもつ意味とは？
▼講師：増山　大（一級建築士　アパマン経営コンサルタント）
▼ゲスト金持ち大家さん（R）：三代目大家マサさん　二代目大家タニアさん　サラリーマン大家　あかちゃんさん　

日時：9・24（祝・月）朝10：00〜　夕16：00〜　

10：00の部は満席だそうですよ。
（ワタシはすべりこみセーフ！　16：00からのだと、おうちに帰れない。とはいえ、せっかく遠出してるので、夕方までは東京にいるつもりです。よろしければお声かけてください）

しかし、この内容見た時点で、ワタクシ、わからないカタカナ単語に頭を痛めているのですが。。。。
だいじょーぶなんだろーか。


このブログから申込すると2000円分割引で増山塾教材が購入できるチケットの特典があるそうですので、よろしければどうぞ。
下記申込フォームの「紹介者」欄にワタシ（武水しぎの）の名前書くとよいそうです。

http://masuyamadai.com/924_2mousikomi.html

あれ、今増山塾のトップ見ると満席になってるな。
これは10：00か16：00かどっちやろ？？？

さかさまだ

退去立会いに行ってきました。
新築マンション買わはって、そちらへお引越し。

片イナカなんで分譲マンションは珍しく、その話題でひとしきり盛り上がったあと。

借主の方から、

「ココとココとココと、うちがやったんです」
「コレはうちで貼った両面テープの跡なんですけど、下手にはがして傷つけるよりも、これはハウスクリーニングでお願いしようと思って」

ひととおり見せていただきましたが、ホントにそこだけ。
じゃあそれで、とあっさり終了。
なんか普段こちらが言ってることを、全部先に言われちゃった気がします。

「あと、これ、気持ちだけですけど」

と、粗品をいただきました。


わわわ。これもさかさまだ！
新築マイホームに越されるんですから、どっちかとゆーと、こっちがお祝いせな。。。。
ありがとうございました！

YAHOO! JAPAN インターネットガイドに掲載!

本家サイト「大家さんのひとりごと」が「YAHOO!　JAPAN　インターネットガイド10月号」に掲載されました。

2007年版人気＆便利サイト1000の「暮らし」のトコです。
2年連続ですわ。ふふふふ。
↑
嬉しがりなのでご報告です。


あ。紹介記事にあった「敷金論争」。
このコンテンツ書いたのは2002年ごろですので、その頃の状況を元に書かれていると思ってください。
あれから5年。ずいぶん世の中変わりました。
移り変わりがすごく速く感じる……。私もそれだけトシになったってことですかねぇ。
空き室で悩んでることには、5年前も今も変わらないけど(^^;

倉庫？のある物件

さて、いつぞや書いた「ほったらかし物件」を見にいったのですが、共用廊下を歩きながら、ふと、横を見ると。

「倉庫」

のサイン。

あれ？
この物件て、倉庫なんてあったっけ？
あるなら普通、はしっこなのに、この部屋真ん中やし。

どうも、アヤシイ訪問販売撃退のため、玄関ドアに「倉庫」とサインを貼っているらしい。



さらに。
別の部屋には玄関ドアとドア枠の間にテープのあと。
これって、在宅を調べるために貼ってあったのかな（滝汗）？？？
その部屋の電気メーターのコードは切っったあとつなぎ直した形跡がある。


管理会社さんによると、この部屋は現在改装中。
前の入居者が困ったさんだったんだろーなぁ。
自主的に退去してくれてよかった！

システムキッチンを導入しない理由

こないだ愚痴った空く部屋の改装について、業者さんとか知り合いとか、いろんな人に意見を聞いてまわりました。

ファミリー向け物件やし、
「水回りを重視して」
と、複数の方からアドバイスされ、併せてシステムキッチンの導入も勧められたんですが。


私はシステムキッチン入れたくありません。


……高いから（爆）。



と、いうのは冗談です。
どーせ150万からかかる改装ですもの。
システムキッチンも上をみればキリがありませんが、賃貸向けの普及型は十分手の出るお値段です。


なんで嫌かというと、修理の時間がかかるから。
こないだのパッキンと似たようなもので、イザ壊れたときに修理にかかる時間が、けっこう要るんですよね。1週間とか珍しくないですし。

ファミリー向けの物件で、その間、料理をどーしろと。
カセットコンロか、電気鍋か。
（うちの場合アンペア少ないから、電気鍋は夏だとブレーカー落ちるぞ、確実に）


入居者さんとの修理日程の調整で1週間かかるならまだしも、それがなくても1週間かかるってのは。。。。。
やっぱ設備を提供してる身としては、ちょっとどうかと思うんですね。
水道みたいに他から汲む、というわけにいきませんし。


据置コンロだと、買えば即日の提供ができるわけですし。


システムキッチンの場合、修理の間据置コンロをキッチンのトップに置くことになるわけですが、防火上ちょっとそれも不都合ですし。


そういうわけで、同じコンロ提供なら、据置コンロのエエのを私としては置きたいのですが……。
検索条件にはそういうのって、引っかかりにくいし、据置コンロは持ってる人も多いですし……。

いろいろ上手くいかんもんです。
さぁ、どうしよう。

パッキン修理だけのはずが。。。

トイレの手洗い器の水栓のパッキンが壊れました。
自閉式の、押したら水が出て、しばらくしたら止まるタイプ。

自分で交換しようと思ったけれど、よくわからないので、水道屋さん呼びました。
パッキンが汎用品でないのは、まぁしゃぁないとして。
10年前につけた品ですが、廃番なので、部品があるかどーか、メーカーのサービスに見せないとあかんと。
で、メーカーサービスもこっちに来て、モノを見ないと、とおっしゃる。

しかも、パッキンがなかったら、手洗い器ごと交換するしかない、と。

水栓だけの交換ってできないのかーーー！！！


汎用品使えるやつにしてください、っていいました……orz

アシナガバチ

スマッチ！　に引越ししてすぐの時期に蜂退治の記事を書いたけれども、私はアシナガバチ嫌いじゃありません。

私の愛車PS250と愛しの農作業用具を入れてる納屋のシャッターにも、アシナガさんの巣がありますが、仲良く共存してます。
こっちが何もしなきゃ、むこうも何もしないし。
ナワバリに入っただけで威嚇してくるスズメバチとはまったく違います。

でも、この季節。
アシナガ退治の依頼は増えます。
そのたびに（と、いっても年に2-3回ですが）マグナムジェットで退治しにいきますが、

「アシナガは何もしませんよ」

と言っても、ほとんどの方が

「でも怖いんです！！！（切実）」

とおっしゃいます。
ま、そりゃあ、たまぁに、洗濯物にアシナガがとまってるのに気づかずに取り入れて……、なんてことはありますが。
ホントにおとなしくて何もしないヤツなんですがね……。
「怖い」といわれりゃ仕方ない。こちらも客商売ですから、退治します。
ホントは花につく害虫を食べてくれる益虫なんですけど……。


アシナガさん、ごめんね。

あと、巣はできるだけ目につかんとこにかけてね。
室外機の中なんかはもってのほかヨ。




・高層階なら大丈夫!?

夏休みの物件は

夏休みのファミリー物件は、……
共用部に駄菓子の袋の切れ端のゴミが目だって増える。
騒音苦情も増える。

元気印のお子さまたちがご在宅ってことで。
親御さんは当然仕事があるので、目が行き届かず、子どもたちは解放感いっぱい。

同じような家族構成のところばっかりじゃないから、たとえば老夫婦世帯なんかには、暑さ以外にも辛い季節かも。


今日はお盆なので、親もだいたいは居るせいか、自転車置き場の屋根を走る悪童もいず、平穏そうな様子ですが……。


「セミの死体とお菓子の袋、何日もそのまんまやからなんとかして」

と、ついでの電話で言われました。

すんません。掃除のおばちゃんも盆休みですからねー。

と言いつつ、セミの死体ぐらい自分でほかしてや、と思う自分がいます。
いえ。掃除しに行きましたけど。
盆休みで清掃間隔が空いてるので、確かにいつもより汚れてました。





ところで、うちの子にもよく怒るんです。
台所や廊下にゴミが落ちてて、拾おうとも思わないのは困る！　と。
だから、正直なところ、共用廊下にゴミがあって、それが気持ち悪くて触れないようなものでなければ、入居者の方には自主的にゴミ拾ってほしい。
家の前の道路にゴミ落ちてたら掃除するのと同じ感覚です。
共益費も貰ってるし、もちろん共用部清掃はウチの仕事なんですが。
誰かがきれいにしてくれて当然みたいな言われ方すると、ちょっと腹が立つ。
でも、我が身をふりかえっても、家の前のゴミぐらいは拾うけど、普通に歩いててゴミがあっても、見てみぬふりしてますからねぇ。しゃぁないんですけど……。

へばる

ご無沙汰しております。

腎盂腎炎で3日ほど入院してました……。
実は5回目か6回目ですが、何回やってもキツイ……。5年ほど出なかったんで油断してたかなー。
私の場合、はっきりとした膿尿になる前に熱が39度出るんでへろへろですわ……。

今は、その間に机の上とメールボックスに堆積したものを片付けてます。

お盆の行事が少ない家でよかった！

とりあえず近況報告でした。

会社つぶれた？

国道に面したシャッター付のガレージがあり、法人さんに貸していた。
6月の末に、
「6月末に解約したい」
と言うてきはったので、解約違約で7月末まで賃料をいただくことになった。

保証金として3ヶ月分を預かってるので、
「7月中に鍵をお返しくださいね。保証金もそのときにお返ししますので」
という話になっていたのだが。

7月過ぎたのに、保証金取りにこない。
鍵も返しにこない。
もちろん何回か電話してるし、手紙も出したけど応答なし。


昨日、も一度電話かけたら
「お客様のご都合により……」



……あー、なんかもぅ、最近このフレーズばっか聞いてる気がする……。


法人で、コレってことは、この法人さんつぶれたも同然。
業務の都合で借りてたらしく。法人の所在地はうちから自動車でも1時間以上かかるんで、もうこっちで鍵交換することにした。


解約の連絡もらっててよかった！
しかし、保証金ぐらい受け取りにくりゃいいのに。

あとは中にアヤシイものが残って無いことを祈っておきます。

マンション内引っ越し希望

3DKと2DKの複数の間取りがある物件がある。
どちらも空くとなかなか埋まらない。

3DKに住む人から電話があった。
子どもの独立で一人暮らしになったので、空きがあれば2DKに移りたいとのこと。
現況2DKは空いていないが、公共工事関係の社宅契約で、数カ月先なら空く予定がある。
空くとなかなか埋まらないので、このような申し出はありがたい。

「家賃はどれぐらいですか？」
「今空いてないので、また空く頃に相場と勘案して決めることになります。お部屋が狭くなるので、現況より安くなるのは確かと思います」

この物件は少し遠いところにあり、入居者に対しては管理会社という立場で喋ってるんで、こういう言い回しをしている。

「今住んではる人の家賃でナンボですかねー」

「……個々のご契約内容をお話することは、ちょっと……」

さて、その空き予定物件の賃料をまだ決めてないのはホントです。
さて、どうつけようかなぁ。

とはいえ、ヨメの立場上、最終決定権はないんですが（苦笑）。

ホテルライクな住まい

ダンナがこないだTVのチャンネルを回してたら、たまたま住宅関係の番組が映って。
ウチもこういう商売（賃貸業）をしているから、思わず見てしまいました。
各ハウスメーカーのモデルハウスを訪ねてゆく番組だったのだけれど、その中に
「開発コンセプトは『ホテルライクな住まい』です」
と、いうのがあったんですね。

で、つい私がつぶやいたのは。
「戸建てでホテルライクってのは、ありえるんか？？」
ってことです。
ホテルの価値は設備や仕様もあるけど、人的サービスを中心としたソフト面にあると思ってますので。
と、書くと偉そうに見えるけど要は
「誰が掃除すると思っとんじゃ！」
という悲鳴。

ダンナと一緒に
「いくら家がよくても、中身がウチらじゃあかんな」
と、いう結論に達しました。

「昔のエエシ（分限者）みたいに、オトコシ・オナゴシ（奉公人）も家とセットやと、ホテルライクになるかな?」
「差配は誰がするんや」

たぶん、「超」が五つほどつくような高級賃貸が、一番ホテルライクだと思います。。。。。
分譲の場合は。。。。。管理組合員としての責任がかかってくるからなぁ。


この流れで思い出しましたが、１０年近く前に銀行の待ち時間に読んでた、待合の「家庭画報」に、俵屋だったか、柊屋だったかの記事がありました。どちらにしても京都の老舗高級旅館です。
で、そのお宿のコンセプトが
「ご自宅のようにおくつろぎいただくこと」
と書かれてありました。

ぽんぽん、と手を鳴らすと、ひっそりとオトコシ・オナゴシが襖の陰にかしこまるような、そんなエエシのご自宅を想像しました。

まぁどちらも「ライク」「ような」がポイントですね……。

放置自動車ーー粘り勝ち

さて、先日動産執行の手配に入ったわけですが、最後にもう一度だけ訪問してみました。

空いた窓から、ゲーム機の音がしてます。
ぴーんぽーん、とインタホンをならすと、ゲームの進行音が止まり、DS片手に出てきたのは……本人でした。

「先日の書類できてます？」
と聞くと、
「今書きます」

「なんで、あの駐車場にあの車あるんですかね？」
と聞くと、
「……（沈黙）……」

「なんで連絡つかなかったんですかね？」
と聞くと、
「入院してました」

ほーぅ。子どもはそうは言ってなかったけどねぇ。ごまかすならもっと上手に嘘つけよ、って感じです。
今さらどーでもいいので、もう言いませんけどね。


処分可の一筆を書かせ、勤務先を聞きました。
処分費用は分割で払う、とのこと。
「払わなかったら、給料から直接もらうからね（差押するぞ！　の意）」
と言いはしたものの、きっと払わないだろーなぁ。

ともあれ、やっと処分できます。

田舎度チェック

こないだの住所パワーに続いて、やってみました^^
「富士山ログハウス物語」さんで見つけました。

1.近所では在宅中は家に鍵をかけていない。

最近減ってきたけど、まだあるなぁ。


2.回覧板やもらい物が、玄関の外ではなく、家の中に置いてある事がある。

　……あります。


3.時々、獣が近所に出没する。

　イタチとネズミなら。でもコレは都会にもいるよね。


4.地域の行事や集まりが二ヶ月に一度はある。

　青年団だの、壮年会だの、老人会だの、婦人会だの、はては「よくする会」だの、地縁団体はいっぱいあります。トータルすると2ヶ月一度どころじゃない。
　でも、ウチは入ってません（汗）。


5.その地域に新しく越してきた人は、ここ数年いない。

　そんなことはないです。でも「地の人」「ヨソの人」という言い方は残ってます。


6.近所から農作物や魚などの自家製のもらい物がある。

　あります^^


7.下水道がまだ来ていない。

去年来ました。でも同じムラの中でも、まだのところはあります。


8.選挙では近所の人が立候補者をつれて来た事がある。

　そういや、あるなぁ……。


9.地区には消防団があり、家族の誰かが入団している。

　消防団はありますが、家族の中に団員はいません。
　そういや、こないだ消防団の詰め所と物見櫓取壊ししてました。
　地主さんに返すってきいたけど、跡地の利用を何かする形跡はないなぁ……。どーするんやろ。


10.地域でお寺や神社を祭っている。

　ありますともさ！
　夏祭りは村内最大の行事かも。地蔵盆も講中がやってます。


・東京近郊に田舎はあるか？

放置自動車ーー切り札発動

ついに切り札を使うことにしたので、最後の告知のために先方に電話しました。

すると、アナウンス。

「……お客さまのご都合により、ご利用を一時停止しております」

携帯・固定双方コレです。
……滞納してんのかい！
明渡執行くらっても生きてた携帯がコレってことは、今の家賃も当然滞納してるでしょうなぁ。

家主さん、一回電話でしゃべったとき、
「ワシも連絡取りたいことがあんねんけどな」
と言うてはりました……。

切り札ーー明渡裁判やったときに取った債務名義です。コレで即、動産執行ができるんです。


普通自動車なら競売申立なので手続早いのに……。

農作業な一日

梅雨の間、草とりできずに置いてましたら、物件のベランダ下がボーボーになってしまいました^^;

今日はちょっと天気がこましで、しかも涼しかったので、噴霧器抱えて除草剤撒きにいってきました。
ほんとはこういう場所も植栽をしたいんですが、広いんで費用と手間がばかにならない……。

春にマツバギクを植えた花壇ですが、肝心のマツバギクが蒸れたせいか、消滅寸前。
しかたないので、ポーチュラカを植えたしました。
明日はまた雨の予報なので、植付日としては最適です。
水遣りに来んでえーし。

作業してると、入居者の方から、お声をかけてもらいました。

曰く、せっかくのスペースなのに、今まで花を植えてるところを見たことがなかったので、嬉しいと。

私も嬉しいですよ！！
そう言ってくれはるのがとっても！！

退去続く

公営住宅が当ったとかで、2件立て続けに退去のお知らせが届いた。
さらに、元々、家の建替え期間中の入居の方も来月退去予定。
来月末に3軒一気に空く勘定になる……（号泣）。

シーズンオフだし、辛い……。

週末台風

うちのムラの鎮守は祇園社なので、京都の祇園祭と同じく、台風が祭りを直撃しました。
でも普段どおり巡行をしていたムラのだんじり。青年団及び関係者のみなさん、すごすぎです。（おかげで例年のような暑さに悩まされることはなかったですが）


今年の花壇は、春にトレリスを立て替えたので、台風で倒れてないか心配しましたが、大丈夫でした。
花壇のポーチュラカも、雑草を駆逐して元気に咲いています。
なにがいいって、ポーチュラカは水遣り不要なのがいいですねぇ。しょせんスベリヒユやし。


前に賃貸住宅新聞でベゴニアがいい、という記事があったのですが、とりあえず横に広がるほうがいいので、うちはポーチュラカです。


とかなんとか言ってたら地震ですね……。
お見舞い申し上げます。

未分別ゴミ

うちの某物件は、普段の清掃を掃除のオバチャンにお願いしているが、私も行ったときには簡単なゴミ拾いをしている。

で、今日、ゴミ置き場をみたらば。

缶も紙ごみも一緒くたの未分別のゴミが（怒）！

ぶつくさ文句を言いながら仕分けていると、封筒発見。

はーーん。
あの部屋の人ね。
いつもの困ったさんじゃないか。

途中まで仕分けたゴミ袋の口を再び閉じ、手に持ってインタホンをピーンポーン！
4-5回鳴らしたけれども、居留守使ってます。


「分別してください」とでかでか貼り紙をして、玄関先に置こうかと思いましたが、共用廊下が臭くなるのでやめました。
とりあえず名刺に「ゴミの分別して下さい」と書いてドアポストに放り込んでっと。


しかし、このままこっちが分別するのも腹立つなぁ、と思っていたところ、自転車置き場に彼の原付があるのを思い出し、原付をそぉーっと端へ寄せて、Uロックにゴミ袋を結び付けてやりました。
もちろん、でかでか貼り紙付で。


黙って分別してもいいんですが……。
常習犯だからなぁ。

とりあえず明日もっぺん見にいって、まだくくりつけたままやったら、こっちで片付けます。
美観の問題もあるので……。

私道

この間、某掲示板で借家につながる私道の話が出ていた。

実は、うちも他人事じゃないんである。

借地人さんが借家経営をしていた。
元は田んぼなので、間口の狭いうなぎの寝床な土地なのだが、大正年間に宅地化され、長屋が建った。
その長屋を建てるために借地人さんは借りた土地に私道を取った。

この私道が、あとから色々な問題を巻き起こすのである。

まず、建築基準法ができたときに、二項道路に包括指定された（この事実を、地主のうちらは一昨年知った）。

公衆用道路ではないのだが、80年余も私道であり、片イナカなりに人通りの多いところなので、公道と誤解する人が出て来た。

下水敷設計画が進み、下水を引くか否かの決断をせまられた。

とか、まぁいろいろ。
それぞれについては気が向いたらまた書くが、「道」ってのはよっぽどきちんと管理しないと、既得権を生むんよね……。
それでも冒頭の掲示板の同業者も大人げないけれど。

ウッドデッキのある賃貸

道を歩いていて見かけた、1階に専用庭のある物件です。
借主の方が、ウッドデッキをつけちゃったみたいです。

家主のOKもらってるかどうか気になるところですが、なかなか素敵なので、今度マネするのもいいかなぁ、と。

洗濯物干すの便利やし、ペット可物件だと、ペットのための半屋外スペースってのもいいやなぁ。とか。
でも、木だと年一回の塗装を貸借どっちがするんだ、とか。
手間のかからないのは、金属製のウッドデッキモドキなのだけれど、高いしなぁ、とか。
考えてます。

でも、せっかく土があるのに、わざわざ床（ウッドデッキ）をはって、そこにプランターを並べようとする、昨今の風潮もどうなんでしょうねぇ。。。。。

物件取得ゴコロをくすぐるセールストーク

うちの家は長年地主家主稼業をしているので、「物件建てませんか」「物件買いませんか」という営業をよく受ける。

「建てませんか」「買いませんか」の話になる前に、どっちの話かはわかるのが面白い。
と、いうのは営業マンのしゃべり口調がぜんぜん違う。


「建てませんか」
と、いうところは地主向けに、主に相続税対策として賃貸物件建設を進めてくるところ。有名ハウスメーカーはほぼすべてこの事業を手掛けている。
ターゲットの地主層は、
○資産ーー特に土地の維持に熱心
○儲けよう、という意思は少ない。本音は儲けたくても、それを口にするのは恥だと思っている。
○プライドが高い。
○鷹揚に見えても実は小心者で保守的である
なので、しつこい営業はせず、建設のメリットを深層意識化に入れていくような感じである。相続税対策はタイミングが命だけに
「またお役に立てるときがありましたら」「またご縁がありましたら」よろしくお願いします、というのは心にぐっときたりする。


「買いませんか」
というところは、資産運用ーー投資系のお話が多い。比較的リスクの少ない投資として、年金代わりにとか、節税も兼ねて、とかもある。
幸運の女神には前髪しか生えていない、というが、基本的な営業姿勢にソレがあるように思う。
概して都会の投資用分譲賃貸マンションのことが多く、殆どはDM営業だが、あぁ言えばこう言うしつこいセールス電話も多い。
ターゲットはいわゆる富裕層・投資家である。


地方地主と富裕層・資産家。
両者はもちろんダブるところもあるのだけれど、典型的なタイプは異なっている。
もちろん例外はあるだろうけれども、あえてステレオタイプ化すれば、

地主ーー保守的、情緒的、安全志向、資産バランスの不動産への偏り
投資家ーー活動的、合理的、リスク・リターンのバランス重視、金融資産の割が多い

って感じかな。
それぞれの志向をくすぐるようにしゃべってるなぁ、と思う。


某社の営業姿勢は、全国展開当初は後者だったのだが、ブランド力のついてきた昨今は前者になった。建設受注の主要顧客は地方地主なので、地主向けの営業スタイルに成熟？　してきたみたい。


で、何がいいたいかとゆーと。

いつも投資用分譲マンションの営業電話をかけてくる某社！
ウチは典型的な地主なんだから、ソレ用の語りをしないと、全く心を動かされないぞ！　と。

湯気の上がる屋根？

忘れ去られた物件がありました。
バブルの頃につきあいで？　亡義父が買ったという。
今年で築25年になるが、この物件は自主管理ではなく、管理会社におまかせしてあり、ほぼ満室稼働が続いてます。
正直なところ、手間がかからないので、ほったらかしになっていた物件なのです。

大修理も一回もしていない。
と、ゆーか私も嫁に来て10年、一回も見たことがない。
いくらなんでも、見にいかなあかんやろ、大修理もせなあかん、たぶん大分傷んでいる。
と、ボスの命を受けて行って来ました。


覚悟はしていましたが、笑っちゃいたくなるほど傷んでました（やけくそで大笑）。
それにも関わらず満室で、賃料もきちんと相場並みに取れてます。
ところが悲しいかな、ローン返済がまだ残ってるのですが、満室でも返済だけでカツカツ。つまり税金分のキャッシュフローが赤です。そんだけ相場が下落したわけですね。

今、大修理なんてできひんわ！　お金ないし！

と、いうわけで、返済が終わるまで小修理でごまかしごまかし行くしかありません。


見に行ったとき、通り雨が降りました。
雨が上がって日が差して。
川沿いの借景の美しい物件なので、浴びた雨露がキラキラと輝き、そのときばかりは傷みを感じさせない姿を見せてくれました。
スレートの屋根の上を、けぶったもやがゆらめき走るーー

……ちょい待ち。あのもや、雲の影が映ってるのかと思ったけど、雲の動きと違うし。
一緒に行ったダンナに
「ねぇ、あれなんやと思う？」
「……屋根から立ちのぼってるみたいやなぁ……湯気……？？？」
風に流されて美しい流れを見せていた「ソレ」はそのうちに消えました。
屋根から立ちのぼっていた、というのが不安です。。。。

かみあわない

さる同業者の勉強会にて。
新築の賃貸マンションでも、すぐに満室にならない、という話を、講師である不動産業者の方がしはって。
家主業ン十年という大先輩が、
「それは賃貸マーケットが縮小していると考えてよいのか」
という質問をしはった。
講師の答えは
「新築マンションが埋まらないのは、賃料設定等の事業計画の誤りであって、新築がでてくるということは、マーケットが縮小しているわけではないのだ」
というものだった。


横で聞いていて、
「話がかみあってない」
と思った。先輩もそう思ったらしく、同じ質問を繰り返したが、返ってきたのは同じ答えだった。
……やっぱ、うまくかみあわない。
もっと違う話だと、互いに違いがわかるんだけど、微妙にズレた話って、うまくわかってもらうのが難しい。


新築のマーケットは、そりゃ縮小してないでしょう。
でもそれは、築古から新築へ、「賃料があまり変わらないなら」と移る人が多いからで。
その地域の人口は増えていない。むしろ減少傾向やし。

けど、先輩の聞いたのはそういう意味ではないと思う。


昔は、新築は事業計画の見直しをするまでもなく満室になった。
新築のが人気に違いはないが、築古にもお客さんは回ってきた。
人口はどんどん増えた、右肩あがりの時代。

今は、計画が起こって建物が立ち上がるまでの2年弱に、賃料がどの程度下がるか見当がつかない、と講師自身が言ってはった。

マーケット縮小、というよりも、拡大率が下がっただけかもしれない。
けれど、人口は減少傾向だし、持ち家（マンション）は昔より手軽に買えるようになったように思う。

実感としちゃ、やっぱり縮小……してる気がするなぁ。






余談　
ミート社のワンマン創業社長の横で、「本当のことを言って下さい」と頭を下げたり、報道陣に対応したりしてフォローしている取締役の息子さん。
私もある意味2代目なので、なんとなく共感を覚える。。。。

住所パワー

住所パワー

ここギコねねさんが紹介してはったんで、早速遊んでみました。
どれどれ、うちの物件は……っと。

わははははは。
ど田舎とCクラスだぁ（笑）。

まぁそんなものだと思ってはいたので、クラスわけそのものよりも、ごく近隣と比べて、ちまちまとしたライバル心を燃やしたりしながら、眺めています。

点数と賃料相場を比べても面白い。
昔（20年ほど前）、友人が
「世界には南北問題が3つある。北半球と南半球、北イタリアと南イタリア、そして大阪府の北部と南部」
というギャグを教えてくれましたが、実際大阪北部ーー北摂地域の賃料は、大阪市内中心部からの時間距離が同じでも、南部と比べてかなり高いのです。
それが住所パワーではかるとどっこいなので（笑）。


この住所パワー、単純に1.5km以内にある施設の数をカウントして得点を出しています。
それでねねさんも書いてはるとおり、高級住宅地なのに、1.5km圏内の風俗街を拾っちゃったりして点が下がる。また田舎の人間は自動車が移動の基準なので、徒歩での移動を想定した1.5kmというのは、あまり意味を持ちません。
歩いて5分だけど、駐車場のない村のよろず屋よりも、車で10分の広い駐車場を持つ郊外大型店舗へみな行くわけでございます。
んで、よろず屋はつぶれた。


都会でも京都とか大阪とかは平地なので、徒歩も大事だが自転車が大きな意味を持ったりする。
（ちなみに京都の老人なら、市バスのバス停が近い、というのも価値が高いと思われる。敬老パスですし詰めの市バスに乗って東寺に通うおばぁちゃん'sはすばらしい）


だからその、なんというか。
住所パワーをもう少しローカルにして、指標＆記事として東京R的なウンチクをたれると、地域サイトの一コンテンツとしても、面白くて、使い方によっちゃ地域起こしにもなりそうな。


・住所パワーもハイレベル！？

放置自動車続編〜廃車手続書類を渡す

お久しぶりの続編です。

あれから電話攻勢を先方にかけましたが、いつも本人留守で、出るのは子どもばかり。もしくは留守電。
一度だけ大人が出たので伝言を頼むと拒否されました。

「ご家族なんでしょう？」

と聞くと

「違います」

と。

「じゃあ、お客さんでいらしてるんですか？」

と聞くと

「ここに住んでますが、別世帯ですから！」

と来た。子だくさんなのは知ってるので、成人しているお子さんだと思われる。そりゃあ住所が一緒でも世帯分離はできるけどさ。。。。ま、ひょっとしたらホントに他人かもしれないが、それはそれで賃貸契約上大問題だ。
しかし、同居人（たぶん子ども）にこう言わせるって、どんだけどーゆーことをしてるんだ。。。。。

仕方ないので、電話はあきらめて、再訪問すると、前に応対してくれた娘さんが、また出てきてくれました。
前と同じくごくまともな応対をしてくれたので、彼女に廃車関係の書類一式を預けました。

さて、どうなることやら。

渋谷温泉爆発事故

屋根も壁も吹きとび、骨だけになった建物をみて、背筋が寒くなりました。
お亡くなりになった方のご冥福をお祈り申し上げます。


背筋が寒くなったのは、爆発の写真を見たから、というだけでもない。
分譲マンション、分譲賃貸マンションで「天然温泉付」というのはけっこうある。
けれど、物件オーナーはどの程度、温泉に含まれるメタンガスのことを知っているだろうか？

恥ずかしながら、私は今回初めて知った。
↑
このことに一番背筋が寒くなった。

うちの物件に温泉付はない。
けれども、大阪や東京の投資用分譲マンションの営業はよく来るし、その中には温泉付のものも少なくない。（関東平野直下にガス田があるなんてしらなかった！）

「これだけ設備充実してるんですよ」
という宣伝はしっかりある。
けれども、それら設備のメンテナンス及び故障の際のリスクはほとんど説明されない。設備維持のための設備についても同様。
聞いても
「管理会社がきちんとメンテナンスするので心配ありません」
という回答が多いであろう。
そして、一応のチェックはしても、周りとほぼ同じ管理体制であれば安心する。
そして目的に適いそうであれば購入するだろう。

このあたりは通常の分譲マンションも同じと思うが、賃貸マンション（投資用分譲賃貸含）の場合、設備の故障による「身の危険」を引き受けるのは、所有者でなく、借主なんである。
ああああ。怖いよう。


まるで金融商品のごとくに、遠方の投資用分譲賃貸の営業があるけれど……。
今回の事故でとても怖くなったので、ますます買う気は起こりません。

ファイルサーバーに苦戦中

メインのデスクトップPCが6年目を迎えて青息吐息（ときどき勝手に再起動する）。
また、オオバァちゃんの見張りをしながらノートPCを使うことも多いので、バックアップと利便性を兼ねて、ファイルサーバーを設置しました。

んで、ファイルサーバーにバックアップ用のHDDも接続し、マイドキュメントをファイルサーバーに設定。

よっしゃ！　と満足していたのですが……。

ときどき共有エラーとかで保存に失敗
↓
失敗したファイルは名前が変わってtmpファイルに変身。

おかげで行方不明になるファイルが続出し、頭を悩ませてます……。
最近はまず保存してから、プログラム終了するようにしてますが、困るのはあちこちの書き物の下書きを一身に背負っている、わがW-ZERO3と同期をかけるとき。

消えてしまった！　と大騒ぎを何回かしたあと、PC（ファイルサーバー）側にはtmpファイルで残っていることが判明したので、名前をつけなおして拡張子も変えて保存しなおし、という作業を強いられてます。

気づく前のは誤って消しちゃったのもあり、先月は本家サイトの更新が出来ませんでした。30年モノの部屋のリフォーム写真だったのに！
知人から写真貰ってやっとこさアップロードしましたけども。


今日のエントリも下書きがあったのに、そうなりました。。。。。。
なんか、投稿する気が失せたので、その原因となった状況をエントリしてます。。。。。
なにやってんだか。

法は遡及する

一応、新しくできた法律というものは、それ以前の契約には適用されないことになっている。

敷金問題の場合、消費者契約法成立以前か以後かで明暗が分かれるケースもある。

でも、「遡及されない」のが原則なんて考えには、あまりとりつかれない方がいい。（実際に係争になれば一応主張はするけどね）
特に借地契約は長期契約なので、ことさらだ。


なんでこんなことを言い出したかというと、賃借人さんがしばらく——数年間借地料を滞納した。
（数年、というと長く聞こえるが、年払契約なので1年2年滞納したからって、簡単に解約できないのである）
それをきっかけに、

「借地借家法ベースの契約にさせてほしい」

とこちらから申し入れた。
先方は渋った。それは従前どおり旧借地法ベースの方が、借地人には有利だからだ。曰く、

「遡及しないはずですよね？」


確かに、そういうことにはなってる。でもそれを言い出すと、この借地契約、借地法成立以前の契約なのである。
借地法の成立以前も以後も、契約書の巻き直しはしてないので、今でも形式上は契約当時の「借地証書」が生きていることになってしまう。
すなわち、貸主からの即時解約もOKだし、借主は原状回復として、田んぼに戻さないといけない。
100年近く前の借地証書どおりの履行を求められるか？
そんなこたないのである。
その間に政体が変わったとか言うのはこの際無し。さすがに
江戸時代のお白州が適用されるなんてことはないが、戦前政府の判例は今も使われている。主権は天皇から国民に移ったが、政府は存続してるのかな？　とか疑問点は多々あるけど、踏み込むとさらに収拾がつかなくなる。


聞けば先方も、まだまだずっと契約を続けたいという。
借地契約の「当分」というのは、1世代は確実に使うということである。
1世代というと、おおざっぱに30年。さらに言えば、借地契約は50年が原則。それだけ後の時代に、今の常識や契約がどの程度通じるか？


結局長期の契約というのは、当初契約や契約期間中の経緯を考慮しながら、都度合意を形成していくほかないのである。　


なんていうごたくを、素人ながらにもんもんと考えていたらば、ウィキペディアの信義則の説明にあっさりと書かれてありました（笑）。

「事情変更の法則
　社会的事情に変化があれば契約の内容はそれに応じて変更されなければならない。」

敷礼0の滞納者

敷礼0で入った方が滞納しました。
やっぱ今でも、一時金ってのは信用はかる面もあるよなぁ。


「初期費用少なくして」「んで早く入居したいの」
↑
こーゆー人は断った方がいい。
今回の人は後者はなかったからOKしたんですけどねぇ。



電話したんやけど、なしのつぶて。
保証会社がついており、仲介業者さんが管理の形になってるんで、仲介業者さんに電話しました。
「保証会社に連絡するのってどないしたらいいですかね？」


とりあえず仲介業者さんが借主さんに連絡を取ってくれることになりましたが、はてさて。
入居してわずかなのに、これじゃあ困るナァ。

国は身近か？——藤原紀香の結婚披露宴で思ったコト

今回のエントリは住いと関係ありません。


藤原紀香と陣内智則の結婚イベントで、関西人の私は大いに愛郷心をくすぐられました。徹底して地元尽くしやったしね。
地元を愛する心、自分の属する共同体を愛する心ってのは、普遍的な感情だと思います。んでもって、共同体の最小単位が家族であり「家」というのはそのベースだなぁ、と思うんですけど、それはさておき。




最近ウチの息子も大きくなって、こないだ大阪歴史博物館へ行ったときに展示をみながら、私に聞くんですよ。
「おかーさん、なんで戦争ってあるの？」
「なんで軍隊ってあるの？」
素朴だけど返答に詰まるご質問をしやはる。




で、ずーっと頭の隅っこで考えてたんですが、最近新聞にあった「愛国心の教育」と、藤原紀香の結婚の一連の報道を見てふと思うところがあったので、メモします。




実は
自分が「日本国」という共同体に属している実感が希薄だ！
ということに、気づいたんですよねー。
私自身は、日章旗の掲揚にも国歌斉唱にもあまり抵抗のないヒトなんですが、それでも「日本国」に属してる実感が少ない。かといって、実感が全くないわけじゃない。だってオリンピックではやっぱり日本を応援するし。



ここでさらに普段自分が「国」「国家」という言葉を、「自分が属する共同体」という意味ではなく、「行政体」、あるいは「政府」として使っていることに気づいたわけです。
そりゃぁ、これじゃ帰属感ないわなぁ。これって主権在民の民主主義国家としてどーなのよ、とかも思わないでもないのですが、それもさておき。
記事の冒頭で挙げた素朴な愛郷心——政府の言うところの愛国心は、共同体に属して共生している実感から自然に生まれるもので、「愛国心」として教育されるもんじゃないだろうと思うんですよね。



翻って、戦前日本が「愛国心」というキーワードで団結できたのは、国家＝共同体という実感がひょっとしたら強くあったのかも、と想像したりしてます。ここでいう実感というのは個人の主観的な実感であって、客観的にどうかということはこの際関係ありません。
（念のために強調しておきますが、上記は全くの想像で、根拠があって言っているわけではありません）
外敵があると共同体としての意識が強くなるものですから（動物が持つ一番原初的な感情は「恐怖」だそうだ）、幕末〜日露戦争あたり、そう考えるととてもわかりやすい。（太平洋戦争あたりはまだ記憶が生々しいので、そういう評価をするのはちょっと差し控えます）




外敵の実感は共同体の実感に直結しますから、在日米軍の問題や、しばらく前に騒動になった「竹島の日」やなんかも、そう考えるととても私には理解しやすいのです。
素朴な恐れを抱かせるモノ（モノが実体を持つかどうかは関係ない。主観的な「実感」があれば十分）が対岸に見えている、あるいはとなりにでん！と居をかまえている。
イデオロギーは後付けで、素朴な恐怖心が原点だと思うのです。





ここで共同体を「群れ」と読みかえると、さらにわかりやすい。
ホモサピエンスは進化の道筋で、群れを作る社会性の動物たる道を歩んできたわけです。外敵に対して、個体レベルの不利を犠牲にしても集団レベルでの存続を図るのが群れの本質です。それが現代社会で一番端的に現れてるのが軍隊であり、戦争なんだろうなぁ、と思ったのです。




ヒトが種として、共同体を個体よりも優先させる習性を持っているのは確かだろうと思われます。共同体の維持が先で、個人主義はその枠内でしかありえないんだろうと。
逆に考えれば、現代社会で個人主義がある程度発達している基盤には、それを許容する社会の物理的な豊かさがあるってことなんでしょう。中世日本の村には「個人」という意識がなかった、というのを藤木久志の著作で読んだ時には理解できなかったのですが、なんとなく今わかったような気がします。




少々の恐怖心を感じながらもこういう方向へ着地してしまいました。。。。。。
藤原紀香からスタートして、ものすごい脱線ですなぁ。
だからといって、群れ——共同体が国家という単位である必然性もさらさらないので、「群れ」としての現実感を失った国家は解体へ向かう可能性もあるのかもしれません。
（と、いうわけで華僑や客家、マフィア、ユダヤ、ロタあたりで面白い本ないかなぁ、とぼんやり考えています）


（さらに、というわけで、人間と家についての動物社会学っぽいタイトルの本を見つけたのでただ今読書中）

飢餓と戦争の戦国を行く 藤木 久志 by G-Tools

夢に見た間取り

文字通り睡眠中に見た夢です^^;

ダンナの隠家らしき借家。
昔の旅館に時々あった、襖の貼られた開き戸を開けると、押入付の４畳半一間。
奥のガラス戸を開けると浴室です。
タイルの床に、細長いバスタブ。なぜか豪華に人造大理石製。しかも細長さが半端じゃない。900×2100。通勤電車のロングシートみたいなバスタブです。
さらに奥の引き戸をあけると……

共同浴場……てか、銭湯？





どんな夢や。どっからこんなん出てきたんやろ……

今週の賃貸住宅新聞

今週の賃貸住宅新聞に、「がんばる家主の会」と「がんばる家主の賃貸情報！」が紹介されました。
自分がお世話になってるトコが紹介されると嬉しいものですねぇ。にこにこ。
私は会のML管理ですとか、「〜賃貸情報！」のシステム構築とかを担当してます。

と、いうわけで、ちょっと補足＆PR


「がんばる家主の賃貸情報！」のメインコンテンツは個別の賃貸物件サイトのリンク集です。希望する賃貸条件からチェックボックスで絞込み検索できるようになってます。

記事では「家主→入居者」への情報提供を中心に紹介されてますが、もちろんこれは同時に「家主→仲介業者」への情報提供でもあります。
業者さんには、サイトを営業ツールに使っていただくと、多くの家主は小踊りすると思います。とりあえず写真をダウンロードするだけでも、役立つと思いますし。もちろん家主サイドはそーゆーことを業者さんにアピールすればいいのではないかと。


家主仲間有志でやってる、物件サイト作成会は大阪産業創造館で不定期開催です。運営サイドを除き、大雑把に10人程度の参加者が見込めれば開催します。参加費は記事にもあったように、500円程度のことが多いです。（ほぼワリカンなので人数が多いと安くなります）
勉強会、というよりも実際に手を動かす作成会。セミナーのような講義形式ではありません。実践の場です。
初めての方には画面を見ながら手取り足取り、サイトの立ち上げ。すでにサイトをお持ちの方は、記事更新。
参加者の方には「やりたいコト」をしていただいて（笑）、運営スタッフは巡回して、サイトの作成の仕方をお伝えします。一応初心者向けテキストも用意してあります。


お気軽なところでは、メールアドレスさえあれば参加できる「物件リクエストメールの配信」もやってます。
入居者の希望物件のリクエストを、家主あるいは業者に配信する仕組です。
業者さん向けの同様の仕組は既にありますが、ウチのサイトでは、業者・家主に関わらず、物件情報をお持ちの方への配信を行います。オーナー会単位でのご参加も歓迎です。
この春も何件か入居者さんからのリクエストがありましたので、実は一番実践的かもです。
本家サイトのサーバー引越しを終えました。。。。
今日は本業もいろいろあってくたびれた。何もしてないのになぁ。
考えの違うヒトと一緒に打ち合わせをすると、すとれすだぁ。。。。

不法投棄

こんな話ばっかりですが（苦笑）。

今日はゴミの日。
従って昨日の夕方から、今朝までは物件の入居者の方々が続々とゴミ置き場にゴミを出しに来やはります。

昨日の夕方、そんな入居者の方から電話！

「大家さん！　今、軽トラが来て、いっぱいゴミを降ろしていきやったんです！」

とんでいきますと、仲良しオバチャン二人組が待ってて下さいました。

ちょうどゴミを置きにきたら、軽トラがゴミ置き場に横付けして、ゴミ袋をわんさか降ろし始めたそうで。
声をかけると、
「あぁ、ワシここの住民やから問題あらへん、あらへん」
との答えだったそうです。



「でも、見たことないヒトやし、絶対アヤシイ！」

とウチに通報。

「アタシら記憶力もぅアカンからね」

といいながら、その軽トラのナンバーまで教えてくださいました。

「えっ。すっごい記憶力エェですやん！」

「いや。『アンタ上覚えて。ウチ下覚えるから』って、二人で分担。とても一人じゃよぅ覚えん^^」


いえいえ。もぅ、その機転の利き方が素晴らしいです！
このお二方、いつも自分ちの前の廊下も掃いて下さる方で、私は頭があがりません。

本当に、感謝、感謝です。

幸いゴミはちゃんと分別されてましたので、今朝ちゃんと回収されてました。

放置自動車犯人宅訪問

いろいろの下準備と、税金の支払い（5月やし！　固定資産税の季節やし！）とかで遅くなってしまいましたが、訪問してきました。

うちの物件にいたときは、いくらインタホン鳴らしても応答なかったですが、今度はどうでしょう。
どきどき。

鳴らす前にメーターボックスを開けて、電気メーターの回り具合をチェックします。
回る早さで、在宅中か留守中か、だいたいの見当がつきます。
……時候のいい季節は、電気全部消して在宅してる人も多いので確実ではありませんが。
しかし、こーゆーチェックを他人んちの物件でやってる私って、けっこう怪しいです。
あまり人のうろうろしてないマンションでよかった！　最上階やしね……。

よし。いるみたい。
では意を決して。

♪ピーンポーン♪

「はい」
と若々しい返事があって、学生さんぐらいの年ごろの娘さんが出てきはりました。
聞けば本人の娘さん、とのこと。

件の車を知っているか、と聞けば、今は使ってないと思うというお返事。

未成年（推定）の方にあんまりつっこんだ話もできないので、
当方の管理駐車場に親御さん名義の放置車両があること。
撤去あるいは処分してほしいこと。
仕事等で忙しいのであれば、処分の手配をする用意があること。
以上を伝言してほしい、と頼みました。

「また書類用意して訪問するから、親御さん帰たはったら、お電話くださいね」
と最後にお願い。
電話番号もお伺いしました。


そして……電話はありませんでした。

やっぱりなぁ。

こっちからかけると、留守電。

……やっぱりなぁ……。

ダメモトで家主さんに電話して、携帯の番号聞いてみるか……。
それとも、ウチにいてた頃の携帯番号がまだ生きてるかも……。
でも、これも出てくれたためしがないもんなぁ……。

ダイヤモンド婚

昨日は祖父母のダイヤモンド婚（結婚60年）のお祝いに行ってきました。

戦後すぐの結婚だったので、当時は簡素に済ませたそうで。

「一生に一度ぐらいウェディングドレスが着てみたい」

という祖母のリクエストで、結婚式場にコレコレシカジカ、と息子夫婦が企画を通し。
めでたく祖父母とも新郎新婦姿で神前（神式）で感謝を捧げて小宴を行いました。

「あやかんなさいよ^^」
と言われました。

……がんばります^^

取材

知人と一緒にやっている、「がんばる家主の賃貸情報！」が賃貸住宅新聞の取材を受ける、てんで、誘われたのですが、抜けられない仕事があったので、打ち上げにだけ参加しました。


家主がもっと情報発信しようよ！　という趣旨のサイトでありまして、
家主の物件サイトの検索、物件リクエストメールの配信、物件紹介サイトの作成会などをやってます。


とはいっても、仲介業者さんなしの直接契約を目指すサイトではありません。
契約形態はあくまでの個々のの家主さんにオマカセです。
情報発信は自分で、仲介・契約業務は業者さんに、という方が多いみたいですね。


飲んだ勢いで図々しいお願いやら、妙なことを口走った気もしますが……^^;
ええ、有意義な歓談でしたとも。

放置犯人宅へ！

と、いうわけで、自動車を放置した犯人宅へ行ってきました。
とはいっても、今日は訪問ではなく、調査が目的です。

今はどんな家に住んでるのか、駐車場はあるのか、経済状況はどうなのか。

住んでる家を見るとだいたいの経済状況もわかります。

駐車場は……、というのは、まだコイツが犯人とわからなかったときに、
放置4輪をそこまでレッカー移動して、
「お届け物でーす！」
とやったら楽しいだろうなぁ、と（笑）。
↑
これは非現実的なものとなりましたが、（借家なので、下手に届けると他の日人に迷惑やし、そこの家主にも迷惑）、駅からはちょっとあるので、駐車場があるないではやっぱりこっちの行きやすさが違います。

とりあえず原チャで現地へ。

えーっと、たぶんこの辺り……。

あった！

…………なによ、コレ。
前に住んでたウチの物件より、築が数年浅い、いいマンションやん。
このタイルの使い方はバブルの頃の築やね。
部屋の間口と奥行きから考えて、広さは1部屋狭いみたいやけど、この転居先のエリアの方が賃料高いんですけどねー！！　（広さを考慮すると同じぐらいか？）
ウチがあのとき執行業者に支払った費用で、エェとこに引越してくれたもんだわさ。
今度は家賃払ってんのかね？　

電気メーター、ガスメーター、郵便ウケをチェック。犯人の部屋周りも荒れた雰囲気はなく、経済状況が悪い雰囲気はない。あくまでも雰囲気だけやけど。前は電気止められてたけど、今度は大丈夫のよう。

現地は閑静な住宅地で、物件回りは建売住宅が立ち並び、夕方以降だと子どもの姿も多いみたい。

マンションの管理人の連絡先もチェックして、と。
あら。このマンション自主管理やわ。掲示に「管理人」としか書いてない。業者看板も何種類もかかってるし。
後から登記簿で家主さんを調べてみよう。


と、言う感じで現地調査を終えました。
廃車のための手続き用紙を車屋さんから取寄せてるので、郵便が届いたら今度は訪問します。


実は今度の住所の生活保護係にも電話しました。
なにせウチの時は決済金しか払わなかったツワモノです。
生活保護受けてれば、月に一度、保護係が面談しますから、その時に自動車の件を……。
でも、あの物件じゃ生活保護は入れない気がするな……。賃料オーバーで。
一応問合せはして見ましたが、やはり「該当者なし」でした。

自動車放置犯人判明

放置された軽4輪の所有者を見つけ出すべく、軽自動車検査協会へ行ってきました。

車検証の記載事項証明は、自動車の所有者でないと出ませんが、台帳を閲覧させてくれるそうです。
ナンバーの読める現場写真と、私の身分証明を添えて申し込みますと、ペラが一枚出てきました。

台帳閲覧……。そーか、コンピュータ化されてるから、本が出てくるわけじゃなくて、プリントアウトがぺらりと出てくるのですね。

どれどれ、所有者は……っと。


うわ。コイツかよ。


知ってるも知ってる。去年の春に滞納でこの物件追い出した人やんか！
追い出したのが春、物件駐車場への放置が秋ってことは意趣返しかね……。


とりあえず車検証の住所は、追い出した物件のまま。
車検切れやし、まぁそんなもんでしょう。
執行で出て行ってもらったので、転居先はもちろん聞いてない。


仕方がないので、市役所にとって返して、住民票を請求し、転居先が判明。
利害関係人であれば、住民票は取れるのです。


今日はここで時間切れ。
だって軽自動車検査協会まで、車で1時間かかるもの！

よし、今度は訪問してやる。
しかし、ツワモノな滞納者だったからなぁ。素直にどけてくれるかなぁ。

カードで賃料

カードで賃料、といっても、最近徐々に普及している、賃料のクレジットカード払いのことではありません。


滞納者の方に督促の電話をかけてますと、

「もうじきクレジットカードが発行されるんで、それで払います」

とおっしゃる。

——はぁ、そうですか、よろしくお願いします、

と電話を切って、ダンナにこれこれしかじかと言いまして——
みんなで、はっ、っと気がつきました。

それって、カードのキャッシングで賃料払うってことか？！

「ちょっと、待て、そんなことする前にこっちに相談しろ。
こっちは利息まで請求してないんだから、キャッシングするぐらいなら、こちらに分割払いの念書入れてくれ」

と再度お電話。
向こうは感謝してくれました……。

キャッシングで払う、なんてそんな自分の首をしめるようなこと。
後で滞納がさらに増えるのは目に見えてます。

でもまぁ、フクザツなのは、こういう方って大概他の支払いも滞ってるので……。
結果が同じなら、キャッシングしてでも払ってもらえる間に払ってもらったほうが……。
と、やっぱりココロの片隅にそう思う気持ちがやはりあるんですよね……。

お願いやから約束守ってくださいね。

放置自動車

駐車場に、軽4輪を放置された。
ナンバーがついている。

それで、警察と市役所をとおして、所有者に連絡を入れてもらった。
1週間になるが、なしのつぶて。

さぁ、どうしよう。
世話になってる業者さんに聞くと、ナンバープレートがついてると、本人の判がなければ処分できないという。

困ったなぁ。
プレートがついてなけりゃ、スクラップにできる。
公道だったら公が処分してくれる。

いつもこのての放置車両を見るたびに思うんやけど、本人に連絡がつかなけりゃ、どっかの公道に投棄しにいかない限り処分できないってのは、不法投棄を助長する制度なのでわ。


とりあえず、来週、軽4輪の登録事務所に行って、所有者調べてきます。

母の日

今日は母の日。

義母は命の洗濯に外出。
叔父叔母たちはヒィばばさまに、ご機嫌伺いに来宅。

ヒィばばさまのお相手は、親孝行の叔父さん叔母さんがしてくれはるので、私はのんびり縫い物したり、料理をしたり。

お寿司好きの義母のために、そして最近、「歯があかんようになった」義母のためにはりきって作りました！
……もちろん自分も好きなものを（笑）。

作ったのはコレです。

掲示用の什器を物件に置きにいったら駐車場に、某安売り量販店の買い物カゴが落ちていたのを回収しました。1週間様子を見てたんですが、消える気配がないものですから。
でも、自分がとってきたみたいでやだなぁ……。近所にこの店って、あったっけ？？
わからないので、とりあえずうちで洗濯カゴになってます（汗）。

共益費って。

山たっくんさんが、賃貸契約書の読み方を解説してくれたはります。

で。共益費について、読みながら思ったこと。




共益費っていうのは賃料を安くみせるための目くらましではなく（笑）、ソフトも含めた物件運営上の維持管理に必要な費用です。


↑これはぶっちゃけた話、うちの地域では、「建前上」です。

分譲マンションでは管理費に相当するものですが、分譲の「管理費」は予算と実績を基に管理組合が決めますね。

賃貸の「共益費」は主に間取りによる相場で決まるんです（少なくともうちの地域では）。


管理状態が悪くて掃除いつしてんの？　みたいな物件。
花壇があってきれいな花が咲いてて、廊下もピカピカ。一年になんどか設備の点検に業者さんが各部屋を回ってくるような物件。
間取りが一緒であれば、共益費一緒です。（エレベーターがあればちょっとだけ上がるけど、花壇があるからって上がらない）
ですから、管理の手を省けば、家主はその分まる儲けです。ホントはいけませんが、立地がいいとそういうこともできちゃいます。
逆に共用部の管理に一所懸命費用と手間をかけると、共益費だけで計算すると簡単に赤字にもなります。



相場と違う共益費にすると、募集時悪目立ちします。。。。
こないだ、某物件にエレベーターを増設したのですが、
「エレベーターつけたので、共益費2000円上げたい」
と言ったら、
「それはちょっと……」
と仲介業者さんに嫌ぁな顔をされました。仲介業勤務経験のあるウチのスタッフも、
「この辺はそうですねぇ」
と同意見。
これじゃ、階段室型の物件には、エレベーター逆立ちしてもつけられないやな。
（ランニングコストを賄う共益費以前に、初期投資費用もよう出せへんけど・苦笑）



「共益費込」という手もありますが、これもこれで。
募集時は別にしといた方が、正直お客さんの目に止まりやすいですし（みんなまず家賃でふるいにかけるから）。
あまり実例はきかないけど、共益費値上げで入居者さんとうまくいかなかったときに、元が「込」だと説得力に欠けます。



そういえば、ペット不可物件をペット可物件に変更するとき、入居者に対して事前アンケートを取ったのですが、
「ペット飼育者は共益費up」案は思いっきり不評でした。
ペット飼われて汚れが増えるのは、占有部（部屋）だけじゃないんですけどね……。



ともあれ、うちの辺りでは、建前と実際が違うので、敷引とかと同じく実はけっこう危ういものなのですが、争いにならないのはきっと、額が少ないからだと思ったりしてます。



ただまぁ、分譲マンションでも「管理を買え」と言われるのと同様、賃貸も管理体制で住み心地がぜんぜん違うんですよね……。
でも良質になればなるほど「空気のような」存在になるものでもありますし、なかなかお値段には反映されないのが、貸主側としては辛いところです。
確かに長く住んでくれはるので価値は大きいのですが、家賃にも共益費にもあんまり反映されないのが悲しい……。募集時にも見にきてくれはらへんとわからへんし。
「住んでみないとわからない」価値かも。雰囲気には出るんですけどね……。

自転車整理

ほっとくと駐輪場に堆積していく、放置自転車。
駐輪シールを貼ってないものを一掃すべく、警告文をシールなし自転車に貼りまわしました。

すると、駐輪シール配布の依頼が来るわ来るわ（苦笑）。
あまりの多さに、自主申告で自転車購入時に交付申請した人は無料、警告時のかけこみ申請は有料にしようかな、と思ったぐらい。
（ちなみにその物件では無料配布しています）

で、とあるシール交付依頼者の、とある電話。
新しい自転車買ったので、シールがほしい、というのが本題なのですが。

「前の自転車は撤去していただけるように、シールをはがしておきましたので……」

オイ！　コラ！

誰の費用で処分すると思ってんの！
自分で処分してくださーーい……（泣）。

エアコンの温風が出ない

季節の変わり目。暑い日、寒い日がテレコテレコ（交互）で、衣替えをしようとした割には、コートもしまえなんだりしてます。今日の雨はまた、冷たかった！

今春の入居者さんから「エアコン、暖房がきかない」という電話がありました。
「ぜんぜん温かい風が出ないんですよー」
とのこと。
あのエアコンは去年付け替えたとこなので、エライ故障すんの早いな、と思いながら電気屋さんに行ってもらいました。
長いこと入ってはる人なら、フィルタが詰まってることもあるのですが、今春入居ですからね……。

で、結果です。
「故障してません」
エアコンって、スイッチを入れてから、温風がでるまでにしばらくかかりますよね。
そのひまが待てないだけだそうで…………orz
「前の家のエアコンはそんなことなかった」
と言われたそうですが、機械的な故障のないものは、どないしょうもありません。
「一応説明しときましたので」
と、微笑んでくれた電気屋さん、ありがとうございます。ただ働きで申し訳ない。

連休の過ごし方

小学生が3人もいるのに、連休どこへも出かけてません。
毎年、連休は、衣替えと大掃除（個人的に）です。
普段掃除をしない人間なので、暮れと連休ぐらいは……。

今日はうちのひぃばばさまを訪ねて、親戚が千客万来でした。
ばばさまは認知症ですが、ちやほやしてもらって嬉しそう。
その横でせっせこ衣替えしてました（苦笑）。

敷金についての最高裁判決から考える生命保険約款の有効性

「■敷金についての最高裁判決から考える生命保険約款の有効性」というタイトルの記事が今日届いたバードレポートにありました。

以下、引用。
---------------------------------------------------
「生命保険会社の約款…内規はどこまで有効なのか」
http://boxi.jp/xfsection+article.articleid+140.htm

（中略）

約款には「会社の定める限
度」とか「会社の定める金額」なんていう定めがあります。こちら
はなおさら問題が多いはずです。そんなことまで契約者は合意して
いるのでしょうか。

（中略）
「約款」には書かれていないが「会社の定め」つなり内規にはち
ゃんと書かれているのでしょう。でもそんな「会社の定め」は契約
者に渡されていないし、説明もされていません。この最高裁判決の
考え方からいえばこれは無効と考えられるのではないでしょうか。
------------------------------------------------------
以上、引用終わり。


私が某所でグチグチ言ってたことなのですが、プロに言っていただけると痛快です^^

うちの母は持病があるので、生命保険はちょっと制約がつきます。
申し込み時にわかっていたので
「一般的にどういう制約がつく場合があるのか」
と聞いても一切答えてくれない。
「契約の細かいことを知りたいから、約款見せてくれ」
と言っても、契約後にしか渡せないという。


ちなみに、賃貸契約でも契約書は成立後でないと渡せないです。
これは「成立した合意事項を記載するのが契約書」だから。
でも、多くの場合、雛形はあるので、これは言えば見せてくれることが多いと思う。ただし雛形は雛形なので、契約書とは異なることになる場合もあります。

でも、普通保険約款は監督官庁の認可がいるので、見せられない＝出来ていないわけがないのに見せてくれない。

これを問題視せずに、うちら賃貸業界ばかり槍玉にあげるのは、保険業界が護送船団だからやないの？　とついかんぐってしまいたくなりますよ。
相手が零細なほうが攻撃しやすいもんな。
（もちろん、だまし討ち的な特約はいけないですが、情報誌やチラシに書いてあるレベルの特約＝礼金とか敷き引きとかを、合意してなかったと言うのは堪忍してほしい）

電話番号教えてください

「お隣の電話番号教えてください」
こんな依頼が入居者の方からありました。

……たって、軽々しく教えてはいけないんですけれど。
でも、今回は特別。

なんでも、駐車場の枠を間違えて隣に停めてしまい、後から返ってきた隣の方も心得たもので、きちんと間違えた人の枠に停めてくれたそうで。
「御礼が言いたいので」
ということでした。


お隣の駐車枠であることを知らないだけで、このお二方、すでにお知り合いです。
けっこう仲良くしゃべってる姿をよく見てるので、問題ないと判断してお教えしました。
電話の向こうでは、名前を言った段階で「ああ！」と、やはり既にご存知の番号だった様子。


こういうことができるのって、地元の賃貸で、お互いに顔を知ってるおかげですねぇ。
隣県の物件では、そこまでこっちも把握してませんので、断固お断りして、「ワイパーにでもお手紙はさんでみてください」というほかありません。



個人情報的には微妙ですが、ちょっとなごむ出来事でした。

鍵の隠し場所

物件に請求書を配りに行きました。
集合ポストにパタパタ入れていくと、見るともなしにポストの中の様子がわかります。
ファミリー向け物件では、みなさんきれいに中のものを引き上げてくれますが、単身者向け物件では、郵便物よりもチラシの方がうっかりすると多いせいか、使用をあきらめてるんじゃないのか、と思うようなポストがときどき。
請求書を押し込むのも苦労することがあります。……あまりにひどい時はドアポストに入れますが。

で、某単身者物件で請求書入れてると。
ポストの半分ぐらいに層をなしたチラシの上に、キラリと光るもの。
鍵やん！コレ！
いくらこのポストはダイヤル錠がついてるとはいえ、正直言って私の手は入ります >_<
一番底にあれば、指先が届いても、出すのは難儀ですが、チラシの上だと余裕で出せちゃうんですけど……。

うーーーむ。
果たして入居者の方に、「郵便受けに鍵入れるな」とストレートに言うべきか否か。
なんか、「覗きました」って言ってるみたいで言いにくいなぁ……。

しゃあないし、防犯チラシの文面に混ぜとこうかしらん。

いわゆる管理会社ですか？

うちらのような片田舎の土地もちのところには、ハウスメーカーさんが
「賃貸物件建てませんか〜」
と、定期的に回ってきはります。


最近までは
「相続税対策に」
が眼目だったのですが、近々は

「資産運用と土地活用」
がクローズアップされ、相続税対策サブの位置に移動しました。



うちとこの場合、先々代の相続税対策で、約20年ほど前に建てられる土地にはみな建てちゃいましたんで、大概雑談だけで、
「また縁があったらその時ヨロシク」
とやってます。だって、建替えにはまだ早いし。返済も終わってへんし。


雑談の中で、
「もしその時が来たら、この人やったら相談したいな」
と思う方も多いのですが、きっと「その時」にはもう退職してはるんやろな……。


ところが今日来た人はハズレ！
うちの玄関に同族法人の名前も表示してあるんですが、
「いわゆる管理会社ですか？」
ときたもんだ。
その「いわゆる」ってなんなのよ！　「いわゆる」って！
ぷんぷん！


ここはお世辞でも
「管理もしてはるんですか？　大変ですね」
ぐらい言ってほしい……。





いい日和だったので、子どもとでかけました。
電車にけっこうな時間乗るので

「本持っていっていいよ〜」
と言うたれば、こどもたちの選んだ本が。
手塚治虫に近藤ようこに諸星大二郎ときたもんだ。
いえ、全部私の趣味なんで、母ちゃんは嬉しいんですけどね^^;


かれらが初めて読んだマンガが
「フィルムコミックス　十二国記」に「水鏡綺譚」。
末娘にいたっては5歳のときに
「諸星先生好き〜」といって「トゥルーデおばさん」を抱えていた。
母ちゃんは嬉しいけど……見た人はびっくりするかもね。

断水発生！

加圧給水ポンプが故障した。
ポンプ室から水がじゃじゃ漏れ、という報告を受けて見てみると、ポンプのジョイント部から、泉のように出るわ出るわ、湧いて出る。

さて、十数年ものでもあり、交換とあいなったが、取り寄せに数日かかる。
その間に昇天してくれるなよ、と祈っていたところ、朝起きると断水！　との一報。

さぁ大変だ。
1棟まるまる水が出ない。
水道屋さんに走ってもらうと同時に、断水中の水の確保の手配である。
高置水槽のあるタイプなら、それが空になるまでは水が出る。けれども、この物件は無い。
幸い隣のマンションもうちのなので、生活用水はそこの共用水栓を提供、トイレは自宅を利用したい人は水を汲んであがってもらう。でもそれじゃ上の階の人は大変。
よし、ちょうど１階に空き部屋あるから、そこのトイレも開放して、場合によっては風呂も開放しよう。

……と、言ってる間に水道屋さんから報告。

「マンション大元の水道元栓が閉められてました」

そーゆーオチですか……。
よかった！ ポンプじゃなくて……。　

それにしてもはた迷惑ないたずらです。
いや、好意的に考えれば、じゃじゃ漏れのポンプ室を見て、誰かが深く考えずにもったいない根性をだしたのかもしれませんが……。
でもやっぱり、なにを同考えても悪質ないたずらだよなぁ。

間の悪い部屋

間の悪い部屋、というのがときどき発生します。

実は「鍵まちがえた」部屋と、「水漏れ」の部屋と、「アンペアが足りない」——同じ部屋なんですな。
それが今日は、「給湯器つかない」で連絡がありました。
壊れるときってのは、けっこういきなり壊れます。
でも、日曜日の夜に言われても、月曜の朝からしか手配かけられません。
そういうと、
「何時ごろになりますか」
と聞かれましたが、うちではもちろん答えられません。
電話の向こうで憮然としている気配がひしひし……。
こんだけ続けばいやにもなるでしょう。



まぁ、お正月やお盆のあたりで同じことになるよりはマシですが。
小さなトラブルばかりとはいえ、なんで同じ部屋ばっかりあたるのか。
これはもう間が悪いとしかいいようがないのです。
……私だって泣きたい。

更新料返還訴訟

昨日の新聞。

賃貸住宅の契約を更新する際、入居者に「更新料」の支払いを求める契約条項は消費者契約法違反にあたるとして、京都市北区の男性（５２）が１３日、以前住んでいたマンションの家主を相手取り、支払った更新料５０万円の返還を求めて京都簡裁に提訴した。京都や首都圏などで半ば制度化している更新料について、同法を根拠に返還を求めた訴訟は全国で初めて。

　訴状によると、男性は２０００年８月、同市左京区の賃貸マンションに月４万５０００円の賃料で入居。この際、更新料は１年ごとに１０万円とする契約を結び、０５年８月まで計５回、総額５０万円を支払った。

　原告側は、更新料の支払いについて、「家主が地位や情報力、交渉力の格差を利用して入居者に押しつけてきた慣行」と主張。家賃の２倍以上の更新料は極めて高額で不当とし、消費者の利益を一方的に害する契約条項を無効とした同法に違反する、としている。


…………。
敷金の場合、借主が自主的に支払ったのではなくて、合意がなくても貸主が一方的に差引くことができるから、立場が違えば
「勝手に差引くな！　返せ！」
というのは理解できる。
でも、更新料って……。

この記事を読む限り、敷金から不払いだった更新料を差引かれたわけではなく、自主的に払ったみたいやし。
確かに京都の更新料は高い。最近は安くなってきたけど、昔は1年で2ヶ月の更新料なんてこともあった。（この記事のも2ヶ月余取ってる）
でも、更新料は重要事項説明どころか、申込書にも記載欄あるし、情報誌にも必ず記載されてる。
「押し付けてきた」とあるけど、京都にだって特有賃も公庫物件も公営住宅もＵＲもあるので、更新料の無い物件を選ぶことは一般消費者にも十分可能やし。
更新料の相場は情報誌みればわかるし、一般物件にも更新料の安い物件・無い物件は2000年時点ですでに値下げ競争の一環としてあった（これは客付け上大きなポイントなので、こうした物件は情報誌で目立ちまくっていた）。十分選択肢はあったと思う。
それを更新料のある物件に申し込んで住んでおいて、しかも5回支払いをしておいて、「返せ」？？？

正直「更新料高い」という意見もよく聞くし、「更新料払いたくない」と言う人も多い。
「契約時に認識できなかった」
と、いうのは普通に部屋探しをしていればありえないと思うが、住んでから
「やっぱ納得できない」
というのは確かにあるかもしれない。
でも一度渋々ながらもＯＫしたものを「やっぱ」と覆すのはやはり契約違反だし。
それに借家の場合更新料に不服があれば更新時に拒否することもできる。
更新料は合意更新が前提なので、初回の更新料は入居時の契約に従って支払い義務が生じるが、2回目以降は
「合意できない」
で法定更新にしてしまえば、借主の立場としてはそれで支払い義務はなくなってしまう。
家主のこちらとしては、立場上一応請求はするが（支払い義務はあるという解釈をして）、更新料の不払いだけで契約解除ができるなんてことはないのだ。

……なんでこのヒト、5回も払ったんよ。
あとから裁判起こすほど不服なら、初めから払わなきゃいいやん。


どうも、消費者契約法を根拠に、賃料以外の費用をすべて否定するのが流行っているような気がする。
「法律的に根拠のない費用だ」
とよく言われるけど、じゃ、根拠のあるものって、賃料だけで（これもきっちり明文で定義されてるかというと、アヤシイが）、あとは全部慣習的に発生した費用だもんね。


うーーん。賃料だけか。
そうなってくと、借家と旅館の区別が限りなくあいまいになっていくような気分になってくるなぁ……。
すでに借家の情報誌に物件が載ってるけど、実は借家じゃない某社とかあるしなぁ……。

ババぬき？

私の実家は都心部にあり、その近所では最近マンションが林立している。
駅付近はバブルの頃に再開発しようとして塩漬けになってる土地が散在してたのだけれど、近頃の景気で土地が動いてマンションが建ってる様子。
一般の分譲マンションはすぐ売れるらしい。

ところが新築の賃貸（単身者向け）も林立中なのだけれど、新築なのに3-4割が空き室なのだそーだ。
そういや、駅歩1分のあの新築---雰囲気からしてデザイナーズのようだが、この時期になっても埋まってない。1階は商店街に面した店舗だけど、そこも空き。
でも、土地を入手したトコロはつぎつぎと賃貸マンションを建てる。その多くは1棟売りor収益用として分譲されてるみたい。
確かに、土地が高いのである程度高層にしないと割に合わないのだ。けれど、高層にしても部屋が埋まらなけりゃ割に合わない。
土地の人間は状況をよく知ってるけれど、
「大阪市内駅歩2分　収益用物件」
とか聞くと、食指の動く人って必ずいるものね。
きちんと検討する余裕があればいいけれど、動きが大きいときってその余裕が与えられないことが多い。
実家の隣にも収益用のワンルーム10階超のが建つけれど
「ババぬきみたいなもんだワ」
と実家の親と一緒につぶやいてきました。




余談。住民減で廃校になった小学校の跡地も使い道に困ってるんです、とお寺の和尚さんの言。
企業が開発かけるにはせまく、個人が使うには広すぎる。じいちゃんばあちゃんは多いので、「ゲートボール場に」という意見はあるが、経費が出ないとか。

大手消ゆ

某大手FC直営店の担当者から連絡があり、隣市の店舗と統合になるとのこと。うちの市は隣市店舗の管轄になるそーだ。

……撤退かぁ。
うちの市に、これで大手はなくなりました。
もともとなかったところに、あの店だけが出てきたのですが。
商圏として隣市店舗でカバーできるとふまれたようです。無理ないやな。

消えた入居者

消えた入居者、といっても夜逃げではありません。
法人契約で、きちんとお家賃は払っていただいております。

その法人の担当者さんが電話をくれはったのです。

「○○号のお部屋なんですけど、今から改装かけてもらったら、どれぐらいでできますかねー？」

法人さんは人材派遣会社さんで、入居者入替えＯＫの契約です。ちなみにこういったときの改装費は契約上法人さんもちです。

「入替えですかー？　一週間ぐらいでできますよー。いつもの書類（入居者名簿）またよろしくお願いしますね^^」

と、いつもの返事をしましたが、どうも相手の様子がヘンです。
あいまあいまにため息が。

問わず語りにつぶやいてくれはりました。

「いや……。黙って職場から消えちゃいましてね……。寮（ウチの物件）にも戻ってないみたいなんで、親元に荷物今から送り返すんですよ……。親には連絡してるみたいですから……」

製造系の人材派遣会社さんですが、キツイ仕事——3交代しかもあっちこっち異動がある——ですから、ときどきあるんだそうです。
「昨日でやめました」
とか電話で言われたり……。

なんともいえない気分になりました。

省エネ家電

と、いうわけで、20Ａで快適に暮せないか——、ぶっちゃけ、電気幹線更新をしなくてすむよういろいろ検索してみた。

そのものズバリなページがあったが、
「20Ａで快適に暮せるような工夫」が必要なわけで、
「意識しなくても20Ａ」にはほど遠い。

でも、こりずに考えてみて、このエントリは備忘録ってことで。

エコウィル
導入費用が幹線更新どころじゃないなぁ、こりゃ……。
ホテルとかのセントラル式ならともかく、配管がそういうふうにできてないもんな。

ガスエアコン
検索してみると、賃貸にも導入事例は多いようだ。でも冷房時は電気式と同じなので、夏のピーク需要を抑えられない。そうなると価格も高いし、メンテも面倒。

ＦＦ式暖房
これも冬の需要にしか有効じゃない……。

とりあえずＩＨの使用はもってのほか

照明をLEDってのはどうだろう
「LED照明の“買い時”」によると、40Ｗ相当のダウンライトが東芝から出ている。値段も手の出せる額。
あ。あっこの物件共用廊下はダウンライトあったな。替えてみるのもいいかも。
でも居室内のメイン照明にはまだ無理か……。
と、ゆーか、1Ａの蛍光灯を0.3Ａにしたからって、いっぺんに10Ａ必要なエアコン1台分に比べると……「塵も積もれば……」っていっても、塵がそんなにあるかしら。

ちなみに主な家電のおおまかなアンペアはここでわかります。

アンペアが足りない

先日入居の方から、電話がありました。(以下の実況には心の声も混入しております)

「ひょっとしてこのマンション、電気の容量少ないですかね？」

……鋭いトコつきますね、お客さん。

「ええ、まぁ古い物件なんで、多くはないですねー。エアコンは2台つけるとブレーカー落ちます」

「ゆうべ焼き肉したんですよ」

いいですね。私も焼き肉は大好きです。

「エアコンとテレビとホットプレートつけると落ちたんで……」

ホットプレートは電気を食うので落ちるかもしれませんな。

「あと、電子レンジだけでも落ちたんで」

……それはいくらなんでもおかしいんで、電気屋さん行かせます。

で、電気屋さんのお話

「ブレーカー痛んでたんで取り換えました。20Aしかないんで、どれだけつけると落ちるかも、説明しときましたよー。30Aにもできるけど、みんながそうすると、今度は幹線がダウンするしねぇ。」

こないだ読んだ分譲マンション管理組合向けの本。理想は50Aとありました。
で、幹線入れ替えにはウチの今回程度の規模の物件で、数百万強必要。
事実、賃貸でも都心部では幹線入れ替えをしている物件もあります。
でもなぁ。賃料のとれない片田舎でその費用を捻出するのがなぁ。
実際、同じ大修理でも、水漏れに直結する外壁や屋根防水、給排水管の方が優先順位が高いですし。

「でも一軒30Aもいるかなぁ」
と、電気屋さんはつぶやいてくれましたが、一台ずつしかエアコン使えないのは悲しいです。
むかぁし、エアコン設置時に頂戴していた「設備協力金」——あれこそ電気幹線の容量アップに備えて積み立てておけばよかったのでしょうが、当時そんな認識はなかったです。
実際、自費で30Aにしてはるところもあります。（退去時には20Aに戻してもらいます）


しゃあないので、とりあえずの対策を考えてみる。

その1　単身者に物件を宣伝する。3LDKやけど賃料は新築の単身者向けとあんまりかわらないし。


その2　家電構成を考え、エコライフとして提案する。


ひらきなおりだなぁ……




マンション設備改修の手引
マンションリフォーム技術協会 日本建築家協会 JIA=



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仲介手数料改正?（エイプリルフール）

昨日読んだエイプリルフールネタです。

国土交通省は平成19年4月1日付けで、昭和27年施行の宅地建物取引業法第17条第1項（現行第46条第1項）に定められ、昭和45年建設省告示第1552号で制定され、今まで殆ど変わっていなかった宅地建物取引業者の報酬規定を大幅に改正することをついに発表した。

(中略)

賃貸の媒介報酬については、現行法の「依頼者双方から受ける事の出来る報酬の額は賃料の1.05ヶ月分以内で、居住用の場合は承諾を得ている場合を除いて一方から受けることの出来る報酬額は0.525ヶ月分以内」を以下の通り改訂する。

依頼者双方から受けることの出来る報酬の額は賃料の2.1ヶ月分以内とし、居住用の場合は承諾を得ている場合を除いて一方から受けることの出来る報酬額は1.05ヶ月分以内とする。




一瞬本気にしました^^;
いつぞやつぶやいてたように、きちんと業務してもらおうと思ったら、仲介手数料安いな、と思うことはよくあるので。

でもさ。「きちんと業務したよ！」の部分を、わかりやすくしてほしいなっと。
とりあえず重説の写しは貸主にもください。業法上の義務じゃないのはわかってますが。
いくら口頭でちゃんと言ってもらっても、抜けてると困ることもあるんです。で、退去のときにはすっかりお忘れになってて、契約書に書いてても「知らん！」ですまされます。
クリーニング特約書いて下さいね、って空き情報FAXに書いて送っても、ほとんど書いてもらったことありません。そもそも貸主控をくれるとこ少ないし。（重説だけでなく、東京ルールに基づく説明書でも同じ）

でもまぁ、↑は業者さんの責任ばかりともいえません。そんだけこだわるなら、契約手続き時にこちら（貸主）がうるさく言えばいいのです。この手の特約が重説事項かどうかは、そもそも微妙な位置づけなので、デフォルトの重説に穴埋めして作ると抜け落ち安いのです。



ではついでに、今シーズンで印象に残った業者さん。

前から依頼はしてたけど、今回初めて客付けをしてもらった業者さん。
うちは契約書は貸主オリジナルですが、きっちり読んでいただいて、文章チェックまでしてもらいました。
実はその物件はペット可で、ペットの有無で保証金が変わるのです。
で、特約に
「乙は保証金を10万円追加して差し入れることにより、書面で甲の許可を得たペットを飼育することができる」
とあります。
今回初めからペット飼育だったんで、頭書の保証金欄に初めから10万円UPの額を書いてました。
で、業者さんの指摘を受けて特約部分に
「なお、本契約においては、本項の追加保証金は、頭書記載の保証金に含まれている」
とつけたしました。
ああ恥ずかしい。そりゃ訂正せなあかんわな。でもずっと使ってて今回が初めての指摘でした。
こんな業者さんなら、貸す方も借りる方も安心だ！　


もう一つ業者さんがらみで印象に残ったこと。
賃貸業界の繁忙期は、3月いっぱいで一応終わりです。
でも、部屋の空き時期などによって、契約成立は3月でも入居は4月に入ってから、というのもけっこうあります。
昨日鍵渡しの予定打ち合わせで業者さんに電話すると……
担当者退職してました（爆）。
3月いっぱい——つまり繁忙期のためのバイトさんだったです。
部屋探し中の人にとっては入りやすいコンビニ風の業者さんですが、忙しいので繁忙期はバイト増員で従業員を普段の3倍ぐらいにするんだそーですよ。
いや。引き継ぎちゃんとしてくれてりゃ、問題ないんですけどね。
バイトが担当者なら、正社員とのダブル担当でやってほしいなーって。

ガス漏れ

消防署から電話がありました。

「物件でガス漏れしているとの通報がありました」

げっ。


「今、署員が急行していますが、念のため合鍵を持ってきてください。406（仮名）号です」


げげげっ。

慌てて合鍵用意しながら、頭の中はイロイロ走ってます。

パロマ等の事故とか。
あの部屋の給湯器、いつどこで付けたっけ、とか。
あっこの入居者、前にガス関係修理したっけ、とか。
滞納とかの事故歴あったっけ、とか（←ガスとは関係ないのに！）

物件につくと、消防車は停まってるわ、パトカーは停まってるわ。
ともかく消防の人に挨拶しますと、

「インタホン押したら、中の方が出られましたので、今調べてます」

とのこと。
どうやら合鍵も不要、大事には至ってないようです。

調査の結果、何も異常なし。
いたづらか、誤通報であろう、ということでした。

ほっとしたところに、追い討ち（？）のお話。


「入居者からでなく、道の人からの通報でね」


……この物件、給湯器も湯沸かし器も、全部室内設置っスよ。
それで、4階のガスが地上で臭うなんて……
ものすごく大量に漏れなきゃ、そんなことにならない気がするんスけど……。


やっぱいたずらかい！

しかも、その部屋名指しで。
ときどきヨソさんの督促がドアに挟まってる部屋だしなー。

……嫌だなぁ……。


・オール電化もガス漏れ対策？

初期費用抑制

あいもかわらず苦戦中のファミリー物件。
業者さんから、
「保証会社つけますので、敷0・礼0にしていただけるとしたら、賃料どれぐらいＵＰだとしていただけますかね？」
という交渉付のお申込がありました。



入居期間に関わらず、一回の入居ごとにこっちの費用になるハウスクリーニングと畳表替。
入居者（住み方と年数）によって大きく異なる改装費用。
早期退去だと費用ばっかかさんで困るし……。

うちの辺りは敷引ですので、そのあたりに関わる退去時の負担区分も考えて。
いやいやそーすると、退去時の認識の違いも怖いし……。


高額の一時金が必要ってのは、
高額の一時金の貯金ができる人、っていう、支払い能力裏づけの側面もあるわけで……。


……いろいろ考えましたが、結局5000円ＵＰで受けて、クリーニングと畳は別立てにしました。業者さんにはもちろん説明してもらいましたが、念のため、東京ルール＆定期借家なみの説明書をさっきまで作ってました。
しかもカラー刷りだぁ（←凝り症）。


読んだら気が変わらはったりして(^^;

その場合は通常バージョンで……ＯＫしてくれるかな？

想定外

嬉しい想定外。
今日はワンルームに2件お申込が入ったよ！
おかげで契約書作ったりなんやｋなんやで、予定してた仕事終われなかったけど、こーゆー想定外は大歓迎！
4月に入ると、もう空き室埋まらないし！
（でもファミリーは今年もアカンな……。問合せがある分、去年よりマシか）


フクザツな想定外。
節税商品として有名な、法人経営者向けの逓増保険の税メリットがなくなるそーだ。
ウチって入ってたっけ？？？



唯一つこなせた予定の仕事。
花壇にマツバギクを植えた。
こないだの物件見学させてもらったビルの1階がお花屋さんで。
マツバギクが5ポット315円とくれば、これが買わずにおらりょうか。
マツバギクは一旦根付けば、多年草な上に乾燥にとっても強いので、ほったｒかしでＯＫだ！
マツバボタンはよく売ってるけど、マツバギクはなかなか見ないのだ。
今日なら昨日の雨が土にもポットにも残ってるから、植えたあとの水遣りもかなり省略できるし。
1年でどの程度はびこってくれるか楽しみだ！

まったり

暖かい春の雨降る一日でした。

こないだ茂山浴衣を着尺で入手したので、夏に間に合わせるため、ぼちぼち縫いにかかってます。
（子どもに着せたかったのですが、子ども用の仕立てあがりがないので、無理言って着尺でもらいました）
ミシンにしようかと思いましたが、間違えたときのリカバリーが大変なので、手縫いでのんびりと。
ヒイバァも穏やかやったし、なんか家族中がのんびりした、とても貴重な一日でした。

こんな日がときどきあるといいなぁ。

リフォーム見学会3〜完成

この前からみせていただいてる、大改装。

完成したのを見に行きました。
おお、美しい！

と、感動しつつ、ウチとこの賃料相場は、見せていただいた物件の辺りの半分(^^; なので、コストダウンできそうなところをチェックしている自分がいたりします。

安直なところで、設備メーカーをより安いところに替える、とか。
化粧板仕上げをペンキ仕上げに、とか。

デザインリフォームは高価なので、借主さんの嗜好に会うかどうかが怖くて、コチラ（家主）はなかなか踏み切れないのですが、今回やらはったところは「客付けしてからの改装」だそうで。
それはありがたいな、と思います。
思ったよりもフツーだった仕上がりでしたが、あまり奇抜でないほうが、日常の住居としてはいいのかも。

私もそれなりに、今の住宅の流行は見ているので、デザイン内容そのものも予想がつくだけに、
「高いなー」
という感想はどうしても持ってしまうのですが、賃貸の場合デザインリフォームの目標は、リフォームそのものではなく、「価値UPの客付け」なので、そこまでプロデュースしてくれることに意義があると思います。
正直、似たようなリフォームをこちらが独自にやっても、客付け部分の弱さというのはどうしてもあるので、リフォーム投資に見合ったお客さんを得るのがけっこう難しいのです。
そこをクリアしてくれる業者さんと出会えたら幸せだと思います。



ストライクゾーン真ん中なリフォームは陳腐化しやすかったりするので（だからしないよりは絶対したほうがいいんだけど、だからってそれでお客さんが決まるわけじゃない）、デザインリフォームはちょっとひねったストライクがいいのかもです。

例によって詳しいレポートは本家サイト「大家さんのひとりごと」に後日UPしますね。

新しい郵便受けは使いにくい？

30歳力検定100％　熟れたバナナの武水です。

今週のPick up！スマッチで紹介していただいた、この間のお話。
外壁が原因、というのは素人考えですので、そこんとこヨロシクお願いします。でも思わずそう思っちゃった！

で、その物件で塗替えついでに、集合ポストも新しくしました。

古いのはこんなの——公団型ので下のURLのと同型です。
www.kugisei.co.jp/item/item2/img/item2_2_3.jpg


新しいのはこんなの。ただし、ダイヤル錠じゃなくてラッチになってるだけです。
http://www.happy.co.jp/cp-201.html


ちょっと今っぽくなって、めでたしめでたし。

と、思いきや苦情が。

「前のは買い物のレジ袋持ったまま開けられたのに、今度のはいちいち置かんとあかんやない！」

……はぁ。……そりゃまぁそうなんですけど……。
すると、ダイヤル錠の集合ポストなんて、もってのほかなんですね……。

うちのスタッフも
「ぼくこの業界長いですけど、設備新しくして、設備そのものに文句言われたの初めてです」
と苦笑してました。

外壁塗ったら結露が増えた?

明日はお彼岸だというのに、寒い日が続いてます。
暖かい土地柄なのに、まだ暖房が手放せません。

そういえば、この冬の初めに、築20年近いコンクリ物件の外壁塗装をしました。
入居者の方には工事期間中ご迷惑をおかけしましたが、やはりきれいになると嬉しいものです。

入居者の方にも
「見違えるねぇ」
と終了後は喜んでいただけました＾＾

「ところで、最近よく結露するようになってね……」

ぎく。
塗装工事後に増えたですか。
外壁の防水塗膜が、ほとんどわややったんで、塗装工事することによって、気密性があがったのかも？
と、ゆーか、これが本来の状態で、むしろそうでなきゃいかんのでは？

築古のコンクリ物件なので、とりあえず水蒸気の出る暖房器具ーー石油ストーブとかファンヒーターとかの使用をお控えいただいて……、とお返事しました。
（結露対策のため、そもそも石油・ガスストーブはFF式以外禁止だが、室内排気型のファンヒーター使う人は多い)


・ジメジメにさようなら

賃貸オークション

昨日の勉強会で、賃貸オークションサイトの紹介がありました。

FLOB.jp　フィルボ

です。
業者またはオーナーが提供する物件に対して、入居希望者が入札。
入居者側の仲介手数料は無しで、という仕組です。
不動産は現物を確認してナンボなので、そのあたりどうなんだろ、と思ってましたら、うまい仕組みが考えられています。

入居希望者はまず内見を申し込む（ここで一般的な入居審査の必要事項を記載した「内見申込」をする）
↓
オーナーor業者は内見申込書で書類審査。ＯＫなら内見。
内見時に対面審査（一般仲介では業者さんとの面談に相当）
↓
審査パスした入居希望者を対象に、オーナーor業者は入札招待を行う。

と、指名競争入札となっております。

詳しいメリットはサイトを見ていただいて。
http://flbo.jp/company/beginner


さて。賃貸にオークション。
果たしてなじむんでしょうか？？
問い合わせが途切れない人気物件。もうちょっと高い賃料で貸せるんじゃないか？
→オークションなら、その解決ができます。

まぁそうなんですけど。オークションにかける間の時間的手間＝逸失利益とオークションによってあがる賃料との釣り合いが、貸主にとっては大事なところで。9万円の物件で1ヶ月遅れると、1000円あがってもロスを取り戻すのに9ヶ月。
と、いうか、そのような人気物件なら内見なしで決まるでしょうし。借主さんに内見なしでも競り合いたい、という心理が働くというほどの人気物件になるまでのハードルがめちゃ高いかも。


とおりいっぺんの紹介ではよさがわかりにくい物件
→眺望の良さ、レトロ等、さまざまな切り口の検索条件を用意しています。

無理にオークションである必要はさらさらないです。
でも、切り口が多いのは大歓迎！　現在の表示は仕様書みたいなので、
「せっかく切り口が多いのだから、それを訴求できる表示方法はできないか」
というリクエストを出させていただきました。
あと、切り口に関してチェックボックスだけでなく、フリーワードもぜひ実装していただきたいところです。大手検索サイトでも一部導入検討されてるみたいですし。


あまり当日はゆっくりお話できませんでしたが、
楽天フリマみたいに固定価格出品はできないのか、とか
他の人がリクエストしてましたが、なんらかの与信機能はないのか、とか（エスクローみたいなとか）
いろいろといっぱい「こうしてほしい」リクがわらわら沸いてきたりします。


最大の課題は
以前書いたように、直接取引は借主の手間コストがものすごく増えること。
比較のために内見に行くのが大変です。借主からみても、家主と直接、というのは心配要素だと思います。


「並んででもこんな物件に住みたい！」というコアなお客さんと、「所詮賃貸」ゆえに（自己所有に比べて）手軽さ気軽さを求める層と。
賃貸にも一応この2種類の層はあって、前者は昨今これまでになくクローズアップされてはいますが、層の厚みは雲泥の差。
主な客である後者は極論すれば「標準的に住めればいい、どこにでもある部屋」ならどれでもいい——いや、もちろんエリアと予算、駐車場の有無とかは絶対条件なのですが——その中のどこにでもある物件をいくつか比較してmore　better をそのいくつかの中から選びたいわけです。こういう層には手間のかかるオークションは不向きです。
この辺り、直取引の多い（受け売り）アメリカって、どう解決してるんでしょう？
あと、オークションには射幸心をくすぐるものがありますが、モノが住居だけに……。落札と成約がイコールで結ばれるかどうかもやや心配です。



そう考えてくると、オークションに向いた物件、向いた借主、というのはかなり限られた層になってくるわけで。
その限られた層が、まとまった数として得られる、東京とかのホントの都市部でしか成り立たない気がしますよ。近畿だと、大阪・神戸・京都の市内中心部と、土地にブランド力のある阪神間一部地域でしか難しい気が。
大手検索サイトでも大笑いな検索結果しか出てこないウチみたいな地域じゃ無理だーー^^;



でも、物件のよさを家主や管理会社がタイアップでエンドに届ける、という趣旨にはおおいに賛同！　でございますし、オークションという新しい仕組みも面白い。
どういった仕組みがよいのか、試行錯誤からのスタートは大変でしょうが、期待してます。たぶん読んでいただいてると思うので、辛い感想は期待の裏返しだと思っていただけると嬉しいです〜。

不動産横断検索

ネットで相場調べたり、業者さんに聞いたりして思ったこと。
とりあえず、うちのあたりでは、あんまり不動産検索サイトは役にたたないや。


不動産検索の大手——いわゆる４大ポータルの横断検索ってないかなぁ。
そしたら、地方でもかなりの数が網羅できると思うんだけどなぁ。

賃料相場を調べる機能が最近検索サイトについたところも多いけれど、はっきり言って地方では役にたたん。
うちは大阪都心部から電車で１時間以内の片田舎だが、やはり検索サイトでは相場はわかんない。
そもそも、掲載物件の数がない。
業者さんにしてもネット検索よりも店頭での案内のほうが、コストパフォーマンスがいいんだと思う。
FC系のところはFCのネットには載せてるみたいやから、大手FCや地元大手のあるところでは、同じネットでもポータルよりもそちらで探したほうが多く物件ヒットするかもしれない。今度試してみようっと。
地方では不動産屋の数自体が、都心部とはけた違いに少ない——と、いうよりも都心部がけた違いに多いのだけれど——ので、横断検索ができりゃぁ、地方でも不動産検索サイトがちっとは役に立つんでないかな、と思った次第。

短期入居のお客さん

たまぁに、「建替えのあいだ、3−4カ月間借りたい」というお客さんがいらっしゃいます。

うちら家主にとっては、あんまり歓迎しないパターンです。

短期間の入居でも、今のことですから、畳の表替とハウスクリーニングはせんならんし（それだけで1カ月分以上の収入がとぶ。うちらのあたりの相場はその程度）。
クッションフロアはへこむし。
短期間しかいないから、と、いろいろ値切られるし。

さらに仲介業者さんに広告料なしで、ってわけにもいきませんし。

とやこういっても、そういう需要は少ないながらも絶対あるわけで、うちでは嫌がらずに受けてます。
家賃は通常どおり、解約引（礼金）は入居期間と部屋の仕様、予想される改装費用から逆算して、通常よりも低く設定。
業者さんには広告料を負けてもらってます。
だって、3カ月の入居で1カ月の広告料払うと、なにやってんだかわかんない！（うちのあたりは広告料1カ月が慣習）
業者さんも心得ていてくれはって、「広告料はいくらいただけますか？」と聞いてくれはります。
短期のお客さんは受けるところが少ないだけに、手間も通常以上だろうに、ありがたいことです。
建築業者系の仲介業者さんなら、まぁ建築顧客に対するケアでしょうから、そんなに思いませんが、仲介だけなのに少ない報酬で探してくれるんですから、頭が下がります。

ところがこないだ、うっかりーー私も業者さんもーー広告料の件を打合せを忘れたまま、借主さんとの契約を進めてしまい、双方で大あわてしました。
「広告料1カ月分でなんとかなりませんか。規定なもんですから……」
「いや、それはちょっとこっちも辛いんで……」
しかし今さら借主さんに
「仲介料で業者と家主が折り合えなかったので、この話はなかったことに……」
なんて言えないので、結局双方で折れあって落ち着きました。

最後に業者さんの担当者曰く、
「あらかじめ言ってくれはったら、礼金にオンしてご案内しますので……」


ーー礼金オンかい （汗）
わりと大きい業者さんなので、規定（広告料1カ月）の融通がきかないそうですよ。……なんだかなぁ。

リフォーム見学会2 スケルトン

この前みせてもらったリフォームの続きです。
内装がすべてはがされ、今はスケルトン状態。

前の写真の台所流しは、こんな状態です。

黒い管のついているのが水、白いホースのついてるのがお湯です。
何故か二つ……。

実は、一対は前の位置のもの。出口は塞いでしまいます。
左側の一対の場所に新しい蛇口が着きます。

流し台水漏れ

水漏れの連絡がありました。
キッチンの流しの下の排水ホースからとのことです。
流しの排水口とホースの継ぎ目のパッキン交換で、簡単になおります。
本音をいえば、パッキン交換ぐらい自分でやってほしいなぁ、と思わないでもないのですが、そこはそれ、賃貸でも顔の見えるサービスってのは大事ですから、交換に行くことにしました。
DIYで十二分にできますし、パッキンなんて100円程度ですもの。（水道屋さんに頼むと、職人さんが一人動くのですから、当然数千円します）

この物件でやるのは初めてですから、念のため空き部屋で予習。
よし、この部分をはずして、パッキンのサイズをチェックして。
この大きさのリングでOKね。
そんじゃ元通りに戻して、水を流して漏れがないかチェック……っと。

あれ。
漏れてるよ。
さっきまで漏れてなかったのに。
……とどめさしちゃったか……。

古いパッキンはゴムが劣化してます。
上から締め付けた状態では、なんとか踏ん張ってくれてても、一度緩めると弾性がなくなっているので、もはやわやです。

こっちの部屋も交換しなきゃならなくなりました。
とほほ……。

POP活用

いろんな案内文でカードを作って、POPを作っている。

「入居決定後、畳表替します」
——だって、先にしとくと、日焼けして「古い畳だ！」っていわれるんだもん。そのままでもある程度見栄えのいい部屋ではこうしてます。畳入れるときにホコリがたつって言われることもあるけれど……。


「入居決定後、新品のエアコンに交換します」
——だってだって、前の空き室は2年近く空いてたんだもん！　取りかえても新しいまま古びていくのは悲しいぞ……。見栄え悪いけど……。良し悪しなんだけど……。


「このエアコンは設備ではありません」
——前の人が置いてったのさ。でも、いちいち面倒なので、最近はそれでも「設備」扱いにすることが多い。


「TVモニターホンです。スイッチを入れてお試しください」
——こーゆーのもいいかも、と。


「この部屋の床の材質は○○です」
——この後に、なんでこの床材なのかのウンチクを書いてみる。……ごくフツーの床材なのに、ウンチクが着くとなぜか偉そうに見えるから不思議。筆からでまかせ……（嘘八百じゃなくて、理由が後付けって意味）。


作ってると楽しいので、量産したくなるんだけれど、内見に来てくれないと屁の突っ張りにもならん。

業者さーん、お願いしまーす！！


あ。リスペクト賞とやらを頂戴いたしました。
おんぶにだっこでなにやら図々しい気も。
ともあれありがとうございます。

ビフォー

昨日お話してた、「改装前」の台所写真です。
まだお片づけ中なのを、ご好意で撮影させていただきました。

と、いふわけで今日は金曜日にとった写真の整理をせっせとやってました。

ビフォーアフター

同業者の勉強会つながりで、リフォーム見学会がありました。
一度スケルトン状態に戻してのフルリフォームで、施工前、スケルトン、施工後の3回見せていただけます。
スケルトンが見られる機会なんて、なかなかありません。

昨日は施工前の状態を見せていただきました。
30年前の物件新築当時からお住まいだった部屋、ということで、30年前の流行がとてもよくわかります。

あっ、懐かしい！
私の実家もこんな部屋あったよ！

みたいな感じです。
写真もいっぱい撮らせていただきました。
のちほど一部ご紹介しますね。

詳しいレポートは、本家サイト「大家さんのひとりごと」にて掲載する予定です^^

よし、これで3ヶ月ほどネタに困らないわ（笑）

新車

1週間間があきました^^;

ここしばらくちょっと鬱々していたので、どーしてもやらないかんことだけをやって、フテ寝をしておりました。

するととんでもなく忙しい一日になっちゃいました。
フテ寝してるのがいけないんですがね。

借地の賃料滞納者との交渉→退去立会→幼稚園懇談→修正申告書提出に税務署のハシゴ。

……くたびれました。
でもバイクの新車が来たおかげで鬱々はふっとびましたよ！
ホンダのPS250です。15年使っていたセローから買い換えました。
これでリアに肥料載せられるぜ！
で、ホームセンターで荷台に載せるコンテナ買ってきました。RV-BOX800です。
現地事務所で使ってるニュースギアは、コンテナをはずすことがないので結束バンドで荷台に固定してますが、PS250の方は、肥料積載や二人乗り時を考え、コンテナの脱着が楽になるよう、荷締バンドを利用する予定です。
確定申告すんで時間できたら加工しようっと。
ホントはこれでマニュアル車だったら最高なんですが。

誤解だ！

退去予定聞いて怒られた相手に、もっぺん電話しました。
いくらなんでも、2月末退去なんだから、もうアポイント入れてもらわないと……。
あと、5日しかないですし。2月末はこっちも忙しいですし。

ところが、また
「なんでそんなに言われんならん！　不動産屋さんに言う」
と、切られてしまいました。

しかも、切る前に

「2週間ほど前、部屋に入ったやろ」
——え？　入ってませんよ？

「いーや、部屋の中がおかしかった」
——いや。でも、行ってませんってば。

「いくら家主さんでも、そーゆーことしたらいかんと思うで（怒×2）」




誤解だーーーー！！！
でも、一旦そう思い込んでしまったら、こっちがいくら「してない」って言っても信用できないんだろーな……。


しかたないので、この方の入居時にお世話になった仲介業者さんに、退去立会いが必要であることを説明してもらい、ようやく日程が決まりました。
でも、直接説明できなかったので、
「作ったスペアキーも全部返してほしい」
「電気ガス水道は閉栓手続きしておいてほしい」
等の退去に関する説明はできずじまい。
しかも、あらぬ誤解を受けているので、退去立会いの時にまたひねくれて受取られそうで嫌な予感がします。
部屋のチェックすると怒られそうだ。


それにどうも、全部不動産屋さん（仲介業者さん）がするものだと思ってはって、なんで家主が口だししてるのかと不愉快に思ってるみたいです。

……困ったなぁ。

自動洗浄トイレ

昨日に引き続き尾籠な話ですみません。

トイレで大きな用を足した後、皆さん、座ったまま拭かはりますか？
……私は立ち上がって、中腰で拭きます。

サービスエリアや駅などの公衆トイレで増えている自動洗浄トイレ。
家庭用のも出てますが、これが困るんですよー。
大概、立つと洗浄するように、センサーができてるもんですから。

拭こうと思って立ち上がったとたん、流れゆく中身。
むなしく手に残る紙を、いったいどーしろと……。
仕方ないから、もっぺん流しますが、タンクに水がたまるのを待つ間がすごく悲しいです……。水はもったいないし、混んでる公衆トイレでこうなると、待ってる人も気になるし……。

同じ思いをしてる方っていはりますか？？？
求む、同志（＾＾；

人糞

尾籠な話で恐縮です。

「人糞が落ちてるので、始末してください」
という電話が入居者の方からかかってきました。

犬や猫の糞じゃなくて、人糞ですか？
と、ゆーか、なんんで「人」糞とわかるのでしょうか。
猫ならともかく、犬の糞と人の糞。
路傍に落ちている状態で区別がつくとは、あんまり思えんのですが。
まさかとは思いますが、「現場」を見たんでしょうか。
で、また、「人糞」と電話で聞く音声のインパクトがなんとも　(^^;


ちょうど水道検針にゆくスタッフが、見にいって片づけてくれました。

「どないでした？」
聞きますと、
「……拭いたトイレットペーパーが、一緒に落ちてました……」

それで「人糞」と思ったんでしょうかねぇ。
ともかく、人間がかかわったことだけは確かでしょうが……。
「現場」を想像すると思わず笑うと同時に、ちょっと怖いです。

鍵まちがえた

……してはならないことをしてしまいました（>_<）
新しく入る人に、間違った鍵を渡してしまいました。
入ろうとしたら開かなかった、とお怒りの電話が業者さんづてに。

うちは御入居時に、鍵交換は家主負担でやります。でも、新品交換まではしてません。ランダムローテーションでかつ、けっこうな数のストックを用意して、退去者の鍵が使われるにはかなり間が空くようにしています。案内時の鍵とも変えるようにしています。


で、昨日鍵渡しの直前に鍵交換して、ちゃんとシリンダーにも挿して確かめたのに。
いっしょにリングにぶらさがってる予備鍵が別のだったとは。
そのリングに間違えた鍵をぶらさげたのも、たぶん遥か前の私ですから、これはもぅ、文句なく私がいかんのです。しかも間の悪いことに、隣町にいたので、駆けつけるのも時間がかかった。
引っ越しではなく、下見だったのが救いでした。

平謝りして新品のシリンダーに交換しました。
日割で賃料も少しお返しするつもりです。

しょぼーんとして、ダンナにグチると、
「ローテーションしてると、そういう可能性あるからな。わし、リングについてるのは全部挿してみてんで」
そうか。1本しか挿してみなかったのが敗因なのね。
と、いうか、そんな単純なこと、もっと早く気づけよ、私……。

公営住宅建替のお客さん

とかなんとか、ぷんぷんしていると、公営住宅の建替えの間、入居したい、というお客さんからのお申込がありました。
3年ほどかけて建替えるんだそーですよ。
その間は公から仮住まいの家賃と、引っ越し費用、一時金等が補償されるんですって（もちろん条件上限あり）。
直接には公営住宅の管理を委託されている管理会社が窓口ですが、公だけあって、指定契約書の利用を義務づけられ、業者さん仲介料も半月分と指定（うちの辺りは仲介料１ヵ月＋広告料１ヵ月なので業者さんも当惑顔）。
もし別のことを定めたいなら借主（仮住まいする本人）と、別途覚書を交わしてね、とありました。

……。まぁ確かに。建替えるからって、こんだけの補償は、民間ではなかなかできまへんわな。
脱帽。

幾分複雑ではありますが、部屋がつまるのはやはりありがたいです。

URめ！

久しぶりで町中へ出ると。
あっちこっちにUR都市機構の広告がでかでか。
貼ってあるのや、はためいてるのや、ぶらさがってるのや。
一等地にこんなでかでか広告うって、いったいナンボかかってるんでしょ。

民間に賃貸、余りまくってるのに。
いや、良質なのは少ない、というのなら、リフォームやリノベーションに、補助金や低利融資の制度作ってくれ。そんで制度適用に一定の条件をつければいいやん。高齢者住宅でやってるみたいなやつね。
新築時の制度はいろいろあるけど、改修のための補助制度って少ないのよ。
スクラップアンドビルドから脱却するためにも、UR新築したり建て替えたり、でかでか広告うったりするのに使う公金を、民間賃貸のリフォームやリノベーションに……。

わかってます。ひがみです（苦笑）。

退去予定聞いて怒られました

2月末退去の人に、退去立会日の予定を聞く電話をしました。

と、すごーく、むっとした声が電話の向うに。

「なに？　なんでそんなせかすわけ？　オレちゃんと2月末まで、家賃払ろてんで」

——あ、いえ。2月末までお部屋をお使いいただく分には、いっこうに問題ございません。ただ、この季節は引っ越しの方が多くて予定が込み合いますので、ご都合だけ早めにお伺いしたいのですが……

「そんなもん、もっと間近にならんとわからん！」

——で、では一週間ぐらい前にもう一度お電話を差し上げますので……

がちゃん。

あ。切られた。

そりゃあ、確かに、この季節入退去で忙しいのはこっちの都合なんだけど。
今日言われて明日立会なんて、2月の末に言われてもできないです。
くすん。
一週間ぐらい前には、連絡欲しいよぉ。

「抜き」の客

仲介業者さんから物件を紹介してもらって、即断即決、というのは最近は減っているようです。
考えてるときに、ネットを使う人も多くて。

ウチはネットで物件情報を公開していますが、この間直接お問い合わせがありました。
「珍しいこと」
と喜びながら、よく話を聞くと……。
先週、別業者さんから案内を受けた方で。
「もう一度物件見たいんだけど、あの業者さんよりこちらの方が近いので、
こちらで手続きを……」
と、いうことでした。

いや。ウチはかまわないですけど、元の業者さんにきちんとワケ話してもらって、仲介料も払っていただいて（つまり仲介は元の業者さんで、手続きのみウチで）、ならいいんですけど。
そういう事情を知ってしまった以上、元の業者さんに無断で、というわけには。


不動産仲介は情報仲介産業なので、情報の仲介を受けながら、そこに無断で情報元と直接やりとりしちゃう、ってのはＮＧなのです。このＮＧ行為を「抜き」と言います。
今回のお客さんなんかは、単に元の業者さんまでの交通の便が悪いからってだけで（うちの管理法人は業者免許あり）、仲介料を節約しようなんて下心なくやってはるんですけれど。


今はネットで簡単に物件情報が直接見られるので……。悪意なくやっちゃうケースは多いと思いますよ。
と、なると今までの情報提供価値が変化してくるわけで。
仲介業のありかた、われわれ貸主にとっちゃ情報の流し方、難しいものです。

礼金オン

山たっくんさんのこの記事

『「礼金ひとつ乗っけて良いですか？」との問い合わせが多くなりました。
つまり仲介料１ヶ月分では物足りず、本来オーナーがもらうはずの礼金を１ヶ月分増やして合計２ヶ月分もらいたいとのことです。

決まるならそれでもＯＫというオーナーさんも中にはいます。』


うぅ。耳が痛い……。
業者さん回りすると、10軒に1軒ぐらいの割で聞かれるんですよね。
「礼金オンしていいですか」
って。
その時は、「お話のあったそのつど考えます」でお茶を濁してます。
が。この季節に空きが多い物件だと、やはりＯＫしてしまいます。

山たっくんさんのあたりでは、仲介料のみが業者さんの取り分のようですが、うちの地域では、成約時に、「借主＝仲介料1ヶ月、貸主＝広告料1ヶ月」の合計2ヶ月が普通です。
空きの多い物件や、ウチの某物件のように、賃料が低いのでそれじゃ業者さんのモチベーションあがらんだろう、という物件では、広告料や担当者への謝礼がさらに増えたりします（借主の仲介料はかわりません）。
その上に「礼金ONしていいですか？」と聞かれると、正直ガクリとならないではないのですが、やっぱり入ってほしいし、これだとこちらの懐は痛まないし……（←言いにくい正直なホンネ）

でも、お部屋探しって、業者さん何軒か回る人も多いですし、ネットでも情報入りますから、
「なんで条件違うの？」
って突っ込まれるんですよね……、当然のことながら。
まぁ、それだけ払っても価値のある物件ならいい、といやいいのですが。
そうでなければ嫌ですよね。


私の立場で言うのもなんですが（山たっくんさんと同じオチでごめんなさい）、お部屋探しにはお気をつけて。

火災保険、見積とってます？

この前の記事のコメント欄にも記入しましたが、ウチの事務所の火災保険、料率計算のミスを計算しなおした結果、
保険料は変わらないが、補償額が下がる
そーです。

個人賠償、借家人賠償、修理とかの補償額は同じなんですけど、主契約の家財の補償額が下がりました。
まぁ、置いてあるモノを考えると十分な額なのですが。

ところで、不動産屋さんでお部屋探しをすると、契約時によく火災保険に入らされますよね？
これは純粋に不動産屋さんの副業（損害保険代理店）である場合と、われわれ家主が契約の条件として加入を義務付けている場合とがあるわけなんですが。
どちらにしても保険金額ーー事故時の補償額はお仕着せです。

ウチも現地事務所をつくるときに、そのお仕着せの保険を契約したわけです。
でも、今回ので思いました。
お仕着せのを使わずに、保険金額自分で設定する方がいいですね。全然家財を置かない人もあれば、高級品だらけの人もいるんですから。
お仕着せの場合は、
「まぁこんなもんだろう」
という額に設定されてます。多くの人で保険金が足りない！　なんてことのないように。
安全っちゃ安全なのですが、自分の持ってる家財によっちゃ、保険会社を無駄に儲けさせてるだけ、なんてこともあるかもです。

火災保険の割引適用漏れ

バードレポートの2月2日号に

『筆者宛に大手の損害保険会社から「保険料を取りすぎまし
た、ごめんなさい。」と連絡が有り、返金がありました』

とありました。
ニュースを検索すると、1月末に、損保大手5社で
「軽量気泡コンクリート（ＡＬＣ）を使ったり、「ツーバイフォー」（２×４）と呼ばれる工法による耐火性を高めた住宅で、割引制度の適用を漏れていた事例が各社で判明」
との記事を見つけました。


おいおい（汗）。と思ってると、アパマン向けの保険も、一部でマンション料率の適用漏れがあるそうですよ。


賃貸仲介業者や管理業者は、損保代理店となってアパマン向け保険の販売をしている場合が多いですが、さて。
この後始末は損保本社がしてくれるんでしょうか？

100年契約

まだ決算作業終わってないけど、山は越えたので、ぼちぼち。

明治の頃と聞くから、100年ほど続いた借地契約が合意解約されることになった。
建物を取り壊して、今年中に明け渡してくれはることに。

今いはるおばあさんが生まれ育ったところで、昔商売をしていたその家も、今は無人で、お住持さんのお参りのときだけ、同居している子どもさんのところから通って来はる。
が、普段は住んでいないので、老朽化した家の維持費が嵩み、地代も払うのが難しくなってきた、とのことで、
「ご迷惑をかける前に」
と解約を申し入れられたのだ。
「でも、やはりさびしいし、残念です」
と涙ぐんで言わはった。
こちらも
「長い間、大事に使っていただいてありがとうございました」
と。
こちらは4代、向うは3代のお付き合いだった。

とてもよい終わり方をできたことに感謝。

自粛中

税務官帰りました。
今度こそ終わり……やんね？

で、税理士先生の曰く
「どう？　（決算）進んでる？　いつもいつごろ貰ってたっけ＾＾」

「……一月の末ごろだと思います……」

と、いうわけで、ネットにいろいろ書くのを自粛してます。
書き出すと時間かかるんだもの！

でも、逃避でいきなり昨日ジュンク（本屋）に寄ってしまった。
いかんいかん。

ベジタリアン専用賃貸

日本じゃなくて、インドの話。
ムンバイだったかな？　
今日（2007/1/23）の朝日新聞に載ってた。

菜食主義者の多い地域で、菜食主義者専用の賃貸住宅があるそうな。

＞「上位カーストの差別意識が入居者選別の背景にあるとも言える」

バラモンカーストに伝統的に菜食主義が多いとのこと。下位カーストにはノンベジが多いそうで、それとなくカースト差別するのに使われてる、ということらしい。
これがさかさまに、下位カーストに菜食主義者が多かった場合、「菜食主義者専用」が付加価値を持つかは、現実的には確かに微妙だろう。富裕層を狙う価値とはなりえないだろうから。

＞「大家たちは、（ヒンドゥー教で神聖とされる）牛を食べる人たち、特にイスラム教徒を入れたくないのだと感じる」

これも微妙な問題……。過激でなければ入居者がどんな宗教でもＯＫ、というのは日本だからできるのかも。
異教徒を区分するのは差別か文化か？


この間の外国人の入居に関する記事を書いたときも思いましたが、属性で入居審査するのは当たり前のことでもあり、差別の面からみれば微妙なことでもあり。
じゃ、審査基準を開示しなければＯＫなのか？　それも違う気がするし。

女性専用。学生専用。学生不可。高齢者不可。外国人不可。外国人専用。派遣不可。水商売不可。同棲不可。喫煙者不可。


差別として扱われてるのも、付加価値的に扱われてるのも、いっしょくたに並べてみたけど、こうして並べてみると、けっこう微妙な問題なのがよくわかる。
支払い能力や、集合住宅での共同生活への調和、という観点から、ある程度属性が判断材料になるのはやむをえない。
ネットの掲示板などを歩いていると、問題のある借主を入れるのは、入居審査時の貸主のリスク管理の責任だ、という論調にときどき出会う。
いや。確かにそうなんだけど。リスクを避けようとすれば、いわゆる難しい属性の人は全部門前払い、というのが安直な方法になってしまう。確率的にトラブルの多い属性、というのは確かにあるので。
属性で点数つける、ってのも方法（住宅ローン審査などでよく使われている）だが、これも点数のつけ方基準をみれば「差別だ」という人は確実にあるだろなぁ。


結局、一人一人個別事情を判断して、というのが理想なんだろうけど……。


商売として成り立つかどうかは置いといて、
「入居審査とは、貸主が借主の申込を受けるかどうか決めること」
であって、それ以上でも以下でもない。審査って言葉を使うから、基準があるように感じてしまうので、実は「虫が好かない」で断ってもいいし、「方が悪い」で断ったって理不尽じゃない。「アンタはエェ人や」でＯＫしてもいい。
そんな安直な原点が結局一番いいのかも。


と、新聞記事からぐるぐると思考の迷路におちいってました。



関係ないけど、女性専用車両があるなら、男性専用車両も欲しいぞ！
痴漢に間違われるリスクのない車両があったってえぇやんか、
と、「それでも僕はやってない」の広告を見ながら思った。

火花が飛んだ

今度入らはる部屋の改装してます。
ほぼ最終段階に来て、あとはエアコンつけて、ＴＶモニターホンつけてできあがりのはず。

で、その設備を取り付けに来はった電気屋さんから電話が！

「エアコンつけたら火花飛んだんですよ！」

その部屋の前の入居者は、長年住んでいた方で、当時はこちらが設備としてエアコンはつけてませんでした。
当然、ご自分でその部屋にエアコンつけはって、退去時にはきち